房地产园林景观施工管理控制难点的解决途径

何婉亭 黄 海

(1.重庆工业职业技术学院，重庆 401120;2重庆新鸥鹏集团，重庆 400000)

0 引言

当前，中国房地产市场受宏观政策、银行贷款、房地产融资困难等诸多因素的影响，使得购房者多处于观望状态，致使房地产业进入了深度调整期。于是，房地产开发商采用一项效果显著、经济与实用兼容的“景观先行”营销策略来刺激消费。因此，打造精品景观工程，严格控制景观施工质量，降低成本成为了每个房地产项目追踪的目标之一。

为此，作者根据景观施工的个性特征，针对管理控制难度，细化管理流程，在工程管理实践中探索出一系列的解决措施，提高了工程质量，展示出景观的精品魅力。

1 房地产园林景观施工管理难点

将景观精品设计变成景观精品建筑物是一个迁移的变化过程，其间存在着诸多的理解差异，从而造成景观施工管理中的控制难点。

1.1 施工产品与设计作品风格不吻合

一直以来，景观设计师往往追求作品的独特风格和美感，忽视了施工的可行性;而景观工程师着重从施工角度出发，针对设计图纸中施工难以实现的部分加以修改，其结果是景观工程师解读景观设计效果出现偏差，造成景观实物与原设计效果不吻合的矛盾。

1.2 施工标准与设计要求不统一

从施工的成本角度出发，景观施工单位确定的苗木品质、硬景施工工艺规范与甲方技术目标存在较大差异，造成了施工质量无法完全展示出景观设计主题。

1.3 施工过程与其他专业施工配合不协调

由于景观施工是房地产项目众多施工项目中的一个，容易造成景观施工与建筑主体、外装、综合管网、装饰等施工项目交叉的矛盾冲突，导致施工工期拖滞。

2 房地产园林景观施工管理流程和控制要素

化解景观施工管理控制难点首先需要制定合理的景观施工管理流程。在景观施工管理实践中，我们根据景观施工个性特征，在建筑工程管理控制流程六个阶段基础上，归纳出景观施工14个控制要点(见图1)，按照既定计划、标准和方法对照施工过程检查，发现偏差，分析原因，进行纠正，从而形成一个有效的施工管理控制系统，保证施工项目朝着既定目标方向前进。

3 房地产园林景观施工管理难点的解决措施

在园林景观施工管理中，只有按照管理流程，针对控制难点，采取一系列切实可行的措施，及时纠正偏差，确保景观目标的顺利实现。

1)明确定位，确立施工标准。

图1 房地产园林景观施工管理流程

在确立施工时间和施工标准阶段中，应重点分析房地产项目定位、景观风格、目标成本、设计要求等关键点，纠正设计与施工部门理解偏差，找准项目定位，确定施工标准。

a.确定项目定位，划分景观类别区域。景观工程师在施工前应介入设计，深入理解作品设计的意图和效果，充分解读房地产开发企业确定的项目定位报告，考察、分析、研究项目所在地域景观建设标准，明确景观项目定位，从而归纳出一、二、三类景观的区域范围，为制定标准奠定基础。

b.确定景观风格，寻找景观主题。风格是景观的指导思想，主题是景观的灵魂，而风格往往会直接影响设计主题。当下房地产项目往往将欧式、中式、东南亚景观风格中西合璧，混为一体。如一处欧式景观，却出现回纹、万字格等典型的中式景观元素，这样的案例却屡见不鲜。为此，在景观项目定位后，深刻地解读建筑项目中景观风格的描述，找到相互穿插的景观主题，才能在施工管理中有的放矢。

c.确定目标成本，测算景观利润率。目标成本是开发商确定房屋售价、预测项目利润率的重要环节。因此，在景观板块建设前期，针对景观定位和风格，结合房地产项目整体开发成本，测算确定景观目标成本值，确保资金投入。

d.确定设计要求，制定景观施工标准。房地产项目管理是一项各职能各专业的综合性管理工作，在综合考虑“营销需求、工程要求、研发意见、成本控制”等因素后，形成《项目景观设计任务书》。它包括内容有:景观施工计划可行性及风险，整个项目重要时间节点:外架拆除时间、防水施工完成时间、土方回填开工与完工时间、总平管网(含水、电、气、网通)施工开放完工时间、外墙清洗完成时间，确定景观进场的时间段及进场后的施工计划。

e.选择合作单位，确保施工单位资质。项目定位准确之后，结合其实施项目的属性、规模及实施效果等，从资金实力、技术实力、配合意识等方面综合评定合作单位是否符合项目建设要求资质，保证施工质量。

2)制定施工流程，绘制施工图，使施工效果与景观风格统一。

图纸会审及施工交底阶段包含了概念、方案、扩初及交底等四个部分，通过这四个部分使设计理念融合于施工计划中。

a.汲取精华，优化景观方案。概念部分主要是确定设计方向、设计思路以及一些参考目标，根据房地产景观的特质，着手大量的考察工作，把握设计方向，从其他优秀项目中汲取精华的部分加以再创造，从施工角度优化设计方案，升华景观主题。

b.处理空间布局，确定苗木标准。方案部分重点是推敲并确定景观空间布局，规范处理空间布局的尺度，完善平面构图以及各个节点的具体施工方法，选择材料和树种，确定苗木标准，制定苗木品质的分级控制标准、明确灌木地被的施工标准，满足项目整体风格协调性和目标成本要求，达到景观设计效果。

c.细化处理手法，绘制施工图。扩初部分需要施工单位推敲施工细部处理手法，对特殊工艺的施工办法需采用照片、DV拍摄过程、或草图的形式展现;画出施工图纸，确定景观重点区域效果标准，让设计部门针对施工图纸反馈意见、达成施工效果及标准认识的统一性。

d.编制施工合同，形成交底文档。交底部分是指成本管理及重要合约条款的交底，是固化成果的最重要阶段。合同包含了工程范围，付款条件，约定的施工措施费用等，是对景观设计施工成本测算做一个文字说明。

3)施工单位组织考察，实施材料采招。

在景观施工准备阶段，重点控制两个环节，一是施工单位组织考察;二是施工材料招标采购。

a.落实人员职责，检查安全措施。在景观工程施工单位进场之后，除了日常的准备工作外，还要协调和审查施工组织情况。它包括:施工平面布置，施工线合理性，景观施工单位机构的合理性和人员专业能力，施工单位对重点区域、关键部位和工艺措施的合理性和可行性，安全文明施工措施，监理工程师的职责和权限，通过管理流程来提高工作效率，让景观建设标准和要求深入人心，落实到施工细节。

b.制定供货计划，确保材料供货及时性。房地产景观项目具有周期短的特征，尤其是大型景观项目，导致景观施工单位资金压力较大。为了保证材料品质，在施工准备阶段应拟定材料供应计划，确定材料供货和收货标准，选择具有一定资金实力的材料供货商，及时确保采招各阶段流程顺利进行。

4)监控施工过程，达到施工标准。

施工阶段主要是监控施工进度、施工质量及效果标准实施情况。

a.执行材料标准，监控施工质量。所谓施工质量控制包括两方面内容:即工程材料质量和施工工艺水平。在房地产景观项目中，石材是必不可少的景观基底材料，材料质量不合格将严重影响景观工程整体品质，当同样的材料采用不同的施工工艺，呈现出的观感和质感截然不同。因此，管理人员严格监控每道工艺规范执行情况，督促施工人员的质量意识，重点从材料品质、规格、观感等要素，关注景观石材的色差及加工工艺细节处理，把控工程材料质量。

b.有序交叉施工，监控施工进度。质量和进度往往是施工质量监控矛盾的对立面。景观是建筑的附属物，施工中景观工程与建筑工程交叉并存，造成部分基础工作与建筑土建工作同时进行，景观施工进度还受到天气、场地、人、料、机等诸多因素限制，因此，施工进度管控重点，一是主动寻找“可乘之机”进行景观施工。二是保持项目甲、乙双方以及与其他协作部门之间及时沟通，提高施工的有效性。

c.执行安全规范，监控安全生产。施工现场中物体不安全状态和人的不安全行为均是安全管理控制重点，而行政管理控制风险是指改变工作流程，降低工作人员暴露在已有危险环境中的现象。为此，要求现场作业人员遵守安全生产职责，执行安全规范，保持施工现场物体的安全状态，如现场材料堆码整齐度、施工通道的清洁程度、施工围挡规范性、检查安全措施执行效果，建立一个安全的职场环境。

4 结语

长期以来，我们往往把工作重点放在施工阶段，而忽视景观工程建设项目前期工作，造成事倍功半的效果。要有效地控制工程质量，应从项目前期定位，景观风格入手，将设计、采招到工程各阶段实行一体化管理，改变“设计与施工”不相容状况，科学分析、全面思考、专业管控，形成统一、协调、有序的景观施工管理控制体系，使景观施工管理控制更具有专业性、人文性和创造性。

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