2015济南楼市新春表情

张翠翠

从卖方市场到买方市场：

配套教育成为未来的竞争点

“2015第一季度，齐鲁置业在售项目齐鲁涧桥销售业绩良好，基本完成公司年度销售指标要求。”齐鲁置业有限公司营销策划部经理史勇接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，如今的购房者大都倾向于改善性大户型和刚需户型，尤其对改善性住宅需求增加。

在史勇看来，经过2014年房产整体市场不景气后，楼市已从“卖方市场”变为“买方市场”，以购房者需求为主，经过楼市的“以价走量”阶段后，未来房企的楼盘应重“质”，“区域位置好、配套设施完善、教育资源充足的地段的楼盘仍很抢手，这足以看出房产市场正调整到理性的轨道上。”

据此，齐鲁置业在2015年，将开发位于历山路与花园路交汇处的高端项目，“这里区域位置优势明显，多条公交线路串通，老城中心区商圈云集，配套齐全，而最重要的是教育资源丰厚，历下区对于教育减免的相关政策，使位于此区域楼盘住宅价格上涨较快。”史勇说。

这一看法也得到了恒大济南项目负责人的认同，2015年伊始，恒大在全国缩减商业地产的扩容，在济南，恒大帝景楼盘项目地处历下区，配套设施完善，仍是济南最高端的房产项目。“如果济南各大开发商再不重视楼盘品质，将会最终被市场淘汰。”该负责人表示。

“配套的教育项目会成为未来的竞争点。”在史勇看来，诸多80后买房者为改善性房型的主力购买者，“为孩子最大程度的争取优秀的教育资源，成为他们购买改善性住房购买时的第一考虑指标。”在达成这样的共识后，2015年，齐鲁置业会把“原济南教学仪器厂项目”纳入开发建设阶段，逐渐脱离以“售楼”实现利润激增的受困局面。

如果说，2015年整体市场导向“改善性住房”，二手房市场比一手房市场更有优势，然而实际的销售情况并非如此。“再也没有一房多求的状况。”在纬十二路绿地卢浮宫馆小区门口的孚瑞不动产，房产经纪人赵明超告诉记者，改善性住房用户对楼盘的配套设施要求较高，会在长时间里观望多家楼盘，而对价格又反复比较，大都观望，不会马上出手。

波动是常态，刚需依旧强劲

从一份2月23日—3月1日的房地产市场监测周报来看，济南市商品房批准预售287套，仅新泉城名苑1个项目有新增供应，供应类型为住宅和储藏室。

实际上，进入三月，济南的商品房市场并未出现常规意义上的“小阳春”。从2月份网签数量来看，多家楼盘网签商品房不足10套，大多数楼盘成交量均为“个位数”。 虽然上周省城商品房网签量在上涨，但反映出的却依然是去年末的楼市状况。绿地西城区一置业顾问告诉记者，这里所谓的“购买”却不是真正的把房款付清，而仅仅是交纳了订金，“一般交了订金就算卖出一套了，之后会给购房者留出一周到半个月的时间来筹集首付款，缴纳了首付款并签订了购房合同之后，才可以网签。”也就是说，网签与成交在时间上并不同步，故而现在的网签量仍多半是去年年末的“成交”。

山东大学经济学院教授李铁岗表示，众多房企都不敢加推新盘，目前整体济南楼盘都在出库存。

而在价格上，2015年总体价格偏低，呈现不同程度的“降价”。第一季度，商品房成交量第一的区域依然是历城区，成交均价6738元/㎡，成交主力为中海华山珑城、万科新里程和荣盛锦绣澜湾;槐荫区成交量居于第二位，成交均价7862元/平方米，成交主力项目是万科公园里;历下区成交量位于第三位，成交均价10835元/平方米，成交主力项目是万科城。

3月5日，国务院总理李克强在十二届全国人大三次会议上作政府工作报告，2015年经济下行的压力仍然在加大，其中特别强调稳定房地产市场。目前多方政策也在积极救“市”，如自3月1日起央行下调存贷基准利率无疑对房地产市场影响力更大，李铁岗认为，这将刺激刚需购房者的购买热情，对于按揭贷款买房的刚需族来说是一大利好，3月份房地产市场值得期待。

“从根本上讲，作为一个经济大省的省会，济南市一直是人口净流入城市，人口增幅保持在12%左右，再加上，济南市还是省会城市群经济圈的核心城市，基础设施如路网建设尤其是轨道交通建设的启动，将进一步拓展城市发展空间。综合以上因素，2015年济南房地产市场的主题词将依然是平稳、健康、理性。”市统计局副局长、新闻发言人苑子建说。

他进一步表示，“未来济南的房价出现波动也是常态，但幅度不会太大。”房价出现波动其实是一种很正常的经济现象，造成房价上涨的根本动力是不断增长的需求，也就是通常所说的“刚需”。而房子的价格问题实际上就是由供求关系决定的，并不复杂，“如果求大于供，房价就会缓慢上升;如果供大于求，房价就会下降”。

“政策盘”，“轨道盘”：

刺激楼市的市政利好

刺激济南楼市复活，单靠房企的努力已然不能实现。

目前，济南市下发《关于实施项目建设两年提升计划加快推进2015年度重点项目建设的通知》，今年起，济南市将利用两年时间，在全市范围内集中力量开展重点项目建设提升活动。该通知称，西部会展中心拟5月开工，新野生动物园年底竣工，重点推7个治堵治霾工程，东部天然气工程6月开工，长清黄河大桥拟明年竣工，旅游路将建市中医东院。这些市政建设的完善，无疑也会为楼盘加推带来空间。

而新的市政利好也传来。济南轨道交通规划获国家批复，三条线路贯穿南北和东西，此消息给济南楼市带来新的期盼。“相同条件下，有轨道交通的楼盘每平米至少能多卖二三百元。”坐拥西客站核心区的恒大翡翠华庭项目一直将轨道交通作为主要卖点之一，该楼盘销售人员告诉记者，凡是打算来这里置业的业主十有八九都会打听轨道交通的情况。

在李铁岗看来，轨道交通的利好实现需要时间释放，目前济南楼市的态势库存高，开发商第一要务还是走量，预计很多开发商不会借这个消息进行涨价。“虽然短期内不能在房价等方面给开发商带来直接好处，随着济南东拓西进步伐的加快，一些近郊大盘频频兴起，如果未来轨道交通批复，从这些大盘到市中心的位置空前缩短，再加上合适的价格，这些郊区盘或会成为未来轨道交通最大“受益者”。

得益于轨道交通及其高铁效应，西客站片区正成为众多刚需购房者的置业首选。但进入2015年，该区域楼盘频繁降价，甚至有的楼盘从“6”字头降到多年未见的“5”字头。李铁岗表示，西部整个片区如果能够继续完善配套设施，将会对西部楼盘带来利好。

在房产市场上一直表现强劲的东部新城，无论在价格、社区配套、楼盘质量上，一直都占据济南市房产销售的“头把交椅”，随着不断注入的科技、资金、房企和年轻劳动者，让本区域在济南城市“东拓”的路上越走越快。“伴随着商业设施的兴建，商圈周边房价更是一路维稳，只有上涨势头。”李铁岗介绍，2月以来，本区域新开楼盘均价七千元左右。

而在北湖片区，众多楼盘正抱团成为新休闲度假新区。去年，北大资源、绿地、中海三个项目集中在北部入市，环境也日渐改善，受到购房者越来越多的关注，释放了当地大量的购房需求。而伴随着商业地产的扩张，北湖片区在商业商务集群的发展上也锐意创新，努力打造济南北部的政务和商业中心。另外，规划中的轻轨R2、R3线将来也会经过此区域，进一步增加了本区的区位优势和潜在竞争力。

另外，北湖片区还将打造山东省首个百年住宅项目，海尔地产也会为本区域打造400米超高层的文广中心，成为备受关注的泉城新地标。而今年规划投资200亿元在本区域建设济南最大旅游产业项目，集休闲度假、养老养生、文化创意、时尚游乐等于一体，此举无疑会以其强大的商圈制造能力，带动周边区域及楼市升温，使整个区域的价值得到提升。

本区域房价一直在七八千元/平左右浮动，但整体变化不大。不过随着区位规划的建设和发展，相信此处会成为购房者关注度越来越高的热点区域。