探究我国房地产政策与房地产市场

沈朝

[摘要]随着我国经济的快速增长，我国房地产市场取得了巨大进步，但与此同时也存在结构失衡、金融风险等问题。基于此，本文分析我国政府房地产政策对房地产市场的影响，并对房地产政策提出了相关建议。

[关键词]房地产政策 房地产市场

这几年来，中国的房地产市场势头都能用“壮观”来描述，当前地产表现两大现状，一是一线城市房价的上升势头一直是有增无减，始终处于火热阶段。二是像房价一直处于萎靡不振的鄂尔多斯城市，以及一些房价处于慢热型的二、三线城市。可以说是分界线很清，都以涨价为主，一些高端地产渐渐出现的局面慢慢的出现。从1994年国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》计算开始。房地产的改革将近实行了二十年。研究房地产市场和房地产政策，对于深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会有一定的理论意义和现实意义。

1目前我国房地产政策分析解读

将二手房贷的首付比例增加到60个百分点，以及将贷款利率增加到标准利率的1.1倍。这是在2011年1月26日发布的“新国8条”里规定的。在2011年，第一套房商业贷款首付百分之三十，如果是第三套及以上的住房，则不发放商业贷款。在同年1月28日，房产税在上海和重庆两城市实行。这对加强落实地方政府责任起到调控意义，它的严厉程度是第一次。

全国住房信息在2012年1月实行系统联网，从而更好地加强个人住房信息的管理建设，既而能够保证在2012年6月底实现四十多个主要城市的住房信息系统联网。其调控的意义在于希望楼市的调控和监管的”短板”能够从制度上得到弥补。

2013年2月20日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。对稳定房价工作责任制进行完善，加强遏制投机性购房力度，加大一般商品住房以及用地的提供、加速保障性安居工程的顺利规划建设、以及市场监督管理工作力度要大大加强。其调控意义在于强调对以限购限贷为中心的调控政策的始终执行。

2房地产市场发展中存在的问题

2.1房地产价格居高不下

在2013年4月，中央银行对城镇储户进行了问卷调查，其结果显示，一季度百分之七十的居民觉得当前的房价高，表示很难接受，其结果是，居民的购房意愿降低，而在同一时间四月份，国家统计局公布的对其调查的统计数据显示，在全国70个大中城市中，三月份新建商品房、二手房价格环比增涨的城市数量都增加到67个。在这之中，北京和广州环比增涨幅度最高达到3.1%。

2.2房地产结构严重失衡

商品房、经济适用房、廉租房的比例失调以及大户型和中小户型比例失衡将会导致房地产市场的结构失衡。经济适用房和廉租房以及中小户型数量很少，总量还不及房地产开发总量的百分之二十。

2.3房地产市场隐含巨大的金融风险

在这十几年里，房地产市场到底有多少家银行贷款，从来没有人知道，因此笔者对其做了一推算。据了解，对于对购房者的贷款，其总额在7万亿左右。而银行给开发商贷款总额在3万亿左右。要是房价突然暴跌，对整个国民经济和人民生活产生的影响将是很大的。

2.4房地产市场拉大了贫富差距

在房地产行业中，最大收益者是开发商。将其所有开发资金计算，利润率至少在50%以上，要是按其自有资金计算，利润率高达200%以上。投机者也获利颇丰，要是按自有资金计算，利润率最少在100%以上。富裕阶层把买房当作投资，也是房地产泡沫的受益者。一些不得不高价购买商品房的中低收入阶层，成为“房奴”；无力购买住房的中低收入阶层只能望房兴叹。这些现象都拉大了贫富差距。

3促进中国城市房地产业持续健康发展的政策措施

3.1加快住房保障政策的实施

从目前实际形势来看，公租房、廉租房、经济适用房等建设与政策的完善应成为目前中国城市中低收入群体住宅消费保障制度的核心。尽管保障制度应该根据当时实际情况而发展，但政府的经济政策、经济发展模式及其决定的政府保障能力、住宅发展阶段、低收入居民的住宅消费保障需求等都是决定住宅消费保障制度设计的重要因素。

3.2控制房地产投机炒作行为

用税收杠杆抑制短期炒作行为的方法来对投机性需求进行防范治理。在我国，大部分的房地产资源都被富有阶层拥有，以至于加剧了社会贫富差距和社会不公。对于这样的现状，政府应该对其征收财产税和资源占用税，就是对售房利润进行收税，进而有效地遏制投机性需求，达到降低泡沫风险目的。政府可以考虑对购买商品房后，短时间内就转让的所得利润收以高税率规定。此外，还需要从土地政策、金融政策以及汇率改革等多方面调控房地产市场。

3.3加强房地产贷款风险控制机制建设

对房地产开发企业的贷款过程要做到严格遵守。从而避免房贷操作风险，使房贷操作程序得以完善，以及对房贷管理方法進行创新。防范“假按揭”风险，对惩罚制度进行完善。加强利率风险管理力度，满足借款人降低利率风险的需求，从而更好地研究利率风险管理工具。完善住房置业担保制度，通过专业化的运作降低风险管理成本。

3.4提高住房政策实施的执行力

将国家住房政策落于实处的基本保证是增强住房政策实行的执行力度，即就是要发挥房地产政策的作用。一方面是对房地产活动中的经济关系进行调整，从而对房地产交易和开发行为进行规范。二是确保国有资产的保值增长。规范市场行为的规范通过房地产政策得以实现，从而保证交易活动在所有者认同的范围内进行。三是有利于开发商规避风险，使开发商严格自律，提高企业自身的素质和核心竞争能力。

4小结

总的来讲，为了使房地产市场能够回归理性，对房地产市场的调控成为根本目的。使其能够渐渐步入稳定良性的发展道路上，着不仅需要房地产市场自身调节，而且需要政府尽可能快的完善土地制度、以及对财政体制和房地产税收制度等方面的进行制度性改革，从长远发展目标建立房地产市场平稳发展的长期有效体制。

参考文献

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[2] 陈淮，赵路兴.房价谁说了算[M].江西：江西人民出版社，2011，35-37.

[3] 孟国鸿.中国城市房地产政策研究[J].中国房地产金融，2012（2）：23-25.

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