浅议如何做好商业地产造价咨询管理工作——以万达项目为例

梁富运LIANG Fu-yun

（上海容基工程项目管理有限公司湖北分公司，武汉 430000）

（Shanghai Rongji Project Management Co.，Ltd.Hubei Branch，Wuhan 430000，China）

0 引言

万达商业地产建设项目特点是开发节奏紧凑、成本控制精细、质量要求严格，重视动态成本和目标成本的控制，为了配合好业主的成本控制工作，造价咨询方在日常工作中应努力做好以下几方面：

1 对咨询业务的要求

1.1 熟悉合同文件，要事先了解合同协议书、通用条款、专用条款、工程技术要求、招标文件、清单、清标问卷等中的每一处表述及描述，并理解它们对造价的影响方式、影响程度等等。尤其是合同中特殊约定的、与通常处理方式不同的内容，要注意以特殊约定为准。这样就可以避免在计量计价过程中由于理解错误造成失误。

1.2 做好工程资料、文件的整理。跟踪审计往往是一个较长时间的过程，工程资料、联系单、函件、图纸等资料随着工程进度的推进会越积越多，有些资料之间甚至有互相替换、更正、补充的关系。这要求我们要对各种资料、文件（包括电子版和纸质版）的来龙去脉要十分清楚，而且归档清晰。这样既有利于在过程中了解工程进度、成本动态，也方便后期查找、调阅、核算。更重要的是，形成了清晰的文档体系，有利于在成本控制过程中占据一定的主动权，避免了因咨询方资料混乱而给送审方做资料上的手脚提供了可乘之机。例如，对成本部和工程部的联系函、联系单，按顺序逐一存档并统一编号，就可以避免结算时施工方因为只提供联系单复印件而无法核实签证或变更申报资料中所附的图纸是业主联系单附图还是擅自补充未经业主批准的附图。

1.3 注重图纸文件的审核。这里的图纸文件包括施工图、联系单、联系函、设计变更单、图纸会审、洽商记录、谈判记录、会议纪要等等与工程相关的资料的纸质版及其电子版。咨询方的审图包括两方面：①审查图纸设计的合理性、经济性。如果发现设计有明显错误或缺陷，应及时向业主反应，如果有好的优化建议，也一并提出；②审查图纸的真实性。由于图纸文件是重计量及结算工作的重要依据，所以务必要保持它的权威性和准确性，尤其是保证它的真实性，即真正体现现场实际。在以往审计过程中，曾出现过送审方擅自修改图纸设计文件或者擅自根据未经业主设计部审批的设计方案进行计算的情况。对于施工方提供的图纸（无论纸质版或电子版），必须备注好来源，避免与咨询原始备案的文件混淆，如双方图纸有差异，必须查清楚原因并报业主。

1.4 做好测算、预估工作。方案测算、招标图、施工图测算关系到方案的选定和目标成本的控制，所以要尽量保持测算的快速和准确。由于两者往往是矛盾的关系，我们须要注意在日常工作中多积累经验数据，多加强业务培训，提高测算工作效率，最终达到速度和精度的最佳平衡，即在合理的误差范围内保证快速出成果。预估工作，尤其是签证及设计变更的预估，往往数量繁多，工作量大，所以要求我们在收到签证或变更资料时，立即做好前期的预估、初审，包括表格的成型、格式的统一、初步工程量的审核、以及签证事项的分类汇总。这样可以为结算阶段减少审核对量工作量带来便利。

1.5 高度重视结算审核。结算是整个咨询项目的重中之重，关系到整个项目的成本和工程价款的支付。结算应在条件具备的情况下尽可能提早进行，首先应制定好结算计划，并与送审方达成一致并签字确认。计划内容包括结算的各个过程节点时间、结算各地块、各专业的人员分工、核对持续时间等等。计划制定后应严格遵循计划表的进度，除非十分必要，否则应尽量不调整计划。如发现施工方原因拖延了进度，应及时向业主反映。结算审核中，咨询方应首先做好各项计量计价工作，并事先了解现场的实施情况并取证，尤其是涉及到结构、建筑的隐蔽工序、易偷工减料的工序。审核过程中应严格执行合同条款，记录好争议问题和争议原因。后期处理争议问题时，对相同类型争议做好归类，对于涉及现场实施问题的争议应及时在现场核实或请业主协助核实；对于纯技术类问题，应多方求证、利用互联网、工具书等途径寻找权威解释。

1.6 做好咨询公司内部三级复审工作。无论工程大小和难易必须坚持三级审核，审核内容包括工程量、单价、费用等。工程师审核完成必须交主管工程师复核，然后交项目经理或公司总经济师复核。三级复核不能走形式，每级复核必须提交复核报告及原始记录。咨询方同时还需密切配合好业主方的三审、四审工作。对于前一阶段审核中发现的问题以及解决方案应及时做好记录，对于三审重点审查的内容，应保证各项资料的条理性、准确性。

2 对咨询人员的要求

2.1 对工作细致、认真 对待工作，要有一丝不苟的态度。算量要有依有据，清晰列出计算过程，保留计算痕迹，便于后期复核、检查和对量。套价也要严格按照合同要求。在计量计价中不明确的地方一定要及时做好标记，后期解决后最好将该问题在团队内进行分享、讨论，这样既能加深对问题解决方法的学习，也能对他人起到借鉴作用。对于工作成果文件，要做到格式规范、用语严谨，注意检查电子版文件的数据链接是否正确，分表和总表应该同步更新的地方是否已同步更新。对于确认的数据，最好截图，并将截图置于打印区域以外。这样可以防止后期误改数据。

2.2 要有责任心 对接收的委托任务，要以负责任的态度完成，力求完美。具体工作中，如果涉及到的过程比较复杂、曲折，这时候要多做各种备注、标记。以频繁使用到的电子表格为例，对于打印区域里的内容，要惜字如金，做到简洁、完备。对于打印区域以外，可以尽可能多做各种相关的标记和备注。事情没有一次性的，前期工作做得越完整，后期工作就越轻松。自己的任务尽量自己独立完成，遇到困难应通过各种途径找方法。

2.3 不断加强咨询人员业务能力学习、提升、培训 既要把工作过程当作贡献智慧和劳动换取报酬的过程，也要把工作过程当作积累经验、学习知识的过程。我们咨询人员要有中长期的学习规划，养成学习的习惯，这样才能在工作中快速达到举重若轻的高度。

2.4 树立良好的职业道德 咨询业务应该秉持公平公正公开的原则严格按照政府及行业颁布的计量规则、计价文件以及合同文件进行计量计价。我们咨询人员要做的只是运用一定的方法把这个数据“挖”出来。只要采用的方法得当，依据正确，那么最终的数据就是真实、合理的。

2.5 注意适当创新工作方法 随着业务的不断熟悉，我们应注意在工作方法上敢于创新，积极摸索效率更高、效果更好的方法。在不影响成果实质的前提下，对于某些工作过程，可以提出新的模式。对于那些已经十分成熟且效果足够好的模式，我们应严格执行，把精力放在如何灵活运用上。

综上，咨询管理是一个系统而复杂的工程，咨询人要以咨询服务合同为蓝本，以职业道德和行业规范为准则，以对委托方负责任的态度来完成。通过优秀的过程和优异的成果，为合作伙伴、为行业发展、为社会进步交出一份合格答卷。

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[2]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑,2010(25).

[3]郝滦伊.工程造价的控制[J].魅力中国,2009(24).