个人住房转让政策的注意事项

刘厚兵 刘莹

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，2015年3月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号，以下简称《调整通知》），就个人住房转让营业税政策进行重新调整。现就调整政策应注意的几个事项提醒如下：

一、转让购买满2年普通住房免征营业税

《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2011］12号，以下简称《调整通知》）规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《调整通知》具体调整为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。本通知自2015年3月31日起执行，财税［2011］12号文同时废止。

对上述政策，具体可以从以下三点加以理解:一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年不享受差额征税待遇，而是与非普通住房一样不足2年要全额征税；三是政策执行期从2015年3月31日起执行，文件下发之日的2015年3月30日（含）及之前，仍按财税［2011］12号文规定执行。……