对住宅专项维修资金保值增值的思考

姚毅

【摘要】 住宅专项维修资金是业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由于住宅专项维修资金的交存到使用间隔时间较长，因此，住宅专项维修资金的保值增值尤为重要。文章分析了当前住宅专项维修资金保值增值的现状和特点，并有针对性地提出了相应的改进措施。

【关键词】 住宅专项维修资金； 保值增值； 资金利用效率

中图分类号：F830.45文献标识码：A文章编号：1004-5937（2014）21-0103-02

一、引言

根据住建部和财政部2007年12月4日颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）的规定，住宅专项维修资金，是指业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立住宅专项维修资金的目的是为了保证住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，在房屋超过法律规定的保修期后，业主经过一定的程序即可动用该项资金对房屋共有部分进行维修。

我国自2008年实施住宅专项维修资金以来，经过几年的积累沉淀，各地所缴存的住宅专项维修资金已经达万亿元。据玉林师范大学杨天保教授估计，我国目前有660个地级城市，即便按照每个城市10亿元的平均住宅维修资金沉淀计算，总额也超过6 600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国城市住宅专项维修资金已经达万亿元。

与住宅专项维修资金沉淀万亿元相反的是，由于住宅一般都是在投入使用后十五年左右才发生共有部分维修和我国当前对动用维修资金的程序较为复杂，导致目前各地的住宅维修资金使用率相当低。据统计，截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%；广州市交存资金约81亿元，使用8 000万元，使用率仅为0.99%；天津市交存资金为145.4亿元，使用7 753.5万元，使用率仅为0.53%，全国平均使用率大约在1%。这样就导致大量的住宅专项维修资金未投入使用，因此，研究住宅专项维修资金的保值增值对进一步加强资金管理和维护业主利益具有重要的意义。

二、住宅专项维修资金保值增值现状分析

我国住宅专项维修资金保值增值主要有以下 特点：

（一）增值方式以银行活期存款和短期存款为主，国债投资为辅

虽然《管理办法》第二十六规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，但由于购买国债需要经过业主大会同意，或者经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，因此，在实践中，住宅小区业主对将住宅专项维修资金用于购买国债很难达到上述规定的要求。在此情况下，将住宅专项维修资金用于国债投资的比例非常少，绝大部分的资金仍被停留在银行的活期存款或短期存款账上。同时，《管理办法》也没有对将住宅专项维修资金用于国债投资作出具体规定，缺乏可操作性，致使维修资金成了“沉睡资金”，成为各大银行争抢的“香饽饽”。

（二）保值增值主体缺位现象严重

根据《管理办法》的规定，业主交存的住宅维修资金属于业主所有，在业主大会成立前，由当地建设主管部门代管，业主大会成立后，经业主大会表决通过，可以将该住宅小区的维修资金划转至业主大会开立的住宅维修资金账户。但是，由于业主大会的法律地位现在尚未明确，其很难在金融机构开设相关银行账户，且对维修资金的划转和业主大会对维修资金的管理也没有制定切实可行的具体办法，致使将维修资金划转给业主大会管理变得相当困难，最终导致大量的维修资金均由建设主管部门代管。在此情况下，维修资金的所有者由于不能管理维修资金，致使其不能按照自己的方式来实现资金的保值增值，而作为代管者的建设主管部门，又因其非资金的所有者，并没有积极有效地采取措施来实现资金的保值增值。可以说，主体的缺位是造成维修资金保值增值现状的主要原因之一。

（三）名义上增值，实际上贬值

由于建筑物从投入使用到共有部分维修一般需要十五年的时间，因此，住宅专项维修资金从交存到使用间隔时间一般在十五年左右。在当前主要将维修资金存放于银行活期存款或短期存款账上的情况下，由于活期存款和短期存款的利率远低于通货膨胀率，致使真正需要使用维修资金的时候，维修资金的绝对数量虽然在增加，但其购买力已经远低于交存时候的购买力，住宅专项维修资金存在着名义上增值，实际上贬值的现象。

三、住宅专项维修资金保值增值的改进措施

住宅专项维修资金是业主用于共有部分维修的预存费用，其目的是为了若干年后用于共有部分的维修，保证建筑物的正常使用，因此，确保维修资金的保值增值和建筑物的正常使用对维护业主利益具有重要的意义。对于进一步提高住宅专项维修资金的保值增值率可以采取以下措施。

（一）改进住宅专项维修资金管理体制，明确保值增值主体

虽然住宅专项维修资金属于业主所有，但由于业主的分散性和意见的分歧性，使其很难对住宅专项维修资金的保值增值方式达成一致意见。因此，在此情况下，应改变以往分城市管理住宅专项维修资金的制度，建立一个全国统一的住宅专项维修资金管理机构，在对住宅专项维修资金实行第三方监管的情况下，由该机构来负责建设主管部门代管的住宅专项维修资金的管理和保值增值，确实做到管理和保值增值的主体到位、责任明确，各地方建设主管部门则只负责维修资金的交存和使用发放。

（二）制定切实可行的具体办法，保证业主对住宅专项维修资金的管理和保值增值行为

对于经过业主大会同意，由业主自行管理的住宅专项维修资金，政府部门应制定切实可行的具体办法，明确业主大会的法律地位，确保业主大会作为法律主体能够在银行开设相关账户，对住宅专项维修资金的划转和投资行为制定具体的操作程序，并实行严格的监管制度和维修资金的第三方监管，来确保住宅专项维修资金的安全。

（三）扩大住宅专项维修资金的保值增值渠道

《管理办法》规定住宅专项维修资金除了银行存款之外，就只有购买国债一种投资渠道，并且禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。在投资方式多样化的今天，这样的规定显然在一定程度上阻碍了住宅专项维修资金的保值增值。因此，在现有购买国债这种投资方式的情况下，可以对《管理办法》进行修改，适当增加保值增值渠道，具体有以下几种：

1.将住宅专项维修资金投资于低风险的银行理财产品。银行理财产品是风险仅次于国债的投资，其收益率却远高于银行活期存款或短期存款。同时，银行理财产品的投资期限从七天到一年均可，这样既可以保证住宅专项维修资金的保值增值，又可以确保住宅专项维修资金的流动性，不至于产生不能支取的现象。

2.将住宅专项维修资金投资于国家重点基础设施建设。我国正在进行大规模的基础设施建设，在国家重点基础设施建设投资主体多元化的今天，可以考虑将住宅专项维修资金投资于铁路、公路、港口等国家重点基础设施建设。虽然基础设施建设是一种市场行为，但由于其主体为国家，其风险相对于其他投资来说较低，而且住宅专项维修资金从投入到使用有近十五年的时间，与国家重点基础设施的投入产出具有时间上的同步性。

3.适时、适当、适势、适量进入股票市场

虽然对于将住宅专项维修资金投资于股票市场的反对者众多，但养老金自2001年进入股票市场以来，全国社保基金理事会已经取得了年均9.17%的投资收益率。住宅专项维修资金和养老金都是保障金，性质也相差无几，也曾因为与住宅专项维修资金一样被认为是资金沉淀，不能实现保值增值而提上入市议程，现在已经进入股市，并且已经取得超过国债投资的收益，实现了养老金的保值增值。因此，可以借鉴养老金的模式，建立一个类似全国社保理会的机构，来负责住宅专项维修资金的投资，将部分适量资金在适当的时候投入股市，实现住宅专项维修资金的保值增值。

当然，对于住宅专项维修资金是在保值的前提下实现增值，因此，绝不能将住宅专项维修资金投资于那些收益虽然很高，但风险同样很高的项目，以避免出现住宅专项维修资金无法支取使用的现象。●

【主要参考文献】

［1］ 黎明，胡萍茜.住房公积金入市问题思考［J］.财会月刊，2013（7）.

［2］ 建设部，财政部.住宅专项维修资金管理办法［S］.建设部第165号，2007.

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