浅谈政府宏观调控对房地产市场的影响

陈洋CHEN Yang

（昆明理工大学，昆明 650500）

（Kunming University of Science and Technology，Kunming 650500，China）

一直以来人们都主张让市场自然规律来调控经济的发展，市场调控的结果虽然物尽其用但往往和社会的均衡发展需求相悖，这时候就需要政府该出手时就出手。在我看来市场调控对于市场的发展起到初级作用而政府调控主要在后期产生影响，至于影响结果的好坏与决策者的高瞻远瞩的能力相关。一项起到积极正面作用的宏观调控政策一定是在深入分析市场发展现状和未来趋势的基础上提出的，而这样的政策会大大促进市场的发展，房地产市场的发展也不例外。

众所周知的2008 年美国的次贷危机引发了全球性的金融危机，而真正推动美国次贷危机的原因是美联储的货币政策。美国政府为了刺激国内低迷的消费状态决定刺激国内的住房消费需求。于是美联储降低贷款利率和贷款门槛，这使得2001-2005 年美国的房地产市场持续繁荣发展，这也使得美国房地产市场泡沫越来越大。且不说这场次贷危机给全球金融市场带来的损失，可以看到的是由于美国政府的金融政策助推了房地产市场的发展同时也催生了房地产市场的巨大泡沫从而引发了次贷危机。不管美国房地产市场的繁荣是表象也好是真实也罢，但是能撼动全球金融发展其繁荣程度绝对不可小觑而更加不能忽视的是它背后的金融调控政策。这足以证明政府宏观调控尤其是金融政策对房地产市场的助推作用。

再将视线转到国内房地产市场的发展历程。近几年由于我国房地产市场发展过热，房地产市场泡沫越累越高，各种投机行为层出不穷，可以说房地产市场的发展已经是严重畸形，为了让这辆失去方向的马车及时悬崖勒马，政府出台了大量调控政策。货币政策、利率政策和汇率政策已屡见不鲜，而雷厉风行的限购、限贷和限房政策确实将政府宏观调控的行政手段发挥的淋漓尽致。限购政策的出台从很大程度上遏制了房地产市场的投机行为和房地产市场发展过热的势头。且不说限购政策抑制了房地产市场需求的发展它更为重要的作用是为我国房地产市场的畸形发展及时刹车。为了避免更加畸形的发展趋势甚至导致我国经济硬着陆，必要的时候政府只能采取必要的行政手段从而达到立竿见影的效果。

2006 年以来我国政府出台相关规定停止对别墅建设用地的供应。这一规定的出台是因为考虑到别墅建设对土地造成很大的浪费，而对于我国这样的人口大国土地资源的规划使用不能马虎。政府出台这样的政策无疑遏制了别墅消费市场的需求但更加重要的是从国情出发，为了加强我国土地的有效利用并符合土地的长远规划。不再对别墅用地进行供应，这很明确地切断了供给市场的供给能力，也就阻碍了人们的消费需求。停止对别墅用地的供应将会促使别墅成为更加稀有的奢侈品而别墅的价格也会随之上涨并成为少数人消费的欲望，所以说政府调控手段既遏制了别墅的市场需求同时又推高了已有别墅市场的价值。

相比往年我国对于房地产市场出台的政策，今年拟推出的不动产统一登记制度手段相对高明。不动产统一登记制度从表面上看与房地产市场调控没有多少关系，但细细剖析就会知道我们国家大量的不动产都是住房，住房要实行登记制度而且是全国联网，一方面有利于保护个人的不动产，另一方面有利于打击投机炒房行为。值得一提的是，自从习近平主席上台实行雷厉风行的反贪污使得大批高官落马，而这些落马的高官大都有一个通病，他们拥有大量受贿房地产。所以倘若不动产统一登记制度开始执行那么将会有大批没有被揭发的受贿官员为了保住自己的乌纱帽而抛售手中的房产，这会对房地产市场的发展形成一个短期的冲击对于抑制房价上涨也会有短期的作用，而更加长远的作用是它会使得社会财产分配更加公平从很大程度上均衡了房地产市场的发展。

房地产市场发展健康与否直接关系到一个国家经济的发展前景，而房地产的健康发展永远都无法脱离政府的宏观调控。但政府宏观调控这只有形的手是一把双刃剑，用的适当则会推动房地产市场的发展但若使用过度或者没有找到方向则它也可能成为阻碍房地产发展的龃龉。

政府对房地产市场调控失效或者调控的作用与政策出台的初衷相违背的例子也是层出不穷。比如“国五条”的出台原本是为了打击房地产市场的投机行为和抑制一路唱高的房价，根本目的还是为了房地产市场的健康发展和社会的安定。然而该政策的出台反而引发了滑稽的离婚潮和人们对购房的恐慌。而如果一段婚姻的价值竟抵不过一栋房子，那么夫妻间的感情真的就太廉价了，而这恰好反映了“国五条”的失败甚至引发了社会动乱。

我国的房地产预售制度是典型的双刃剑的表现。一方面，自从大陆从香港引进预售制度我国一直沿用至今，预售制度大大加快了房地产市场的发展步伐，因为预售制度使得开发商有了更快更宽的融资渠道，于是大量投资者涌入房地产开发市场拿地建房，从这方面来看我国的房地产市场能发展的如此快速且大量居民都拥有了自己的住房确实得益于预售制度的实行。另一方面预售制度的实行也损害了部分居民的利益，比如现在的好多房产纠纷案都是因为已经建成的住房在质量方面与预售当时签订的合约条款不相符导致很多业主要求退房，而这最终损害的都是业主的利益，把自己的资金拿出来垫资让开发商建房结果收到的成果与之前的合同约定大相径庭，甚至有的开发商卷款而逃全然不顾业主方的损失有多大。这是预售制度设计的一个很大的漏洞也是政府宏观调控的硬伤。

在我国政府对房地产市场的宏观调控中最为强硬的手段要属土地政策，我国的土地只能由政府供应，通过对土地供应量及其价格的调整能够直接影响房地产市场的价格走势和繁荣程度。这也提醒政府要利用好这只调控的手。近年来，在我国相继涌现鬼城，随着今年四五月份房价的低迷走势有专家预计更将有一批鬼城涌现。我认为鬼城的大量涌现跟政府的土地供应政策有着很大的关系。一方面，政府财政收入特别是地方政府的财政收入大量依靠卖地所得，所以地方政府加大土地供应量而开发商也争着拿地建房，完全忽视了真正的市场需求，甚至出现有的住宅周围都是田地没有配套的基础设施和道路。另一方面，往年考核官员的政绩GDP 是一个重要的指标，于是大量地方官员招商引资兴建项目，盲目地认为只要搞好一个城市的硬件设施就意味着该城市的综合发展提高了一个档次，但实质是一个城市发展真正的源动力是第二、三产业的繁荣发展和它的人才聚集程度这些软件设施的配套程度。因此可以说鬼城的出现是由于政府宏观调控并没有把握城市发展和房地产市场发展的实质从而催生出来的。

解决房地产市场发展过程中出现的一系列问题的方法不会有最好的只能寻求更好的。而大家都明白更好的办法就是将市场这只无形的手和政府宏观调控这只有形的手相结合，做到让市场规则的调控占主导地位而政府的宏观调控起到辅助的作用。而十八届三中全会之后，新一届政府的确在尝试将宏观调控这只手慢慢从房地产市场中缩回来将主导调控地位归还市场本身，至于结果如何没有人能真正预料，但能迈出这样的步伐总是好的。

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写.房地产基本制度与政策.

[2]刘纯林.中国房产税改革的法理分析及推进策略[J].江汉大学学报(社会科学版),2013(04).

[3]刘荣茂.金融政策对房地产市场的影响.南京农业大学经济管理学院.