我国人民币升值对房地产经济的影响及对策

青海民族大学 马睿

汇率是指国家与国家之间货币价值中的兑换比率。在中国人民币汇率进行调整前必须要在中国经济相对稳定的发展状况下才可实施汇率改革，其汇率改革期间必须要遵循可控性和渐进性的原则，这也表明我国的人民币升值状况将步入一个漫长的周期改革，我国人民币升值对房地产经济造成的影响以及其有效策略是广大房地产产业所关注的发展状况[1]。

1 解析我国人民币升值对房地产经济带来的影响

随着近几年我国外汇储备不断地增长，许多海外游资通过各种途径打入了中国的房地产产业。从目前汇率市场来看我国的外汇储备已到达6500亿美元左右，在2004年我国的国际贸易额度比2003年上升了1500亿美元左右，这期间的幅度增长已超过了40%。在2004年我国的房地产所使用的外资已超越了整个中国外资总额的三分之一，相同比例增幅已高达33%，直到2005年时，在中国上海市的房地产产业中境外居民的买房规模已超越了38亿人民币左右，这种发展趋势与2004年相比增加了1倍左右，根据这种发展现象可以看出，前几年的人民币升值阶段已让大量的海外游资通过各种不正常途径和正常途径进入了中国，这对中国的经济发展和房地产经济带来了巨大的影响。对于中国的经济发展来说，中国目前还无法承受人民币一次性出现升值幅度过大的状况。我国政府只能利用渐进的原则，把人民币逐步地进行升值。由于此次人民币出现的升值幅度偏小，与中国学者预期的升值幅度要低许多，这也表明我国人民币在后期可能会出现升值现象。对此，这也表明我国在短期时间内将会出现外资更进一步地流入中国并出现升值现象，这些外资会以各种形式如房地产行业、股票、债券等形式作为掩护对象以便于更加顺利地流入中国[2]。

目前，我国的证券市场还处于制度不完善的阶段，其银行中的利率处于偏低现象，根据这两个市场的发展状况进行排除，其中我国房地产产业是现阶段发展中可让汇率升值最快的一个产业了，所以，外资最有可能进入的当属房地产产业。当我国人民币进入升值阶段时，海外的建筑公司与建材公司之间的市场会出现相互竞争的现象。在早期的外籍建筑公司进入中国房地产产业时，由于已成功地在中国实行了本土化策略，所以在这次中国人民币升值期间其外籍建筑公司对中国的房地产企业影响并没有预期那么大，但是，对于外籍企业还有大量建筑公司没有流入中国房地产产业，因此在将来的中国人民币升值期间可以有效地增加外籍建筑公司与建材公司之间的竞争力，也可为他们提供更多的市场机会。若我国人民币开始实行渐进性升值，那么外籍建筑公司和建材公司极有可能会利用各种渠道打入中国地产市场中，当出现了第一批企业成功打入后，外籍建筑企业与建材企业将会形成一种趋势，随后不断地会在中国形成房地产规模，当这种规模形成后，我国建筑企业与建筑设计企业市场将会受到严重损害。由于中国的建筑设计企业规模本身有限，再加上外籍力量的流入，这也使得我国的建筑公司与设计公司承受了非常大的压力。我国人民币在升值期间其升值预期幅度将使中国的房地产企业和外籍建筑企业进行合作，其合作规模将会是中国历史中的高峰期。到目前为止，中国已有极大部分的房地产企业与国外的房地产企业开启了合作模式，如中国房地产企业开发商中著名的金地和中海以及万科等其先后和外籍产业都开启了合作模式，但是其合作的层面不高。当中国人民币出现升值现象后，其也基于利益的需求，外籍企业将会在中国快速地寻找代理人，其中，中国最具有竞争力的房地产企业将会成为外籍房地产开发商的首选合作企业，从而使得中国与外籍合作出现了中国历史上房地产合作项目的高峰期，这种合作方式，使得中国的房地产企业的运营和开发都受到严重的影响[3]。

2 我国人民币升值对房地产经济带来的影响及对策

从以上问题分析中可以看出，中国人民币升值有利也有弊，对于我国房地产经济来说带来的不仅仅是挑战，也有机遇。根据我国人民币的升值现象其带来的压力有三个方向:第一是中国与外国之间的外汇交易带来的房地产市场压力，中国人民币若是在资本账户下是无法进行自由兑换的，这也表明了决定汇率的不是市场走向，而是政府的行为。第二是中国的各个政府之间为了维护自己的利益而施加了政治压力，有部分外籍国家无法接受长期与中国进行巨大的贸易逆差，从而希望能够利用中国的人民币升值来降低外籍国家内部的压力。第三是政策带来的压力。根据这三个压力方向可以看出，我国的人民币汇率出现上升现象是必然的。但是，我国的人民币升值应该根据什么路径来进行升值？根据我国大部分的学者观点可以看出，我国人民币的升值路径极有可能会选择渐进式，渐进式的升值方式与中国目前的经济状况来说，其带来的后果危害要低许多，对于中国缺乏经验的管理层来说也有更多的时间。但是，当中国开始使用渐进式升值现象与其政策手段形成了一种惯性的话，这对中国的房地产企业来说其泡沫经济会开始出现膨胀现象，随着时间的推移这种现象会逐渐加重并最终导致无法收拾的局面，因此，在人民币升值路径上要研究出两种路径关系，并根据人民币在未来的升值状况来分析出利与弊的比例，并对通过分析选择出损害程度最小的升值路径。

我国在政策上应对各个银行的监管加强管理，并提升对我国的房地产企业与股票市场联动的能力。据以往日本发生的泡沫经济破裂经验来看，日本的股票市场与房地产企业是我国值得关注的对象，在联动效应下日本的泡沫经济加快了破灭。如在19世纪时日本的日币曾因为广场协议而出现了被迫升值的现象，直到19世纪末日本的日元存款率已上涨了65%～75%左右，这种现象导致日本的房地产市场价格与股票市场价格都出现了快速上升的现象，泡沫经济已上升至最高点，这也是导致日本后来出现房地产企业与股票出现急剧暴跌现象的原因，导致日本的市场泡沫经济最终出现崩溃而解体的现象。对此，根据前车之鉴，面对日本日元升值的现象我国应吸取房地产市场与股市联动的教训，对我国的银行和与金融机构相关的产业应加强监督管理，根据市场设立相应机制与体系，确保我国不会出现房地产企业泡沫膨胀的状况。

对我国的外汇机制进行妥善管理，对外汇市场方向进行有效的完善，把以银行为主体的金融体系进行全面改革，建立一套灵活的市场汇率机制。由于我国的金融市场其发展方向已有特殊定制的路线，我国若要实施改革必然是对外汇的管理机制和外汇市场进行改革，加大汇率波动幅度和外汇市场的灵活性。根据目前我国的实际发展状况可以看出，我国在外汇的管理上一直都没有注意其不对称的管理现象，导致外汇一度出现了升值压力的现象。中国的外汇与外国的流入这种管理机制不对称现象使得我国一直表现出在鼓励外汇流入，限制汇率流的现象，这也导致了中国对资本企业管理普遍较严格而对外国资产企业管理得却非常松散的现象。从外汇买卖中的制度来看，虽然我国在对部分企业的外汇管理上没有那么严格，但是从制度的根本上和与国外制度相比较下我国的制度属于强制性。在外汇买卖上虽然设置了限制，但实际上这种体质把外汇的资源放大了，也对外汇的需要起到了抑制的作用，从而导致中国在人民币升值上出现了巨大的压力。但是，如果对这种现象逐步开始改变，在外汇的流入与流出上建立平等的管理政策，降低外汇买卖的强制机制，对售汇上实施自由选择，那样中国在人民币升值上就不会因为体制性而出现压力增大的现象，反而会让升值压力得到有效的缓解。其实，就算中国人民币的汇率一直保持着稳定的现象，若在其中缺少了一个效率高的外汇市场，结合物价等因素在内，人民币一样还是会出现升值的现象。

在我国的人民币升值过程中政府应采取严格的手段对房地产市场出现的炒作和投机现象进行有效管理。我国的宏观调控经济政策应控制好并减少金融对房地产消费上的刺激。在中国的各个区域中，其当地的政府应注意当地的经济发展状况，并改变其经济发展方向，把经济主力从房地产企业转移至工业产业上，并通过工业经济的发展来提高中国城市之间的竞争力，并不是把当地的所有经济主力放在房地产产业上，把房地产产业当成是该城市的发展主要目标和当地经济的摇钱树，这都是错误的发展目标和发展方式。在调控上，政府应对当地房地产金融和土地开发进行有效的调控措施，尤其是在房地产商品上要严格地进行控制，政府应提倡房地产产业多建设经济适用房，减少外汇流入带来的压力。

我国在资本流动上应加强监督管理，并把外部投资力量从房地产企业上进行有效转移，可转移至我国的生产型领域上。据目前市场调查，有部分地方政府开始提倡外部投资力量进入当地能够短期获取利益的市场方向上，把外籍的投资资本流入引进当地房地产市场上，把房地产市场当作是当地经济发展的重要方向，这种短期获取的利益带来的危害非常大，其发展方向影响着整个国家的经济状况，对此，我国在资本流动上要加强监督与管理，把外资尽量引入到我国的生产型领域。

3 结语

综上所述，要想减少因人民币升值导致的房地产泡沫经济我国要尽快地发展融资渠道，这是我国目前要采取的重要措施。我国在机构上应尽快完善和成立住房金融机构与保险机构，鼓励提倡我国使用住房抵押贷款，对房地产产业制定相关法律法规，对炒作现象加强监督与管理，减少我国人民币升值对房地产经济带来的影响。

[1]刘海燕.人民币升值对我国经济的影响及对策[J].经济产业,2013(19).

[2]刘启明.人民币升值对中国经济的影响及对策研究[J].理论与实践,2011(24).

[3]胡军伟.人民币汇率上升对房地产经济的影响及对策[J].北京工业职业技术学院学报,2011(4).