互联网突袭 房屋中介格局改写

文 | 摄影 | 本刊记者 王彩霞

互联网突袭 房屋中介格局改写

文 | 摄影 | 本刊记者 王彩霞

互联网中介与传统中介的混战和厮杀将持续下去了。业内人士指出，这个过程以及产生的结果，对消费者来说，一定利大于弊。

房地产中介机构正在遭受互联网的侵袭，很多人感觉到了其中的波涛汹涌。

家住北京石景山区的王女士，春节前后发现，围着远洋山水南北区、飙着链家地产开店的我爱我家不知不觉中关了几家，即使开着的店，不是面积缩小，就是人员缩减，往日与链家堪比的人气不再。

家住北京海淀区定慧寺的乔先生也感觉到了这种变化，原来这一带至少有5家我爱我家店，如今大都关了，只剩下恩济里一家。

记者随之采访了我爱我家一些门店销售员，他们闭口不谈。而链家的店员告诉《中国连锁》记者，我爱我家的这种“颓势”，似乎起于去年方子哥购房被骗事件，此后业绩一路下滑。

石景山区某品牌店赵姓店长告诉记者，我爱我家是在消退，而且是在大幅度消退，其他房产中介也在消退。就拿今年3月业绩来说，链家卖房5378套，我爱我家仅700余套，麦田、中原、搜房网等其他相加才100多套。

值得玩味的是，以前链家不要同行跳槽来的人，现在要了。这似乎意味着链家图谋一家独大。这对于业主康女士而言，在链家刊出房屋出租信息不出半小时，信息就被“卖”给了号称不收中介费的搜房网、爱屋吉屋等公司，电话一次次被打爆。

此后她遇到的是链家强收业主中介费：5天租金800元！这完全出乎康女士的意料，因为之前她的经验是租户才会被收一个月房租的中介费。这带出了链家今年新动作连连：3月起“零中介租房”（改从业主那里收取中介费，并非真的“零”）、推出年化收益率10%理财产品家多宝等。

2014年年底开始布局并提出佣金0.5%的搜房网在北京二手房实现了196套签约，位居经纪公司成交排行榜第六。

互联网中介威逼上门

上述变化均来自互联网房地产零中介费的紧逼。搜房网、爱屋吉屋、买房网、找房网、安居客、房源网、租售365、购房网、淘房网、房源网、房价网、小猪短租……地铁广告赫然昭示：二手房佣金0.5%，租房0中介费。

而后，互联网房地产们切走了我爱我家们的蛋糕。有数据显示，互联网房地产中介凭借价格优势，成交量劲升，4月北京二手房经纪公司成交榜单中，搜房网、爱屋吉屋的网签量已杀入前十：2014年年底开始布局并提出佣金0.5%的搜房网在北京二手房实现了196套签约，位居经纪公司成交排行榜第六；在北京开展二手房买卖业务才第二个月的爱屋吉屋，成交114套，排名第十。

虽然与链家、我爱我家、中原等老牌中介公司相比成交套数并不算多，但是显然，互联网房产中介发展势头迅猛。就在不久前，互联网房地产中介Q房网也在北京大力布局，一下开张了近百家店铺。

互联网血统最浓的搜房网已经成为传统中介的最大对手。它号称是全球最大的房地产家居网络平台，“引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新”。

拥有3000万用户的搜房网房天下APP的确是中国最大的房地产移动应用平台。 根据TALKINGDATA数据显示，截至2014年12月搜房网房天下APP在房产移动类应用的覆盖率和活跃率均稳居首位，遥遥领先于同行业；截止今年1月，PC及移动平台月度活跃用户数8200多万。

搜房网与全国近万家新房开发企业、10万家二手房经纪公司、9000多个家居品牌企业合作，拥有4200多万对买房、卖房、装修有强烈需求的注册用户、近2000万准购房意向的搜房卡会员。

与此同时，其旗下的新房帮APP、搜房帮APP、装修帮APP作为新房置业顾问、二手房经纪人、设计师的专业移动工具，每日活跃用户数超过20万，拥有超过300万注册用户，二手房经纪人276万、新房置业顾问13万。

早在2010年9月，搜房控股即在美国纽约证券交易所上市，业务覆盖中国330多个城市，目前拥有106个分公司，居《财富》杂志2014年美股“100家增长最快公司”排行第22位，成为5家上榜的中国在美上市公司之一。

面对日益强大的“空降”竞争对手，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坚持认为，互联网基本上不能产生新的需求，价格战并不具备可持续性。

搜房网拥有4200多万对买房、卖房、装修有强烈需求的注册用户、近2000万准购房意向的搜房卡会员。

爱屋吉屋一年“秒杀”北上广深

5月6日，移动互联网房产平台爱屋吉屋首次对外宣布，已完成D轮融资，本轮融资额达1.2亿美元;融资后公司估值超过10亿美元。从公司创立，到估值逾10亿美元，爱屋吉屋只用了273天。

与其估值一样神速的是，爱屋吉屋市场版图的扩张。稍早的4月20日，爱屋吉屋宣布进军深圳、广州中介市场。至此，这家刚刚创立一年的公司，已经初步完成国内四大一线城市的战略布局。而北京最大中介链家地产完成这一布局用了13年。

2014年3月，爱屋吉屋于上海创立。8月推出租房服务，对租房人实行免佣金政策，并迅速抢占了上海租房市场。据《中国互联网房屋租赁中介市场专题研究报告2014(上海篇)》显示，11月，在上海市整租房市场中，爱屋吉屋以28.95%的份额位居第一，传统中介公司我爱我家以9.9%居第二位。短短四个月的时间就超越传统中介成为了“上海王”。爱屋吉屋创始人黎勇劲表示，在上海对租房人免佣金并不是为了促销，而是爱屋吉屋通过大量市场调研和组织运营效率大幅提升后的长期政策。

2014年10月，爱屋吉屋进军北京市场。与上海零佣金的“钜惠”政策不同，北京市场上调了佣金比率，对租房人收取传统佣金的一半。相比上海的扩张速度而言，北京虽然要略慢一些，但“秒杀”传统中介依然没在话下：2015年3月，爱屋吉屋在上海的市场份额达到了35%,在北京达到了15%，经纪人人均每月可达8-10单成交量，是传统经纪人的8倍，平均1.8次带看就有1次成交。

爱屋吉屋如此“疯狂”的表现，除了免佣金的优惠政策以外，其房源信息的真实透明，以及经纪人团队的高质量服务同样是必不可少的因素。爱屋吉屋另一位创始人、CE0邓薇说，中介服务的本质，就是要将最真实最完整的信息呈现给客户。将这个本质做得越完善，客户也就越满意。

进入2015年，爱屋吉屋继续扩张版图。4月，爱屋吉屋进军深圳、广州市场,策略与北京上海不尽相同。从5月开始，深圳租客在爱屋吉屋租房不用再交佣金，广州则只收取一半佣金。新政推行一周以来，爱屋吉屋在深圳每天新增500多套房源，可租出130套左右；在广州每天新增1000多套房源，可租出230套左右。

邓薇信心满满，她认为，爱屋吉屋之所以能在短短9个月内估值逾10亿美元，正是因为公司将互联网信息技术全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公开，自然就会促进市场交易公平、有序，并进而带来高效。

用3个月就成为上海租房市场第一，用了4个多月便杀入北京市场前10名。爱屋吉屋正以“野蛮生长”的速度，向行业新领军企业迈进。完成D轮融资、“弹药”充足的爱屋吉屋下一步将如何发展?邓薇表示，“爱屋吉屋现在以每个月进1000名经纪人的速度跨越式发展，每周可以开三家分公司，从4月开始每个月进入一个新城市。”

到2017年，在链家交易平台上的房屋交易额要达到1万亿元，链家旗下拥有10万经纪人，届时，中国每出售10套房子，就有1套来自链家平台。

链家大动作奋起反击

在这场由互联网搅动的中介变局中，链家正试图以互联网、合作为突破口，全面整合链家资源。今年上半年，链家已经与成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联等展开合作。5月18日，链家又合并了高策地产服务机构，目标是在链家平台上将新房比例提升到50%。

在链家地产董事长左晖看来，与高策合作是实现万亿020平台的重要一步。所谓“万亿020平台”，是指到2017年，在链家交易平台上的房屋交易额要达到1万亿元，链家旗下拥有10万经纪人，届时，中国每出售10套房子，就有1套来自链家平台。

左晖指出，“高策和链家合并后，我们几乎是唯一一个可以在目标市场为开发商提供线上流量入口、策划及案场能力、渠道整合力量和年按揭引荐超1000亿、资金业务超200亿金融服务平台的全线服务的服务商。”

要撑起这个野心并非易事，对外，链家已经广泛展开合作；对内，链家推出丁丁租房，宣布租房“零佣金”，同时提高经纪人收入和倡导人性化管理。

在北京，链家二手房交易量最高时占比达到64%，但影响力一直仅限于北京。左晖显然不甘心仅做北京市场的老大。2010年，他看到北京二手房交易量超越一手房，研判中国楼市将进入存量时代，所以他在2010年开始搭建链家网，2011年推出“真房源”，2012年推出“嫌恶设施披露”，2014年提高经纪人佣金最高至75%、实行“周末休假制度”，同时，链家的业务范围由单纯的二手房经纪业务调整为二手房经纪业务、一手房、金融、资产管理四大业务。2015年更是大动作连连。

这些举措正在产生效果，链家的部分经纪人薪资最高达25万元/月；北京房屋成交渠道上，通过链家网成交的客源高达35%；伊诚在成都的市场占有率翻番；4月德佑在上海的市场占有率超过中原地产；沉淀资金35亿元的链家金融给二手房交易带来20%的交易量；链家经纪人由2万变成4万。

在链家看来，最重要的效果还不是这些，而是将更多的城市嵌入到链家网和链家系统中，只有这样才能实现万亿020平台。

链家的战略规划是要进军25个城市，不仅仅局限于目前的17个城市，也就是说，短期内还要攻克8个城市。

外界有很多关于链家并购太多、整合难度太大吃不消的传闻，链家副总裁林倩认为，这些观点忽略了链家管理文化中的包容性，比如链家与德佑合作，链家的资源、平台、工具、数据库、管理制度全面向德佑开放。而一些前瞻性判断，链家会用数据说话，具体情况让对方尝试，比如北京链家每月约20%的房屋交易量是被链家金融业务撬动起来的，上海德佑就可以尝试金融业务。

此外，链家还通过技术手段将最核心的资源——房源和客户掌控在系统后台中，以链家经纪人每天都要打的电话为例，经纪人现在利用链家平台联系客户，打开电脑选择业主，业主的买房和卖房需求信息呈现，经纪人点击连线，电脑会帮他接通电话，沟通之后，除非业主自己告诉经纪人电话号码，经纪人完全不会知道业主电话号码。

目前链家销售额不到5000亿元。可以预见，在未来两年半的时间里，必将快速与外界合作，合作名单还将继续加长。有分析人士认为，链家地产疯狂扩张的背后，实则是为上市加重砝码。但链家予以否认，明确强调5年内没有上市计划。

我爱我家也没闲着

作为老对手——伟业我爱我家集团并不担心。副总裁胡景晖表示，我爱我家的发展路径与链家不同，“新房产品线成立和整合的时间比链家更早。1994年伟业顾问成立初期即做新房代理业务，2000年投资我爱我家后，从2003年至2006年，双方就已开始开展一二手房的联动、渠道共享等，早已完成整合。未来，在渠道资源、客户资源、线上线下资源共享以及客户体验服务等多个方面，各自还有很大的发展空间。”

在胡景晖眼里，价格战对于新进入房地产中介行业公司而言，确实是一个很好的切入点，但从财务模式上分析，价格战并不具备可持续性，“当二手房交易佣金降到只有1%左右的水平时，中介公司几乎是不可能盈利的，这些公司每签一单都会亏损上千元左右。”

他坦言，互联网技术运用到传统的房地产行业是好事，在一定程度上能提高行业效率、降低成本，但“盲目地砸钱没有意义，也不是房地产中介行业的健康状态。烧钱降佣的模式与经纪公司其实是背离的，因为比拼的不是服务。”房屋买卖属于低频交易，所以买卖双方对佣金价格的敏感度较低，而对房屋交易过程中的服务更加重视。

他表示，我爱我家未来不会盲目加入以降佣为主题的行业混战。相反，借着公司15周年庆，我爱我家推出了“120平方米以上房源佣金1.5%”的策略。

胡景晖说，我爱我家15年间积累下超过30万买卖客户、70万的租赁客户，房管房保有量达到60000套，这些正是传统经纪的“先天优势”。

对于我爱我家接下来的业务布局，胡景晖简单概括为“谋定后动”，因此目前在房地产中介行业竞相变革的喧嚣时期，我爱我家的发声相对安静，不过这也并不意味着我爱我家没有进行业务布局的安排。

“比如接下来我们会把房管业务改进成资产管理业务，我们在全国有10万套的托管房源，希望可以改造成类似链家地产‘自如客’类似的模式，我们会进一步做好租住形态的改进和服务，还有服务的标准化。”胡景晖介绍说，“我爱我家也在布局海外业务，期望可以搭建海外购房平台；还有020业务，这是我爱我家网站的建设和维护；还有我爱我家的P2P，这类业务的收益率比较高。”

日前，我爱我家宣布将开展社区公益活动，依托500余家门店，用三年时间在北京600个大小社区内陆续开展帮扶、清扫、植树、知识讲座、社区活动，为社区建设做贡献，并发动社区居民捐助闲散物资，与我爱我家一起，对贫困或边远地区进行捐赠。

看来，互联网中介与传统中介的混战和厮杀将持续下去了。业内人士指出，这个过程以及产生的结果，对消费者来说，一定利大于弊。

我爱我家15年间积累下超过30万买卖客户、70万的租赁客户，房管房保有量达到60000套，这些正是传统经纪的“先天优势”。