东莞市“三旧”改造研究

张子恒

摘 要：“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房和旧村庄的改造。“三旧”改造工程能够更好地探索和开发二次用地，使其符合东莞市长远的发展需要，能够更好地解决东莞市土地供需方面的矛盾，帮助其更好地实现经济发展方式的转变，帮助城市和产业转型。因此，必须要做好“三旧”改造方面的工作。

关键词：“三旧”改造；旧城镇；旧厂房；旧村庄

中图分类号：F299.24 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.033

在执行“三旧”改造时，必须要结合当地的实际情况，根据“三旧”改造的政策探索其运行机制和改造模式，提高“三旧”改造的效率，进一步推动“三旧”改造工作的进程。

1 “三旧”改造工作的情况

1.1 根据国家的相关政策，开展改造工作

在国土资源部的支持和指导下，省政府根据需要制定了相关的政策，并实现了一定的突破和创新，具体表现在以下几方面：①对于那些没有相关手续的存量建设用地，在完善相关手续时，收取的费用比较高。如果土地使用者改造的积极性比较差，那么，可以依照相关规定进行处罚，并根据土地现状办理征收手续。②在执行“三旧”改造工作时，其难度是比较大的，并且周期比较长，改造方式比较单一，土地使用权人改造的积极性比较差，所以，允许“三旧”用地手续完善后办理出让手续。③为了保证土地使用者的权益，调动其改造的积极性，在“三旧”改造的过程中，当政府收回用地时，可以将土地出让纯收益60%以下的资金补贴给土地所有者，并为企业的发展提供一定的方便。④对于改造过程中可能存在的插花地、边角地和夹心地，会给改造工作带来一定的影响。因此，在实际改造的过程中，可以将这些地段直接并入“三旧”改造中。⑤在城中村改造时，审批过程比较复杂，需要的时间也比较长，所以，可以让村民集体申请。

1.2 做好规划工作，科学统筹

在“三旧”改造的过程中，应该将“三旧”改造与社会经济的发展结合在一起，这样能够保证改造计划的针对性和编制要点。同时，应不断提高城市品味，进而提升城市的整体形象；应将其与民生改善结合在一起，尊重人们的利益，维护社会的稳定和和谐。另外，还应将“三旧”改造与历史文化保护结合在一起，重视历史建筑和自然景观的改造，突显城市本身的文化底蕴。

1.3 加大财政支持力度，重视资金的筹措

在东莞市执行“三旧”改造的过程中，要想加大财政的支持力度，市政府可以根据需要设立“三旧”改造单项奖，进而不断提高“三旧”改造的积极性，让更多的单位和个人参与到“三旧”改造工作中。目前，东莞市已经将三亿的资金投入到了“三旧”改造扶持工作中，以保证“三旧”改造能够顺利进行。

2 东莞市“三旧”改造取得的成果

在东莞市执行“三旧”改造的过程中，不仅能够在一定程度上节约土地资源，还能够更好地扩大内需、调整产业结构，完成城镇化建设。同时，还能在一定程度上解决民生问题，为经济发展方式的改变奠定基础。

2.1 调整结构，提高产业竞争力

“三旧”改造工程完成后，东莞市淘汰了一些两高一资的项目，并且开展了现代服务业等一些低碳产业的培育工作。改造工作很好地推动了东莞市的经济发展，转变了其发展方式，这对东莞更好地发展起到了非常重要的作用。

2.2 城乡宜居，加快城镇化速度

“三旧”改造工程后，很好地降低了建筑密度，并完善了其配套设施，明显地增加了公共绿地面积，大大改善了城乡环境，同时，也传承了岭南文化，加快了城镇化建设的速度，改善了人们的生活环境，提高了生活品质。

2.3 增加固定资产，推动经济增长

“三旧”改造工程后，东莞市扩大了政府投资，增加了社会投资，税收收入与“三旧”改造前比，有了明显的增加。

2.4 用地集约，增加可持续发展能力

“三旧”改造工程的进行，二次开发了那些低效建设用地，有效地提高了土地的利用效率。利用“三旧”改造工程，很好地节约了土地资源，明显地提高了土地利用率。广东省有2.4×105 hm2“三旧”用地，改造完毕后，能够节约1.0×105 hm2的土地。

2.5 改善了群众生活

“三旧”改造后，东莞市增加了就业岗位，不仅壮大了集体经济，还在一定程度上增加了人们的实际收入，改善了人们的居住条件。这样，对东莞市的社会稳定和长远发展是非常有利的。

3 “三旧”改造过程中存在的问题

虽然东莞市的“三旧”改造工程已经取得了良好的效果，但是，其中还是存在一些问题，主要包含以下面几方面：①“三旧”改造政策体系不完善，相关的配套扶持政策不完善，严重影响了改造效率。②在改造过程中，拆迁难度比较大，拆迁时，很多拆迁用户都提出了较高的要求，为项目更好地进行造成了不便。另外，很多“三旧”改造用地都是违法用地，没有相关的土地证和用地批文，这也给拆迁工程地推进带来了困难。③在“三旧”改造的过程中，工作进度不平衡，而出现这种情况的主要原因是政府对地方改造的重要性认识存在偏差，并且在财政扶持政策不健全。④在改造的过程中，没有很好地发挥其综合效益。

4 解决措施

4.1 政策创新，完善机制

在“三旧”改造工作中，各部门必须强化思想，做好配合工作，将“三旧”改造过程中存在的问题汇报给相关部门，并督促相关部门研究和出台配套的政策，不断提高“三旧”改造的效率。此外，政府必须加大资金方面的扶持，落实税费优惠政策，而文化部门也应该参与其中，更好地保护文化遗产。

4.2 重视引导规划，保证综合效益

在编制规划时，必须要考虑到经济发展方式的转变、用地节约、民生改善和保障等方面的内容，从这几方面入手，将土地利用规划、城乡发展规划更好地结合在一起，解决其中存在的问题，更好地推进“三旧”改造工作。

4.3 保证运作规范性

在“三旧”改造过程中，东莞市必须要限定其改造范围，做好核查方面的工作，避免出现弄虚作假的情况。而政府部门应该做好监督工作，保证“三旧”改造工作的公开性和透明性。在选择改造模式选择、确定补偿标准时，可以由公民投票表决，使“三旧”改造工程能够满足人们的实际需要。

4.4 做好绩效考核工作，落实责任

在“三旧”改造工作中，政府要保证检查、考核工作的力度，对于工作比较出色的单位给予一定的表扬，对于那些落实情况比较差的单位，应该对其通报批评，并制订工作绩效考核办法，保证改造质量。

4.5 做好政策储备工作

在东莞市的“三旧”改造工作中，可以借鉴其他地区改造过程中的一些经验和做法，了解操作过程中存在的问题，并完善相关措施。建设“三旧”改造政策体系，能够保证政策储备的质量，为“三旧”改造工作更好地进行奠定政策方面的基础。

5 结束语

对于东莞市，做好旧城镇、旧工厂和旧村庄的改造工作是非常重要的。在“三旧”改造的过程中，必须切实认识到其重要性和存在的问题，并根据相关政策不断完善改造过程，更好地解决其中存在的问题，提高“三旧”改造工程的质量。

参考文献

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[2]吴雄生，谢妙婉，田湘南，等.广东“三旧”改造政策价值取向探析[J].科技创业家，2013（24）：204-205.

[3]王斌.在高强度改造区域延续城市活力与完善规划支撑体系研究——以东莞市东城区火炼树地块“三旧”改造单元为例[J].中华民居（下旬刊），2014（07）：89-90.

〔编辑：白洁〕

Abstract： “Three old” transformation refers to the transformation of the old town， old factories and old villages. “Three old” reconstruction project to better explore and develop secondary sites to conform to the long-term development needs， Dongguan City， to better solve the contradiction between supply and demand aspects of land in Dongguan City， to help them better achieve economic development change， help cities and industries. Therefore， we must do a good job， “three old” transformation area.

Key words： “three old” transformation； old Town； old factory； old village