论实行物业酬金制推进高层建筑消防设施建设的必要性

黄海永

（浙江省杭州市公安消防支队西湖大队）

论实行物业酬金制推进高层建筑消防设施建设的必要性

黄海永

（浙江省杭州市公安消防支队西湖大队）

随着科学技术的发展及信息技术的进步，社会各个领域都在飞速发展，高层建筑的多少也逐渐成为一个城市的发展速度的重要标志。但近年来高层建筑的火灾频频发生，使得高层消防安全成为一个社会性难题。本文就针对众多高层建筑现存的两种物业计费管理体制分析两种制度的优劣，并提出高层建筑中物业酬金制取代包干制是必要的、可行的，通过不断的完善，推进酬金制也是有效预防高层火灾、加强管理的一个行之有效的方法。

消防设施；高层火灾；包干制；酬金制

随着社会的发展及各项技术的进步，人们的工作、生活都发生了翻天覆地的变化，越来越多的人由农村走向城市，从平房搬迁至了高层楼房，高层建筑的多少也逐渐成为了一个城市发展繁荣、快速与否的重要标志。但近年来高层建筑火灾频频发生，给国家和人民群众的生命及财产造成了巨大的损失。

就我国现状而言，我国每年发生火灾约4万起，死亡2000多人，伤残3000～4000人，每年火灾造成的直接财产损失10多亿元，尤其是造成几十人、几百人死亡的特大恶性火灾时有发生。

1　造成高层火灾损失惨重的主要原因

1.1高层建筑本身具有的局限性及难度

由于高层建筑本身层数多、垂直距离长，空气对流加上高层住户多，存在的可燃物也多，导致其一旦发生火灾，就燃烧猛烈，蔓延迅速，疏散难度极大，再加上有的高层建筑防火隔离处理的不好，致使高层建筑施救工作难度极大。

1.2消防设施配备不完善且配备标准良莠不齐

就杭州城区高层消防设施现状来说，主要有：消防设施配备不符合规范要求、擅自降低消防技术标准、应设控制中心报警系统不规范、消防电源无法保证消防用电设备需要、防排烟系统设计施工随意性大、不具备消防电梯功能、防火门、防火卷帘材质各异。

导致上述问题产生的根本原因：①建设、设计、施工单位和业主消防安全意识不强，对高层民用建筑防火了解不深。②经济制约了消防建设安全的发展。为了“节约”成本，降低消防技术标准，埋下大量火灾隐患。

1.3物业包干制的弊端日益显现，为物业管理及火灾埋下隐患，酬金制计费方式应运而生

我国物业服务目前主要有两种计费方式：包干制和酬金制。

包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。实行包干制，物业服务费包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。从理论上来说，包干制收费模式易于操作，简单便捷，强化了成本意识，有利于企业集约经营，但是近年来的人工物价不断上涨，而国家对物业费的定价并未跟上现实情况，很多物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。万科物业总裁朱保全在“长江论坛”上的主题发言说道：“其实今天在物业服务公司的开支中比例占最大的是什么，大家都知道是人工成本。我觉得这种现象是不合理的。物业管理之所以能存在，其根本原因是需要对物业进行维护。但实际上现在我们的物业费支出大部分用在为业主提供公共服务上，物业费中真正用于设施设备维修维护的比例是非常低的，而且这个费用也是在没有非常专业的监管的情况下用掉的，甚至也有一些企业把这部分费用挪作他用。”现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理企业（尤其是住宅型物业管理企业）最大的负面报道也多在于此。

案例：2014年的一个夜晚，杭州的任先生家中无人，但家外防盗窗发生火灾，后经消防部门判断是由外来火源引起。于是任先生将物业公司告上了法庭，原因是物业公司不但没有尽到物业应尽的义务，还违反了国家规定，阻挡了消防通道，导致消防车辆无法进入，使救火错过了最佳时机，严重影响了救火效率。他要求物业公司赔偿护栏和窗户财产损失3560元和精神损失费5000元，共计8560元。

近年来，类似以上的案例屡见不鲜。目前国内的很多物业公司经营状况不好，包干制的局限性日益显现，物业收入能维持人工成本已经不错了，对于消防设施维护保养的投入非常的低，为火灾的发生埋下隐患，所以执法部门只是单一的对物业公司处罚进行管理，并不能真正根治源头。那么如何解决消防设备设施在管理上的安全隐患，保证消防设备的正常运作呢？酬金制计费方式应运而生。

2　酬金制计费方式将成为一种趋势，并且具有可行性

目前，全国市场上主流的物业收费方式仍为包干制。伴随着物业市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理（多为高层建筑）的项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也在一定程度上解决了收费难的问题。

所谓酬金制，就是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

酬金制的收费模式，较包干制虽然操作复杂，但却更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制，同时酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主双方的矛盾，增加双方的信任感。更为重要的是，目前只有在酬金制的管理模式下业主才能真正的体验到物业企业的服务标准和运作模式，也才会积极的配合物业企业对小区的管理，比如在设备设施维修费用不足的情况下，同意增加维修费用，体现了业主的自主管理，同时也减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾；对物业管理企业而言，服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营。

3　推行酬金制还需完善

虽然酬金制更加透明、合理、市场化，但是它的推行有必要通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾。

3.1对物业服务成本支出的抑制办法

酬金制的企业利润直接取决于物业服务支出，因此酬金制收费，应该给物业管理公司注入控制和减低成本的内在驱动力，可由业主和物业管理企业双方协商制定奖惩措施，物业管理方努力提高管理水平、减少管理成本，业主方给与物业管理企业一定比例的奖励，这样，既体现了公平公正，又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业管理企业和业主利益的双赢。

3.2物业管理企业纳税基数的核定问题

由于酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，所以在预收物业管理费用中，除了支付给物业管理企业的酬金部分，其余都不是物业管理企业的收入，不应交纳营业税等相应税金，如果硬性要其以物业服务费总额为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最终转嫁到业主头上。对业主的集体消费征收营业税既不合情也不合理。所以推行酬金制，应从法规上明确物业管理企业纳税基数的确定细则。

3.3对业主物业管理知识进行培训，保证物业管理酬金制的良性运行

酬金制的推广仍然有赖于业主对物业管理知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业管理企业的有效监督，如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业管理企业的监督效力。同时，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理企业和业主之间产生不必要的分歧，形成沟通和理解上的障碍。

3.4政府主管部门监控机制的建立问题

物业收费问题一直是业主和物业管理企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，如果推行酬金制，则拒绝缴纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益管理。物业管理企业作为受雇佣一方，无权干涉业主之间的利益问题，但是如果这类问题严重，势必会影响到对整个物业的健康、有序管理，所以需要出现第三方（政府主管部门或社会监督机构）来解决这些矛盾纠纷。可以通过法规，推行协商、仲裁、诉讼等一系列的方法来解决类似问题。

综上所述，目前我国在物业普遍实施包干制物业，一定程度上威胁着我们的消防安全。由于高层建筑的复杂性以及其火灾的难控制性的特点，推行酬金制是更加符合高层建筑的实际情况，更能有效的防止高层火灾的频发，同时也能提高全民的消防安全意识，使人人都能参与到消防安全工作中来，防患于未然。当然它的推行也是一件非常艰巨的事情，也必须有上级部门加强对相关部门及单位的监管监督，使整个社会形成一种人人防火，构建城市良性的消防安全氛围。

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1673-0038（2015）18-0152-02

2015-4-10