房地产行业税收征管存在的问题及建议

邵圆

地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。

近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：

一、地税部门专业化管理还有待提高

地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞

该省地税系统现在使用的地税纳税平台于2012年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

二是仅缴纳营业税就可开具销售收入发票，导致城建税和教育费附加纳税不及时。笔者通过对开票系统进行穿行测试过程中，发现房地产企业仅需缴纳营业税就可开具销售收入发票，根据《中华人民共和国城市维护建设暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》的相关规定，城建税和教育费附加在征收营业税时应同时缴纳。该系统在开票环节应增加营业税、城建税和教育费附加同时缴纳才可开具销售收入发票的设定，杜绝城建税和教育费附加纳税不及时的情况发生。

三是开票系统未设定单价下限。房地产企业在销售过程中，存在部分购买人以低价购入房产的问题。房产单价远低于同类型房产的平均价，开票系统未设定单价下限，企业可随意开具低价格销售发票，造成税源流失严重。开票系统应根据同类型房产的单价价格设定单价下限，杜绝此类情况发生。

四是税收查询平台字段间勾稽关系不严谨。税收查询平台中的计税依据、税率和应纳税额3个字段存在勾稽关系，计税依据乘以税率等于应纳税额。笔者通过数据验证，发现部分纳税记录不符合该勾稽关系，造成不符的原因是计税依据中部分已纳税，该查询平台未剔除已纳税的计税依据。查询平台应更正相关勾稽关系，剔除已纳税的计税依据，保证平台数据的合理性。

三、部分税种存在预征的问题

由于税收收入占该市财政收入的主要组成部分，税收收入的多少直接关系到该市财政收入。然而地税部门为完成税收任务，强行向部分国有房地产企业预征大额土地增值税和营业税，预征的土地增值税和营业税在以后年度进行抵减。根据相关税收法规及条例的规定，地税部门无权要求纳税人提前预征税收，除有特殊规定外。此行为扰乱了税收征管秩序，加重了房地产企业的负担。

四、部分税种征管力度不足、征管政策不到位

房地产行业涉及税种较多，不同税种的征收范围、纳税义务时间和税率相差较大，要求税收征管员必须熟悉掌握各类税种的内容、特性以及规定。而且针对不同税种各级政府出台的征管政策不同，无法进行统一管理，加大了对该行业税收征管的难度。以下是几种主要税种征管存在的问题：

一是土地增值税。土地增值税对于房地产行业税收征管一直是个大难题，该税种的税收收入与房地产企业产生的增值额占比挂钩，根据增值额占可扣除成本的比例，税率波动区间为0到60%。该税种所涉及的会计核算较为复杂、工作量大和专业技能要求高，地税部门对该税种采取的政策是在销售期间启用预征的模式，预征率根据住宅的性质不同设定在1%至5%之间，房地产企业达到清算条件后，地税部门要求清算企业通过社会中介自行清算，由地税部门复查后，以房地产企业提供的清算报告为纳税依据。但房地产企业提供的清算报告的真实性有待考究，清算企业通常会采取虚增成本，降低增值额占可扣除成本的比例，达到少纳税的目的，造成税源流失，而且流失的税源金额较大。根据土地增值税相关规定，对房地产企业清算条件分为了可清算和应清算两种形式，地税部门主要关注的是应清算的房地产企业，对可清算的企业过问较少，拖延了税收入库的时间，损失了税收的时间价值。

二是契税。契税是针对购房或购土地的主体在购买时发生纳税义务的税种。该税种征税模式是地税部门与房管部门联合，办理房产证或土地证时必须缴纳契税并出具纳税证明，此类举措对办理房产证或土地证的主体有一定的约束作用。但存在部分群体为了缓征契税，尽可能的拖延时间办理房产证或土地证，导致契税入库不及时，甚至出现税源流失的情况。

三是城建税和教育费附加。城建税和教育费附加的计税依据是营业税、增值税和消费税，与上述三个税种同时缴纳。笔者通过以营业税为基准，计算城建税和教育费附加应缴数，与后台数据已缴数进行对比，发现大部分企业城建税和教育费附加应缴数和已缴数纳税数据不一致的情况，漏缴金额数目较大。地税部门对附加税种的征管未按照相关规定严格执行，税收入库不及时。

四是企业所得税。企业所得税以企业应纳税利润为计税依据，应纳税利润是通过企业收入减去可扣除成本所得，对于收入和可扣除成本的计算对专业要求过高，地税部门为简化纳税流程，直接以核定征收率计算企业所得税，与企业所得税相关规定产生较大的冲突，税源流失严重。

针对上述问题，笔者认为地税部门提高对房地产行业税收征管力度，可以从以下几方面入手：

一是加强对房地产企业的信息化管理。如建立电子档案数据系统，包括实时销售台账、实时发票缴销记录、实时纳税记录、各年度财务报表、开发楼盘基础资料和综合分析子系统等，有利于降低税收征管难度，避免税源流失，不断完善监管漏洞。

二是加强内部审查力度。建议每年定期对纳税平台系统数据进行专门的数据分析，积极听取采纳基层税收征管员等其他岗位人员发现的问题和提出的建议，寻找系统漏洞、监管漏洞和制度漏洞等问题，通过剖析漏洞产生的原因，逐步完善税收征管制度、方法和手段。

三是协同其他职能部门或聘请社会中介进行联合征管，提高征管力度。地税部门可协同财政、审计、房管和司法等部门对房地产行业税收进行联合清理，各司其责，提高地税部门征管力度，挽回税源流失的局面。对房地产企业进行清算土地增值税和企业所得税时，可由地税部门聘请社会中介，社会中介将以地税部门的利益为出发点，提高清算报告可信程度。

四是加大对偷税、漏税的处罚力度。对房地产企业为了偷税、漏税而故意调整账务，查处一起，严惩一起，情节严重的移送相关司法机关，杜绝以罚代刑，并及时公开曝光，消除房地产企业的侥幸心理，提高地税部门的公信力。

（作者单位：景德镇市审计局）