聊城市房地产市场“去库存”问题的深度解析与对策研究

杨秋生周生水

（聊城市城乡规划设计研究院，山东 聊城 252000）

聊城市房地产市场“去库存”问题的深度解析与对策研究

杨秋生1周生水2

（聊城市城乡规划设计研究院，山东 聊城 252000）

房地产市场经过十几年的高速发展，已经成为一个规模庞大、对国民经济有着影响深远的行业，随着产业结构战略性调整，以及供给侧改革的深入，如何实现房地产市场的“去库存”的中央战略目标在今后一个时期内成为各方热议的一个话题。特别是三四线中小城市，落实解决好这个问题，对民生经济的影响尤其重大。

房地产；去库存；对策研究

1 “去库存”问题的提出的时代背景

自2009年以来，我国房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。其中，待售现房库存4.2585亿（去化期23个月），待售期房库存35.7亿（去化期4.5年）。商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中，现房过剩1亿，期房过剩19.923亿。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前首要住房政策目标。

2 “去库存”问题目前存在理解偏差和主要解决方向

2.1 目前对“去库存”问题存在的认识偏差

2.1.1 认为房地产商品房数量已经完全过剩，需要长时间的消耗现有商品房数量，而后就停止建设。

2.1.2 认为房地产行业已经无可救药，行业频临破产或者崩盘。

2.2 当下“去库存”问题的主要解决方向

“去库存”问题提出的时间比较短，而且是自上而下的一个某个事件，社会各行业都从不同的角度进行了解读并提出解决方向。但是这些解决方向更多倾向于经济手段、侧重于放宽货币政策刺激消费。从本质上讲，这些手段还是属于消费侧的“去库存”解决手段。要取得“去库存”突破性进展，还应该从供给端进行有效调整，并结合本地实际提出有针对性的解决手段。

3 聊城市房地产市场存量情况剖析

从全国范围看，房地产开发滞缓和库存积压问题普遍存在于二三线城市，跟风冒进的四线城市尤其突出。而我市目前有房地产市场存在压力，但还没有出现断裂式地产经济衰退的现象，具体而言存在以下特征：

3.1 销售市场数据分析

3.1.1 有压力、但总体势头还是稳定的。

3.1.2 我市大型房企销售占据明显主力位置，盘大量多，新的开发计划各有不同。

3.1.3 中小房企压力较大、新的开发计划趋于保守。

3.2 土地数据分析

3.2.1 东昌府区：主导地位丧失 小体量新盘居多。

3.2.2 开发区隐形土地供应较大。

3.2.3 高新区土地成交量较多，但位置相对集中。

3.2.4 度假区土地成交量最多，但可售房源不多。

3.3 综合分析

经综合分析确定，目前聊城城区在售楼盘基本情况有以下几个销售特点：

3.3.1 在售地产项目在城区分布较为均匀，越靠近城市中心区和成熟区的项目销售情况越好。

3.3.2 相对偏僻的项目，配套设施越健全，配套水平越高的销售情况越好。

3.3.3 盘面上看特大盘和特小盘销售不如中等盘情况好。

3.3.4 纯开发盘面比回迁开发混搭的盘面销售势头较好。

3.3.5 追求高容积率的高层项目和追求品位的别墅遇冷，多层项目受到关注。

4 我市“去库存”问题策略研究

4.1 去库存应该坚持的原则

4.1.1 综合用力，供求端措施合力推进、长短期政策搭配运用、行政手段与制度构建有机结合。

4.1.2 精准发力：注意不同政策对住房价格及投资的不同影响，采取组合政策促进促销售、稳投资与稳房价目标的兼容。

4.1.3 利用时滞：正视宏观政策的时滞效应及变化强度差异，为政策工具在最佳滞后效应时点上发挥作用创造条件。

4.1.4 差别施策：针对我市特点采取差异化调控措施。

4.2 具体措施手段

结合省市要求和宏观原则，特提出以下“去库存”的措施手段：

4.2.1 提高城镇化水平，增加城市常驻人口

今年政府工作报告中提到，2016年我市城镇化水平要达到47.5%，这个水平也仅仅是城镇化发展的初级水平，应结合基础设施城乡一体化建设、美丽乡村建设、路域环境提升工作，提高城市入住人口。

4.2.2 加强城市配套建设、改善城市基础环境容量，确保能容纳吸引进来的新增人口，确保“来的了、留得下”。

新增进入城区的人口，不仅仅是一套住房就可以满足其生存需要的。需要从以下几个方面做好配套工作，保证新增城市人口能切实安顿下来。做好提前量规划，提升基础设施容量是容纳新增人口的必然要求。

4.2.3 完善完备公共服务设施建设。

农村人口放弃宽松的居住条件和低廉的生活成本进入城市，最终的目的就是追求城市高效经济价值，享用城市优质高效的城市服务。

4.2.4 控制居住项目土地供应和规划审批，提高批复项目水平和档次。

应该在审批环节控制建设总量，无论是土地还是规划项目。控制供应和规划审批不是刻意刁难开发企业，而是将土地供应更加理性化，并且促使规划项目的水平和品质得到提升。

4.2.5 做好舆论宣传和引导。

改变房地产企业对固有经济利润的认识，做好政策宣讲和专业培训，促使房地产企业减少利润期望程度，加大销售力度，尽快回笼资金，失之东隅收之桑榆，将资金用于新地产类型的投资。

5 总结

2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。特别是我市在“十三五”开局之年，各项工作任务都蓄势待发，做好“去库存”工作，意义重大不能忽视。

F293.3

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1003-5168（2015）11-220-01