农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究

李晓东　伍虹　蔡海琼

摘 要：本文研究了我国农村土地制度的演变历程，划分了农村土地的发展阶段；分析了广西农村集体土地与衍生产品经纪人发展概况；提出了以农村土地所有权与使用权两权分离为政策基础推进广西农村集体土地与农村经纪人队伍建设的具体措施。本文是广西社会科学重点课题《广西农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究》的阶段性研究成果。

关键词：农村集体土地与衍生产品；经纪人；队伍建设

基金项目：广西社会科学重点课题《广西农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设研究》编号：gxsk201452之阶段性研究成果。

1 农村土地制度的演变

世界各国不同历史时期的土地制度无外乎两种，即土地私有制和土地公有制，本文认为我国的农村土地制度从古至今经历了以下几个阶段：

1、原始土地公有制下的土地两权分离阶段

在商鞅以前我国的土地制度表现为国王作为国家代表持有土地所有权的土地公有制，夏如此、商如此，周亦如此，所谓的土地分封其实质是国王把土地使用权分封给了亲戚、大臣使之成为诸侯，诸侯继续按层级向下分封。周朝形成井田制，即农民使用田地的代价是优先完成土地使用权拥有人的田地即公田的耕种并向国家按所使用的土地面积、土地等级缴纳地租。按魏文侯名臣李克的计算，生活在底层的依附于土地的农民，每年的生活支出是大于其收入的，其缴纳地租的标准大约相当于他当年收成的10%，以寅吃卯粮的方式安排生活，勉强能够维持其家庭劳动力的再生产。这一时期的土地所有权与土地使用权是分离的。

2、土地私有制两权合一阶段

商鞅入秦后，为了激发秦国人民的征战斗志，实施了与战功相结合的土地私有制，获得战功的秦国士兵可以取得拥有土地所有权的土地，这些土地可以继承、可以买卖，是家庭合法的私有财产，这项措施极大地调动了秦人的征战积极性，可以说土地私有促进了秦的一统天下，此时的土地实现了土地所有权与土地使用权的两权合一。

3、土地私有制与两权分离的土地公有制并存阶段

自秦以后，我国长江以南的广大地区一直实行土地私有制，一直到1950年。

在我国北方土地私有制传承到西晋王朝，八王之乱导致五胡乱华，北中国变成了胡人统治的天下，统治者走马灯似的变换，直到北魏统一了北部中国，以拓跋氏贵族为首的鲜卑人以放牧为生，出现了把汉人居住区变成草原牧场的趋势，但把持北魏朝政的汉裔冯太后和受其汉文化影响的孙子孝文帝拓跋宏积极主张鲜卑人汉化，开始实行均田制，鼓励汉人和鲜卑人从事农业生产，把土地的所有权再次收归国有，采用授田于丁的方式只是给了农民土地使用权，在历史上第一次规定了土地使用年限，即每个男丁年满六十岁时必须把官府所授之田交回给官府，官府再把收回的田地授给那些年满十六岁的新生代男丁，由此可知北魏王朝的土地使用权使用年限一般为60-16=44年，此时的土地所有权和土地使用权再次实现了分离。

这个由冯太后等人复辟的土地公有制，由北魏传给北周，北周传给隋再传至唐，唐朝一统江山之时，把授田与丁的政策做了微调，即对每个丁授田百亩，其中八十亩，在其满60岁或死亡时交还给政府，由政府对丁的新生代重新分配，还有二十亩为永业田，不再归还政府，由子孙承继。并在实行此项政策的同时默许了南方原有的土地私有制，唐朝因保护了南方土地主的财产利益巩固了江山。

4、土地私有制下的两权分离阶段

唐朝武则天以后，民间世代传承的永业田开始了实质性的转让，加上南方土地私有制的交易范例，引导北方的土地私有化，唐代的土地逐步变为土地私有制。

到了宋代，开始出现典贴土地和质举土地，也就是出现了土地抵押权，开始时土地所有者因为资金短缺采用活卖土地的方式，把土地质押给资金提供者，相约在一定期限内还钱赎回，但还不起钱时土地就变成了绝卖，也就是土地所有权发生权属变更。明朝之后这个问题又复杂了，大量的土地出租给农民耕种，农民为了保护自己的权益，采用每年支付租金的形式签订契约垄断了土地使用权。当土地所有权的主人再因资金短缺出现绝卖之时，新的土地所有者不能收回土地使用权，这就出现了土地所有权和土地使用权的错位，再发展就演化出了两个市场：土地所有权交易市场（又称田骨交易）和土地使用权交易市场（又称田皮市场），土地所有权和土地使用权在土地私有制状态下也出现了两权分离。土地所有者无权收回没有到期的土地使用权，当然土地使用权的拥有者必须按原来的约定按时缴纳地租，否则造成违约，土地所有者就可以回收土地使用权了。

5、社会主义土地公有制下的两权合一阶段

我国自1949年解放以后，通过没收官僚资本、买办资本、地主等剥削阶级的财产形成了国有资产，再经过社会主义改造，建立了社会主义公有制，表现在土地财产上就是土地国家所有和土地集体所有。

国家所有制土地主要集中在城市、县镇和厂矿，来源是没收的私有土地和征收来的农村集体所有制土地。1978年以前，由于理论界不承认土地是商品，所以国有土地的使用一般采用划拨形式，土地虽然作为生产要素参加生产，但没有发挥其财产作用和资金放大的金融功能。

6、社会主义土地两权或三权分离阶段

改革开放后国家学习香港经验将国有土地分解成土地所有权和土地使用权，土地所有权属于国家，土地使用权可以买卖抵押，再次开启了土地公有制前提下土地的两权分离。

對于农村土地，政府创造性地推行了联产承包责任制，把农业用地的土地使用权承包给了个体农户，这样农村土地所有权属于集体所有，使用权则承包给了农户，实际上开启了农业用地的两权分离。

随着农村土地流转的需要，许多地区采取了三权分立的形式，即土地所有权属于农村集体，联产承包权属于对应承包的集体所属农民家庭，土地经营权派生出来供流转使用。

2 广西农村集体土地与衍生产品经纪人和经纪业发展概况

1、农村集体土地与衍生产品经纪人发展历程

作为一种社会分工的产物，自唐宋在广西设立羁縻州开始，流官管理的各种兵寨（如横山寨）、州县就出现了圩市和牙人，这就是最早的农村集体土地与衍生产品经纪人；新中国成立以后，改革开放以前，广西农村出现了一些农民在经营自家土地或参加集体劳动之余，利用集贸市场圩日从事中介服务的行为。

十一届三中全会以来，党的工作重点转移到经济建设上，国家恢复了工商局、税务局的政府职能，政府开始为农村集体土地与衍生产品经纪人和城市经纪人颁发牌照，农村集体土地与衍生产品经纪人和城市经纪人有了合法地位。

30多年来，农村集体土地与衍生产品经纪人开始由个体的无序发展到组织化、公司化雏形再发展到规模经济、集团化公司的阶段，继而发展到股份制经营，或者是与大集团、大公司挂靠联营。

党的十八大以来，政府鼓励农村集体所有制土地政策性流转，农村经纪人的业务范围扩展至农村土地经营权的租赁、抵押、典当等领域。

2、农村集体土地与衍生产品经纪人组织体系

（一）个体经纪人

（二）合伙经纪人、公司经纪人

（三）农村经纪人协会及其他合作组织

3、广西农村集体土地与衍生产品经纪人发展现状

（一）农村集体土地与衍生产品经纪人数量少，经纪业务量低

（二）农村集体土地与衍生产品经纪人的发展不平衡

（三）以个体经营为主，组织化程度偏低

（四）队伍整体素质不高

（五）各级政府认识不足，宣传力度不够

（六）信誉观念和品牌意识不强

3 推进广西农村集体土地与农村经纪人队伍建设的具体措施

1、优化农村土地政策环境

（一）明确在农村土地集体所有权中分离出农村土地承包权和经营权，实现土地所有权与土地承包权及土地经营权三权分离。为农户办理农村用地联产承包权证和土地经营权证，参照国有土地两权分离的方法管理农村土地，以实现土地流转，用土地經营权证来实现农村集体土地抵押、租赁、使用权转让等。

（二）政府规定农村土地的各种用途与使用年限，不能随意变更。在乡镇设立农村土地管理监督机构，负责农村土地经营权转让、信贷抵押手续的办理，负责挂牌、拍卖农村土地经营权及处理有争议、有法律纠纷的农村土地经营权，监督土地使用用途尤其是保证耕地按规定用途使用。

（三）制定农村宅基地管理政策，实施农村宅基地总量控制，农村房产所有权证只能在该土地集体成员内部流转，避免出现小产权房。

（四）开展农业用地确权工作，为农村集体土地所有权、农村土地联产承包权、土地经营权、农村集体用地中的宅基地土地使用权、农村房屋所有权、农村土地抵押权等办理相关证件，从法律凭证上把农村集体用地的各类权属确定下来。

（五）控制土地征收的规模，管住农村集体所有制土地转化为国有土地的通道，严格控制18亿亩耕地红线，保证全体国民的农、副产品供应。

2、规范农村集体土地与衍生产品经纪人和经纪业的政策法规和制度措施

（一）制定农村集体土地与衍生产品经纪人专项政策法规

为了明确农村集体土地与衍生产品经纪人的法律地位，应加快推进立法，将制定农村集体土地与衍生产品经纪人专项政策法规制度纳入广西壮族自治区的立法计划中，起草农村集体土地与衍生产品经纪人的专项政策法规，使得农村集体土地与衍生产品经纪人管理工作有法可依。此外，设立专门的政策法规制度培训部门，对农民、农村集体土地与衍生产品经纪人、农村集体土地与衍生产品经纪人相关组织、政府相关工作人员进行相关的政策法规制度知识培训。

（二）根据市场需求，发展不同类型经纪人

广西各地经济、文化、地域差别很大，农村集体土地与衍生产品经纪人的发展不能统一套用一种思路、一个模式。应从市场和农民生产生活需求出发，围绕各地的商品生产、经营、加工和服务，发展多种专业经纪人。同时根据地区差异，在桂东南经纪人较发达的地区继续提高数量，并努力提高经纪人的质量，而桂西北地区则加大农村集体土地与衍生产品经纪人的宣传力度，使经纪人的数量在短时间内有较大的提高。目前，发展农村集体土地与衍生产品经纪业要从培育以下四种经纪人着手：

1.运销经纪人。

2.贮藏加工经纪人。

3.农业科技经纪人。

4.信息经纪人。

（三）有计划地培训农村集体土地与衍生产品经纪人

（1）培训农村土地咨询人员，中介服务人员

与地方高校、高等职业院校、中职学校和相关社会组织合作，聘请他们的教师和专家上课，为培训农村土地咨询人员、中介服务人员提高综合素质、增强业务能力提供有效的指导和帮助。对培训人员采取集中办班，举办专家讲座，分类分批等多种形式进行培训。使他们掌握必要的法律、商务、农村集体土地、农副产品营销和经纪业务知识，增强守法和诚信经营的意识，从而有力提高其自身的综合素质。

（2）在农村为本集体的老年人设立养老机构、医疗服务机构、监督机构，培训这些机构的工作人员。

（3）研究并制定农业用地的评估办法，在农村培训土地评估员。土地纳税需要估价、土地使用权转让需要估价、土地抵押贷款需要估价，因此培训农村评估人员势在必行。

（4）设立农村银行、农村小额贷款机构、金融、信用机构，培训农村信贷员、风险控制员，有效解决农村资金瓶颈。

（5）人力资源管理经纪人还需负责农村劳动力管理、监控、帮扶。保证农村劳动力就业、养老保险、医疗保险、子女就学、衣食住行都有解决方案。

（四）加强农村集体土地与衍生产品经纪人的监督管理，规范经纪人日常行为规范。

（五）提高农村集体土地与衍生产品经纪人组织化和经纪业企业化程度。

第一、农村集体土地与衍生产品经纪人须向具备颁发“经纪执业证书”的部门，如工商行政管理部门或经纪人协会申领执业资格，方可从事经纪业务。

第二、必须遵守国家法律、法规、规章和政策，遵循市场交易原则，如自愿、公平、平等互利、诚实信用等。

第三、在经纪活动中不得有下列行为：超出其核准经纪业务范围进行业务活动；在经济活动中欺瞒重要事项；采取非法手段进行中介，如胁迫、欺诈、贿赂等；违反诚信原则，串通一方损害另一方利益；诱骗签订虚假合同。

第四、农村集体土地与衍生产品经纪人在经纪活动结束时，有权向委托方收取一定比例的佣金作为自己的劳动报酬。

综上所述，农村集体土地与衍生产品经纪人是顺应农村经济发展要求出现的，对农业经济的发展有巨大的促进作用。农村集体土地与衍生产品经纪人牵涉到国家政策、人民生活、农民富裕等方方面面，但只要我们实施农村集体土地所有权与使用权两权分离，就可以确权农村土地使用权证、农村宅基地房屋产权证，为农村土地流转、抵押、典当、租赁铺平道路；制定农业用地的用途和使用年限并严格管理是我国农业发展的长久之计，也是保护18亿亩耕地红线的必要措施。虽然现在广西经纪人发展相对落后，但今后只要政府政策对路，善于利用广西区、内外的成功经验，农村集体土地与衍生产品经纪人队伍建设必然得到快速的发展。同时，在各级地方政府的支持下，经纪人的经纪活动会更加规范，更加专业，在农业经济发展中发挥更大的作用。

参考文献

[1]李晓东.中国南宁房地产发展报告（2012）[M].南宁：广西人民出版社，2012

[2]马克思.资本论[M].北京：人民出版社，1975.

[3]孙尚清.当代西方经济学辞典[M].太原：山西人民出版社，1988.