加强商业地产开发企业的财务控制分析

摘要:随着我国经济的快速发展，商业地产得到了很大的发展空间。但是在商业地产发展的过程中出现了管理和开发一类的问题。当房地产企业在商业地产中的数量达到一定程度的时候，就需要专门制定相关的财务计划进行对财务的控制，以保证企业公司的经济效益。通过良好的管理方法，加强对公司企业的资产管理，保持促进其发展潜力。

一、商业地产开法企业财务控制的内容

商业地产开法企业财务控制的内容具体包括财务预算的控制、货币资金的控制、组织规划的控制、绩效评价、财务风险防范的控制、内部审计的控制等几项。

财务预算的控制是财务中主要的日常工作，在财务控制中的地位非常关键。货币资金的控制包括资金的支出和收入，良好的货币控制可以有效地防止出现业务上作弊行为和错误记录。组织规划的控制主要包括财务治理方面的控制、财务和财权的合理分割以及各项部门间的交错关系。绩效评价的控制主要指企业通过一系列的规范进行对财务管理者的考核。它主要强调财务各级管理者的控制目标和目标的实现。财务风险防范的控制主要随着市场的经济发展来进行风险防范，在人们当中树立风险意识后就会制定相应的措施避免出现问题并取得最高的经济效益。内部审计的控制主要是进行监督和会计的审核，是对财务部门一种特殊的控制形式。

二、商业地产开法企业财务控制中存在的问题

（一）商业经营的利润远远低于商业地产开发的利润

据报道，很多开发商都比较热衷于商业地产的开发，但是对于商业地产中地产资产的运营和管理并不重视。造成这样现象的主要原因就是商业地产的开发利润高。很多开发商会将开发好的商铺售卖出去，然后利用所得到的资金进行下一项项目的开发。这样一来就会导致开发商只重视利润高的短线开发，忽视长期的管理和运营。

(二)不完善的资金机制

资金对于商业地产的开发来说是非常关键的，主要的融资方式还是靠银行贷款来进行。但是这样的资金管理对于商业地产的开发来说太过单一，成为缺陷，不能够很好地进行商业地产项目完成的连续性，导致商业地产资金方面具有危险性。

(三)管理经验的缺乏

在地产开发方面开发者已经积累了很多经验，但是由于这种开发与传统的开发不同，因此在商业地产开发的过程中，会出现地产商业项目的销售混乱和运营混乱的情况。在商业地产项目开发的过程当中，由于缺乏具有专业知识的工作人员，缺少相关经验，导致开发商不能够完全掌握商业地产项目的内容。财务控制的人才也存在缺乏的现象，尤其是财务管理人员，这种情况严重影响到了商业地产的收益效果。

(四)产权分散

为了解决商业地产的投资问题，很多开发商都以产权的形式将商铺兜售出去。这种方法虽然会在短时间内及时收回成本产生大量利润，但是导致的产权分散会使商业地产运营过程中缺乏整体性和科学性，不能保证以后的经济效益。我国的商业地产在投资金融方面没有战略性的经验和手段，开发商兼备投资者和开发者两项职能，造成开发者的经济周转压力过大。

(五)落后的投资模式

开发商开发商业地产的主要目的就是回收到更高的利益，所以在开发方法和开发规模方面有所差异。开发商进行商业地产的开发时，应该进行多方面因素的考虑，将资金融合到商业地产开发的管理当中去。但是就目前的状态看来，我国的运营模式是处于一种比较低端的形式，在整个商业地产的工程结束以后以授权的方式进行资金回收，这种方式存在很大的弊端。落后的投资模式会使整个商业地产的开发项目的效率降低，严重影响到后期的运营效果和利益。

三、商业地产开法企业财务控制的措施

(一)对资金方面的控制

对商业地产开发来说，一个完整的资金控制体系将会提高现有的资金的使用效果，给开发者带来更多收益，同时降低资金的风险。在进行开发之前，开发者应该根据现有的资金量对实际的资金流量进行一个全方面的评估预算，进行不断的调整之后要选择出一项合适自身条件的资金控制模式。资金控制的模式需要注意到几个方面，一是加强对项目投资的可行性分析和风险分析。二是积极关注了解税收和政策对商业地产带来的资金风险。三是与各银行建立起良好的合作关系，保证资金的回流和各款项的下放。

(二)对成本的控制

商业地产的开发是一项需要大量资金支持的项目，严格进行成本的控制、准确预测开发成本、减少不必要的之处是整个商业地产开发的重点。企业在进行开发之前需要进行各方面的评估，预测到可能出现的风险，并做好相应的解决措施。探讨研究方案的可行性和经济性，尽量减少成本。

(三)批准授权控制

各单位在进行经济业务处理方面，必须要得到一定的授权。财务风险的防范体系必须要有授权制度全面贯穿，并紧密联系业务的流程。

(四)预算的控制

商业地产中的预算包括各项目需要根据经营指标来指定下一年的人员预算，通过总部与各个企业间的沟通，平衡各种因素，企业需要将方案进行反复的整理修改形成最终的预算方案。进行预算执行的时候，需要有财务负责进行全面控制，找出计划与实际中的差异并及时向上级做出汇报。在进行预算支出的时候，各项支出都必须严格按照财务要求进行审批，确保达到预算的顺利进行和有效控制财务的情况。

四、结束语

在商业地产的开发企业当中，我们应该对资产管理加以重视，将现金的管理理念融入到企业的财务控制当中去，加强对专业人员的培养。商业地产开发项目的发展过程具有本身的独特性，根据这些独特性进行财务的成本控制也是需要独特的方法。因此企业在进行财务控制的时候需要结合企业自身发展的情况和具有的特点采取有效合适的办法进行控制，达到实现企业的经济利益目标。