中国房价居高不降制度因素及其治理建议

□文/敖永平张倩裴晓萌乔宇琪刘影

（哈尔滨商业大学黑龙江·哈尔滨）

中国房价居高不降制度因素及其治理建议

□文/敖永平张倩裴晓萌乔宇琪刘影

（哈尔滨商业大学黑龙江·哈尔滨）

我国现行的分税制、城市土地批租制度、征地制度存在弊端，导致地方政府过度依赖土地财政，加快地价不合理上涨，从而导致高房价的产生。故治理高房价要从制度改革着手，使其理性回归，稳健发展。

高房价；制度因素；对策

收录日期：2015年9月28日

一、中国高房价现状分析

随着居民可支配收入增长和城市化水平的提高，中国房价在初期出现一定程度的攀升确是得到了消费需求的支撑，也是合理的，但之后的大幅度、迅猛上涨就不能完全由刚性需求来解释了，市场价格机制失灵背后必有某种推动机制在长期、持续地发挥着作用，这就是非市场力量的干预，而政府又是主要的干预力量。就在房价一直居高的情况下，房价稍有下降，地方政府就会频繁出台关于“救市”的各种政策。政府频繁干预市场的行为让人怀疑中国房地产市场发展方向的正确性，以及蕴含其中的房地产泡沫严重威胁着我国经济发展，所以研究推动中国超高房地产价格的制度因素以及寻求治理对策很有必要。

二、推动中国房价居高不降的制度因素

（一）财权与事权失衡的分税制度。我国自1994年开始实行分税制，按税种划分中央和地方收入来源，并实现“三分”：分权、分税、分管。不过，分税制的不足之处随着地方上的事权不断扩大暴露得愈加明显，中央与地方政府之间的财权与事权失衡也更加严重。扩大地方财政收入来源成为地方政府迫在眉睫的一件大事。在大多数城市没有较高利润产业的情况下，而房地产业凭借其高产业关联性，可以贡献较大税收等特点，成为地方政府解决财政收入不足的优先调控对象。由此导致地方财政存在过度依赖土地现象，尤其是大中城市，地方政府的重要财源已成为“卖地”，而地方政府因为分税制带来的财权不足变为房价过快上涨的重要推动力。

（二）垄断性的城市国有土地批租制度。该制度规定地方政府有权通过出让（批租）若干年土地使用权而收取租期全部租金，且收入归地方政府所有和支配。这为地方政府搞土地财政并在短期内获得巨额财政收入提供了基本条件和通道。

（三）不完善的征地制度。在地方政府借地生财背景下，征地制度具有一定从属性。因为若没有土地批租制度给予地方政府以地生财的权利，即使地方政府可以动用国家强制力征地，但还是不可能像现在这样积极进行征地拆迁。但由于模糊的征地范围导致有些地方滥用征地权力，实行低标准征地补偿，以及非常不规范的征地程序，使土地资源使用效率低下，并滋生政府腐败。现行征地制度下，我国政府普遍采取的是一种公告征地程序，即政府以公告的形式将土地征收的范围、补偿标准告知被征地农民，几乎不采取谈判、协调就实行征地。而现行的法律规定保证了政府以合法的方式低价获得土地，再以高价转让，差价部分就被地方政府依法获得，但法律并未规定如何使用此款项，这样就给政府创造了条件。所以，这些土地（利用）制度都在不同程度上成为地方政府积极干预房价的基础性动力。

三、高房价治理建议

（一）深化财税体制改革，匹配财权与事权。可适度加强中央事权，同时进一步明确中央与地方事权。中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任，在此基础上理顺中央和地方收入划分，使财权和事权相匹配。要发展地方政府主体税种（如不动产税）以及强化财政转移支付制度。在省直管县和乡镇综合改革基础上，推动五级财政框架的财政体制扁平化到三级的改革。并按“一级政权、一级事权、一级财权”的原则，构建财权与事权相适应、中央与省两级从上至下的转移支付加必要横向转移支付的财税体制，减轻地方政府预算内的财政压力。

（二）改革土地批租收入分配比例。各地方政府可继续按“招、拍、挂”机制出让土地，但要按规定将土地财政收益的全部或部分上缴到中央财政，之后由中央财政根据各地区经济发展水平的差距在全国范围内调配这笔资金，并以预算内的形式全数拨付给地方，用于地方的经济建设和社会事业，加强中央财政对地方政府的转移支付。拨付的数额不必和属地上缴的数额一致，但要体现激励的原则，统筹效率和公平。这样，可以切断地方政府财政收入与其土地出让金收入之间的联系，使其不再有动力推升地价进而抬高房价。

（三）完善土地征用与流转制度。要打破政府长期垄断土地一级市场的局面，真正的还权于农民，切实保障农民土地所有权的权益。改变长期作为建设用“经营角色”的地方政府职能，尽快建设城乡统一的土地使用权流转的市场，加快土地流转。在符合土地（城市）规划前提下，允许直接流转农村集体建设用地，不再由政府统一征地然后供地，而是由农民直接参与供给，保障农民平等参与市场的机会，而且政府可以税收形式参与土地增值分配。同时，加强对地方政府的监管，如果政府要征地则必须严格按程序来进行。打破垄断后，由市场配置土地资源并定价，可以大大降低开发商购地成本，进而降低房价。

［1］孙波.土地财政改革是治理高房价的根本之道［J］.中国对外贸易，2012.1.

［2］黄仰玲.论我国城市高房价及其治理对策［J］.市场纵横，2014.9.

［3］付瑞琪.中国高房价形成原因及解决对策［J］.中国房地产金融·焦点透视，2012.5.

哈尔滨商业大学大学生创新创业训练计划校级项目（项目编号：201410240106）

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