政府回购消化楼市库存

文/林华

政府回购消化楼市库存

文/林华

最新数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。面对商品房库存不断攀升，一些地方政府开始回购商品房用作保障住房。

分析人士认为，采取政府回购消化库存不见得是最好的办法。而地方政府在处理空置房问题上，不妨换个思路，可否走租赁的方式消化库存！

12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

有关专家指出，健康的房屋租赁市场除了要政策规范外，更需要通过政府良好的、有预见性的公共服务来切实改变供求关系。只有这样，真正的“租房时代”才会来临。

政府回购反哺保障房

“去库存”正在被提上国务院及其职能部门的施政日程。而加大地方政府收购存量商品房力度，让存量商品房转化为政策性住房，已经成为楼市去库存的主要工具。

所谓“政策性住房”，是指经济适用房、廉租房、公租房等在内的带有保障性质的住房的统称。按照过往惯例，政策性住房主要通过政府划拨土地、减免税费、开发商配建代建——政府回购等方式实现。

今年1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，住建部部长陈政高指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

此前1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。

住建部发布信息称，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。

然而，棚户改造牵涉人口安置、土地等众多难题。目前来看，资金缺口大、落实速度慢是棚改难以快速推进的关键难题。

在2014年初两会上，有政协委员提出，目前不少商品房空置，在保障房建设压力大的现状下，政府可以探索回购一批商品房用于保障房。2014年7月份，住建部开始关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式。

分析人士指出，在今年棚户区改造大规模启动的前提下，通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，更利于棚改的推进。

在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

芜湖的做法是以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

去年8月11日，湖南省住建厅也印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定政府可回购普通商品房用作保障房源等五项措施，来促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

湖南出台的这份意见，要求各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

今年1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府了。去年福州就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%。

近日，《政府投资收购存量房操作办法（征求意见稿）》正在湖北襄阳市房管局官网公开征求社会意见，这意味着襄阳市房企卖房有望新增一销售渠道：把房子卖给政府。

该办法指出，政府购买后的房屋产权属国有性质，所有权登记主体可以是购买主体，也可以是政府指定的其他国家机关。襄阳市房管部门负责制定收购计划报批政府。收购主体可通过公开招标方式选择收购代理机构。

政府收购的存量房，要办理产权转移登记时，需买方缴纳的税收，由地税部门先行征收，财政部门按规定返还。房屋交易涉及的行政性收费全免，事业性收费按下限的50%缴纳。

分析人士指出，在多个地方进行试点后，由地方政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

政府回购意在去库存

2014年以来，国内信贷环境持续紧缩，银行压缩房贷份额，房企资金链再次紧绷。不容乐观的资金状况，以及新一轮高库存期到来，而新增库存将具有地价高、售价高的特点，销售难度更大，意味着2015年是房地产市场风险较高的一年。

有关专家表示，在销售增长乏力、空置面积不断攀升的情况下，一些地方政府为了稳定楼市，开始支招消化空置房，而最新方式是由地方政府采购空置商品房作保障住房，其本质上是地方政府推出的新一轮救市举措。

国家统计局最新发布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米。

分析人士认为，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升，楼市去库存依然任重道远。

随着房地产市场进入新一轮调整周期，地方政府开始频繁提及商品房回购以及货币化安置的棚改模式，棚改新模式加速推进，与楼市高库存不无关系。

据住建部发布的数据显示，2015年棚户区改造规模将不低于2014年的470万户，力争完成500万套以上的硬任务。若均以政府统建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改将产生近3亿平方米的供应。这将进一步推高库存，加剧楼市风险。

去年楼市分化进一步加剧。在人口吸附力强的一线城市，中长期供不应求的现象仍会持续。而在人口持续净流出的三四线城市，市场新增供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升。

据称，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。因此，在库存高企的三四线城市，通过政府回购商品房转为回迁安置房、货币化安置等来消化库存。

事实上，地方政府回购商品房的最大亮点在于地方政府将改变新建的方式，通过回购适当面积的普通商品房作为保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，商品房库存与保障房缺口的匹配是政府回购商品房落实保障房政策推行的基础，同时必须考虑制定出合理的价格区间，实现多方共赢。

分析人士指出，地方政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。

由地方政府统购商品房，自然存在一个资金来源及操作的问题。首先是棚改的资金。根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

业内人士测算，住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。

其次财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盘活存量房。

然而，在具体的实施层面上，地方政府收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

比如，地方政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？地方政府回购商品房的定价权，房子到底值多少钱？等等问题待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？从政府初衷来看，是对资源进行配置；但是，地方政府回购商品房存在权力寻租的腐败空间。这与现行的放手让市场来配置资源，以及反腐等政策大方向背道而驰。

租房时代或即将来临

分析人士认为，采取政府回购消化库存不见得是最好的办法。而地方政府在处理空置房问题上，不妨换个思路，可否走租赁的方式消化库存！

无论从目前中国国情，还是整个市场需求来讲，租赁市场前景广阔。目前中国的城市化水平不断提高，城市新增人口在成为新市民后，想在较短的时间内购买商品房，不太现实，租房将是这个庞大群体的唯一选项。

近年来，由于房价持续高涨，不断有官员学者发出租房呼吁，建议居民应考虑租房来解决住房问题。原住房和城乡建设部副部长齐骥曾经表示，刚刚参加工作不久的年轻人，还是通过租房的方式解决住房问题。

然而，现实却并非如此，目前置业低龄化，正成为各地楼市新现象。那么，中国人为什么不愿意租房，一定要买房住呢？

调查显示，不仅仅是中国人的传统观念在作怪，归属感、安全感和成就感是大多数买房人的原动力，但无数次搬家、中介费过高、不敢轻易购置物品、房东难缠撵人是他们租房生活中的苦恼。

事实上，不是大家不愿意租房住，而是租房的确有很多不便，如果政府能“拆除”租房时的障碍，为大家提供租房的便利，相信很多人就会权衡利弊，放弃或者推迟购房计划。

“如果政府提供租赁房，您会长期租住吗？”新浪网关于此项提案的调查问卷共有4545人参加，其中2786人(占参与调查人数61.3%)表示如果政府提供了多样化的租赁房，他们愿意长期租房住。

一位网友说，“如果政府提供公共租赁房，并且不用考虑小孩子上学和户口等问题，我非常乐意去租房，而不去买房。”这位网友同时表示，如果以上问题不解决，政府提供租赁房源将同中介公司没有区别。

事实上，现在部分地区的廉租房就是这种性质，政府充当“房东”的角色，只可惜房源太少，很多符合条件的人都没法保障。如果政府能提供房源，只要租金合理，大家都愿意租，毕竟租政府的房子更让人放心。

12月21日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，此次中央经济工作会议对于房地产的表述主要围绕7个字：“化解房地产库存”。

会议指出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

易居智库研究总监严跃进认为，通过房屋租赁来去库存，是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，这样一个做法目前在积极进行试点，但没有一个成熟的案例。

为了解决部分租房者的上述苦恼，有关专家建议，由政府充分整合、通过社区平台激活并规范私房出租，将私房出租纳入政策性租赁住房体系。

在具体做法上，政府可以将私房房源(包括以投资、保值为目的的空置房)激活，将其纳入政策性租赁住房体系，建立起以社区为管理单位的房屋出租登记备案体系。将出租房屋按照硬件设施、房屋状况、外部环境等标准划分等级，对外以政策性租赁方式出租房屋。

有关专家建议，可以将私有出租房分为“长租期房屋”和“短租期房屋”两类，将长租期房屋(至少五年)作为发展政策性租赁房的重要来源。政府可以考虑根据出租期限长短，给予出租人以减免房租收入税及相关费用的优惠，这样一方面可以降低承租人的居住成本，从相当长时间上实现居者“有”其房；另一方面也能保证出租人长期稳定的租金收益。

业内人士认为，如果建议被采纳，大部分“夹心阶层”将更愿意从政府手中长期租房，真正的“租房时代”即将来临。