险资大举“买房”

谭忭

如果把2014年的房地产金融比作一部电影，主角仍是房企，但险资却似有喧宾夺主之势。

4月9日，富德生命人寿和安邦保险分别通过二级市场增持金地集团（600383.SH），持股比例分别达12.9%、5%;在一路增持追逐战中，截至9月末，双方在金地集团的持股比例分别上升至29.99%和18.83%;12月，安邦保险再次出手，手中股权升至20%。

“伦理剧”过后，年末的佳兆业违约破产话题更像一出悲情戏。主角仍然是险资——持有佳兆业股权29.96%的富德生命人寿，正在这场违约风波中四处奔走救火。

时间到2015年初，剧情重回主旋律。以86.25亿元成交总价刷新北京地王纪录，并让万科高级副总裁毛大庆直呼北京楼市进入6万元时代的丰台区花乡白盆窑村地块，主角正是华润、首开和平安组成的联合体。

而就在此拍的前两天，“招商华润九龙仓平安”组合一举拿下了北京丰台区亚林西居住区一期的两宗地块，总共花了86.9亿元。

整整一年，在进军房地产的话题里，险资都透露着一股“有钱任性”的气势。易居中国执行总裁丁祖昱认为，2014年是中国保险资金介入房地产的元年。

凶猛“入市”

显然，早年间被政策捆住手脚的险资军团，如今开始了赤裸裸的房地产资源肉搏战。原来低调、曲线投资房地产项目，现在已经转变为直接购买公司股权，以争取公司话语权，并通过提前参与项目获取更高的收益。

据万得资讯统计，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量达到21家，渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行业的保险机构达15家。

以股权投资方式合作开发房地产项目，这种方式并不鲜见，平安在这方面最具代表性。平安集团通过旗下平安信托和平安置业投资入股国内多个商业地产项目，或者持续认购房地产公司的股份，增持上市房地产公司的股份，作为战略投资，间接控制房地产项目。

合众人寿副总裁时宝东对《英才》记者表示，更多动力来自于其背后股东的战略布局。同策咨询研究部总监张宏伟也对记者表示，大举增持上市公司股权的目的仍旧是财务投资，“调控下的地产股估值一直不高，要抄底也说得过去。”

在时宝东看来，尽管房地产行业从黄金十年进入白银时代，但行业本身并没有问题，会一直往前走，毕竟城镇化进程远远没有完成。暂时来看，房企只是告别了过去的暴利模式，进入平稳发展的常规状态，

囤楼模式

根据保监会截至2014年11月的资料显示，保险行业总资产达到9.83万亿元，较年初增长18.62%，如果按照15%的比例上限，将有1.47万亿资金可以用于房地产投资。

1.47万亿是什么概念？2014年绿地集团一整年的销售额也只不过2408亿元。不过，尽管监管已经将投资比例放开至15%，但实际上目前多数险企真正投向房地产的资金仍旧不到3%。在这不到3%的投资量中，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，被称作为险资投资房地产的三部曲。

据统计，自2006下半年开始，中国人寿、泰康人寿、民生人寿、中国平安等保险公司就以自用名义分别在北京CBD、金融街和中关村等商圈购买了大量写字楼，或者与其他公司合办专业公司曲线进军不动产。

在黄金地段购买现成的商用物业，除了能为险企获得合适的办公场所和借助标志性物业强化品牌形象宣传外，通过写字楼租金收取不菲的现金流以及物业本身大幅升值也会让投资方获利匪浅。

对于保险资金来说，回报率高于2%就能产生收益，而一线城市黄金地段的商用物业动辄7%、8%的收益率，如果不以年度物业市值变动计投资收益，那保险公司买不动产基本上可以说是稳赚不赔。

这种被称为“囤楼”的模式是当前险资参与方式最多的一项，除了回报稳定，获利快捷，还有一个原因是保险资金以自用名义购买写字楼纳入固定资产，只需满足偿付能力监管要求，不必上报监管部门批准，这对讲求效率的险资来说无疑充满吸引力。

这种相对简单的投资方式目前正在被险资运用在全球化资产配置的大棋盘中。

自2013年10月保监会印发的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》规定保险资金境外投资可选择部分国家或者地区进行以来，险资通往另一个全新世界的大门打开了。

“去海外购置商业物业，目的并不是为了直接经营，更多是为了资产合理配置，稳定长期投资收益率。”民生银行地产金融事业部规划发展中心总经理付强对《英才》记者说。

作为中国险资出海的最早一单，2013年6月，平安集团以2.6亿英镑从德国买家手中购得伦敦金融城中心的地标性建筑——劳合社保险大厦;次年6月，中国人寿保险股份有限公司和主权财富基金卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头一处办公楼;2014年10月，安邦保险以19.5亿美元落锤美国纽约地标性建筑——纽约公园大道上的华尔道夫酒店大楼，拿下险资海外投资不动产第三单;紧接着去年11月，泰康人寿联合香港基汇资本出价2亿英镑竞购位于伦敦金融城的Milton Gate办公楼。

但在业内人士看来，作为险资投资不动产的最初级状态，“囤楼”并不是险资投资的最佳选择，“囤楼有固定资产的比例限制，达到一定比例，就要想办法开拓新的投资渠道和方式，否则，单纯业态的投资方式将大大阻碍保险资金在不动产领域的资产配置和回报收益。”

除了“囤楼”，早年间保险企业涉足房地产的另一惯用方式便是借道旗下信托公司。多年过去，这一方法仍旧被广为运用。“险资旗下一般都会有很多投资平台，信托是很重要的一部分，并且现在它的占比已经越来越大。”资深地产研究员傅硕向《英才》记者表示。

直投模式

随着险资投资形式的成熟化，在对房地产市场有了一定的掌控力之后，保险企业开始利用自身在各地兴建地标建筑的影响力，频繁成为地方政府土地出让局的座上宾。

自2012年5月中国平安第一次以平安人寿出面拿地以来，此后的两年多里，又借平安不动产频频出击，先是参与了南京G16地块的开发，而后单独拍得了广州华美牛奶场两地块;同年12月，平安分别以26.8亿、27亿和7.8亿元的价格，联手金地竞得上海宝山宅地以及杭州余杭区两处商住地。

平安不动产是平安集团为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。

按平安集团早前表述，平安不动产与其他开发商的区别在于其不是普通的房地产开发商，而是为房地产开发综合金融服务提供商。因此，其主要的策略是借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。

如果说从拿地阶段进入对于险企来说仍旧要求比较高，那么选择有专业优势的物业管理公司合作开发，既可获取投资收益，同时也能减少经营风险。因此，在当前进行得如火如荼的养老地产开发上，中国的险资正在努力地进行实践，试图开辟一片新的蓝海。

商业地产因其稳定的收益率备受险资青睐，在养老地产上的圈地占位，被豪赌的是这一产业的未来空间。作为国民经济有力支撑和重要保障的保险业，毫无疑问将在未来社会养老保障体系中扮演积极的角色。目前，已经拿到投资不动产牌照的众多险企均已开始了养老产业的试水，用时宝东的话说就是“谁先进入谁就有优势，谁就能赚钱”。

2010年1月13日，远洋地产宣布中国人寿向其股东中国中化收购了4.23亿股，一跃成为远洋地产第一大股东，此后一度增持，被解读为人寿的养老地产蓝图开始从战略高度进入实操。此后，远洋地产与美国合作伙伴共建的首家示范养老机构椿萱茂已于去年9月正式开业，并迎来首批入住老人。

此外，在养老产业最为名声显赫的两家险企——泰康人寿与合众人寿，也已经早早开始了布局。

时宝东向《英才》记者介绍，合众人寿的武汉养老社区已经投入运营，至今已有两位老人在其去世，用时宝东的话说是“走完了一个完整的链条”。

对于险资与养老地产的结合，相关分析认为，险企尤其是寿险公司可以将地产项目与自身的寿险产品相结合，通过绑定销售的方式来实现盈利。业界认为这是一个值得探索的盈利方式，但是目前仍旧没有很成功的例子。