未来房贷可能来自左邻右舍

李明敬

地产业的冬天提前到来了，而“930房贷新政”是否能像冬天里的一把火点燃楼市的热情仍未可知。在“930房贷新政”中除了提出贷款利率下限七折和“认贷不认房”政策外，还提到一个重要的金融武器——MBS，也就是住房抵押贷款支持证券或房贷资产证券化。据悉，MBS或许能撬动10万亿沉淀资金进入房贷。都说“锦上添花”容易，“雪中送炭”难，MBS能否“雪中送炭”帮助地产业度过这个冬天？值得期待。

MBS是把双刃剑

MBS（Mortgage-Backed Security）抵押支持债券或者抵押贷款证券化，是最早的资产证券化品种，产生于60年代的美国。官方的说法是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行收益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。

举个例子来说，有人两年首付30万元买了一套100万元的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万元，房屋当前市值150万元。这时，银行如果把按揭贷款64万元打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差（房贷利率-MBS利率-发行费用）。

由此可见，房贷资产证券化对于银行来说很有好处，但是不要忘了，正是房贷资产证券化引爆了美国金融危机。房贷资产证券化帮助银行增强资金流动性，同时，许多以前无法获得贷款资格的低收入群体借机买房。在这种情形下，美国房价一路攀升，房地产市场一片繁荣。但是这条看似“完美”的利益链条背后却潜伏着风险，随着利率上升，借款人贷款成本增加，违约风险大大增加，不良贷款比率上升，最终导致了美国房地产市场泡沫破灭。

所以在过去的几年里，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。

中国土壤里的MBS

如今，这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。央行之所以提出实行房贷资产证券化，是专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。那房贷资产证券化到底有哪些有点和不足呢？

房贷资产证券化的优点非常明显，一方面把银行资产以证券化方式移除表外，释放银行的贷款能力；另一方面防止银行业资产风险过度集中在房地产业。此外，房贷资产证券化还会刺激楼市复苏。MBS的出现，实质上是让商业银行在发放个人住房贷款的时候不用再考虑存贷比、资本充足率这些商业银行经营的核心指标，大大刺激了商业银行办理该类业务的冲动。这会保证我国的房地产市场有更充分的资金进入，使得百姓贷款容易，购房需求更旺盛，房地产价格更稳定。

“天若令其亡，必先让其狂”，在追捧房贷资产证券化如何好的同时，一定不要忘记风险也是相伴而行的。有分析人士指出，在当前我国整个经济杠杆较高的情况下，过快推进MBS可能会加大房地产金融风险。所以在推进房贷资产证券化过程中，对购房者的资格审查不能松懈，银行不能仅仅看重自身利益，而不顾房地产市场整体风险，按照审慎原则，加强监督和管理。

就目前的条件来看，在我国MBS的推广还有一个主要的问题，就是住房抵押的贷款的期限较长，利率又比较低。基础资产的利率不高，必然导致依照其抵押发行的证券产品收益率更低。我国现在的个人住房贷款普遍长达20至30年，而利率一般在年化6%到8%之间。而且，个人住房贷款绝大部分都是等额本息的还款方式，并且可以提前还款，这就要求在装入资产池后必须进行分级处理，才能打包出稳定长期的证券资产。同时，为了保障风险，也需要通过分级的手段，对优先级进行增信处理。在加上银行必须保留的手续费，管理费，就使得真正在市场上能够公开发售的长期MBS证券利率不会很高，与现行的银行理财才相比，不会有任何竞争力。

财经评论员余丰慧表示，如果房贷资产证券化仅限于在银行间市场交易的话，可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产腾挪到表外，逃避信贷监管。中国在利率完全市场化之前，房贷资产证券化发展的空间将是十分有限的。在我国推进MBS还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。

未来房贷来自你的左邻右舍

房贷资产证券化本质上是把借款的链条拉长，让实际借款人和债权人在这个由各种中介性的机构组成的长长地链条的两端，他们之间不会直接了解到对方的实际信息。这就使得作为原来债权人的银行，在变成中介的角色之后，不自觉地降低对贷款审批的标准，甚至不断开发新产品刺激贷款发行。而在简单MBS之上的衍生出的各色金融衍生品，表面上是进行了风险控制，但是实际上并不能影响系统性风险的发生。所以，不论后续的风险控制产品多么“神奇”，不论有什么高深的数学模型或者统计规律告诉你，它们能够控制住风险，请统统不要相信。

要保证MBS的质量，就必须要从根源上严格监管发放房贷的银行，杜绝任何“次级”贷款的发放。美国“次贷危机”的经验已经告诉我们，控制风险，必须要控制风险的源头——借款人的偿付能力。其他的所谓金融工具，都能锦上添花，难以雪中送炭。

除了监管部门对银行的严格监管，我们还需要一类专业的风险甄别机构——评级公司。我国现在评级机构很多，但是没有形成一个或几个权威龙头的市场格局，这方面的建设和监管也急需加强。

从国际经验来看，任何国家对金融业资产证券化的放开，都会掀起一股金融业变革的浪潮，而中国银行业的资产证券化浪潮即将从个人住房抵押贷款支持证券开始。房贷证券化后，如果你是银行的房贷客户，你抵押给银行的房屋可能被银行转给了一家券商，而借钱给你的可能是一家公司，也可能是你的左邻右舍。endprint