房产企业开发项目设计管理

董青 刘晓勇 李凌

(宝鸡市新烽火房地产开发有限公司,陕西宝鸡 721006)

房产企业开发项目设计管理

董青 刘晓勇 李凌

(宝鸡市新烽火房地产开发有限公司,陕西宝鸡 721006)

房地产开发项目设计管理以设计项目为对象的系统管理方法,通过计划、组织、指导和控制等管理手段对设计资源进行合理配置,对设计项目全过程进行高效整合,综合协调及优化。

设计任务书 项目定位 成果评审 时间管理

房地产项目的开发由多个阶段组成,但对房地产项目影响最大的是设计阶段。据资料统计,初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%;技术设计阶段,对工程造价的影响可能性为20%～30%。除了对造价影响外,设计阶段决定了项目的风格、效果、定位。随着竞争越来越激烈,客户购房理念也日趋理性,所以房地产开发商对项目开发设计越来越重视。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由设计院完成的,完成的标准是甲方满意,并同时满足国家标准和政府要求;其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动,如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何控制设计过程,做好项目设计管理,是关键环节。

首先：房产企业明确设计要求,选择合适的设计公司。设计要求即编制设计任务书, 设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据,房产开发企业必须认真对待这项工作。

设计任务书中应包括如下的设计要求：

(1)设计成果的定性要求。包括设计内容应满足相关专业规范要求,材料设备选择,建筑类型要求,建筑风格要求,设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。

(2)明确设计指标及要求。如容积率指标、户型比例指标、户型面积指标等。

(3)明确项目的管理要求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求;智能化管理的要求等。

(4)明确企业标准。如特定的室内装修标准,楼地面完成到什么程度、墙面完成到什么程度等。

(5)适当超前的设计要求。鼓励设计单位在满足设计要求的前提下,发挥能动性,力争做到设计创新,技术创新,理念新颖。

高水平的设计公司,才更加能够保证创造出优秀的设计作品。选择一家好的设计单位,可以帮助甲方理清思路,获得一些创新性想法和启发,可以省却以后很多的麻烦。

如何选择一家合适的优秀的设计公司,我认为应从以下几点着手：(1)了解设计单位部门设置及人员构成,是否有一个专业而团结的设计队伍。(2)了解该设计院以往的业绩,分析原设计风格与本项目是否相符。(3)了解设计院口碑,对后续工作的配合态度如何,对现场有关设计问题的处理是否合理、及时。(4)了解项目设计团队及理念,应选择有经验,有创新思路的人员参与设计,促使设计理念新颖,设计产品具有特殊的卖点。

其次：做好设计项目定位,产品要素考虑周全。设计理念计必须符合项目定位,初步确定项目的定位是高端产品还是普通产品,不要偏离定位去追求不切合实际的东西,如定位是中小户型的白领社区,则要价位适中,档次中等,如果产品定位是高端的市场可以引入创新设计理念,适当布置入户花园,露台,空中花园等手法,提升小区的品味。

设计在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求,一个是卖点,一个是卖相。卖点要实现户型趋向于实用化,中户型基本上以大厅小房为主,大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;而那些户型比较一般的项目上,就力求设计有些出彩的新意。“先做卖相”的观点,比如开盘时完成一个漂亮的小区大门、一处中心园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)等等。

再次：加强设计跟踪和指导。设计过程中,房地产公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如：交通系统功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置及户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与规划、消防、人防等政府各个相关部门进行沟通和协调,使方案朝着开发商所期望的方向发展。而设计公司也应主动和开发商联系沟通,尽量去挖他们的想法,把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思,从专业技术的角度给予转化和升华。设计人员必须始终不懈贯彻设计意图,了解不同工种的配合,加强设计跟踪和指导。做好设计各阶段的审查,(1)审查各专业图纸是否完整、设计深度是否到位。(2)审查各专业图纸之间是否有冲突的地方。(3)在各专业图纸基本没问题的前提下,必须将几份图纸结合起来进行核查。

设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查,提出整改意见,把错漏控制在设计阶段,并将沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关,这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少,房地产企业应给予高度的重视。

另外,房地产设计运作过程中,在项目设计阶段总体的时间管理上,严格控制关键点的时间安排,留给施工图设计阶段的足够的时间,保证图纸质量,避免边设计边施工的窘境、避免时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决,给工程留下遗憾和隐患。

结语：设计管理是项目管理的重点,设计管理实质就是运用先进的理念和科学的方法,解决设计活动中的实际问题,才能使项目社会效益与企业效益最大化。

[1]全国注册造价师继续教育培训教材.《建设工程造价管理理论与实务》.中国计划出版社,2010.

[2]尹贻林主编,《建设工程项目价值管理》.天津人民出版社,2006.