嘉兴楼市未来价格走势分析

□文/周晓明 张建华

（嘉兴学院 浙江·嘉兴）

嘉兴市地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原、浙江省的东北部，东邻上海，南濒杭州湾，西连杭州，北接苏州，京杭大运河穿境而过，沪杭铁路复线贯穿全市，320 国道和沪昆高速公路横贯东西，乍-嘉-苏高速公路连接南北，距上海、杭州、苏州和宁波均不到100 公里路程，具有优越的地理位置，区位优势十分明显。

进入2014年以来，在温州、杭州、宁波等地楼市出现“成交持续萎缩、房价不断下跌”的情况下，嘉兴楼市目前处在什么样的状况？未来价格走势如何？已经成为嘉兴市相关部门、开发商和广大市民共同关注的话题。本文根据现有的统计数据，对嘉兴市区楼价走势作一初步分析，抛砖引玉，供各位商榷。

一、嘉兴市区房地产市场现状

2014年，虽然全国各地房地产市场普遍出现调整，但嘉兴市区许多房地产开发企业主动出击，积极采取各种有效的促销措施，来自市建委住房保障局的统计资料显示，市区房地产市场总体运行情况良好，楼市表现出平稳发展的态势。

（一）房地产投资额平稳增长。尽管受到全国房地产市场调整大环境的影响，2014年市区房地产投资规模并没有出现下滑，仍然保持平稳增长。统计数据表明，市区全年共完成房地产投资额191.49 亿元，同比增长3.0%。其中住宅完成投资额103.13 亿元，同比出现4.2%的小幅下降；办公楼完成投资额17.20 亿元，同比增加18.7%；商业用房完成投资额43.04 亿元，同比出现19.8%的增长。数据表明，前几年市区住宅投资过热的势头已经得到控制，住宅市场进行了平稳发展阶段，但数据也显示，办公楼和商业用房投资仍然出现两位数的增长，说明未来市区办公楼和商业用房的供应量将出现较大的增长，市场竞争将日趋激烈。

（二）新开工面积大幅下降。2014年市区全年房屋新开工面积386.33 万平方米，同比下降了35.6%，其中住宅新开工面积184.00 万平方米，同比下降了38.60%；办公楼新开工面积48.22 万平方米，下降了27.80%；商业用房新开工面积83.65 万平方米，下降幅度也达到22.20%。新开工面积的大幅度下降，意味着虽然2014年市区房地产投资规模保持稳定，但全国范围的调整态势还是对嘉兴楼市产生了很大的影响，许多开发商收缩了开发规模，对未来楼市持谨慎态度，观望气氛浓重。

（三）施工面积仍然偏大。作为2012年、2013年房地产开发投资额大幅增长的直接表现，2014年市区房屋施工面积仍然偏大，年末市区房屋施工面积达到1，775.81 万平方米，同比增长3.00%。其中，住宅施工面积961.10 万平方米，同比下降了0.10%。从统计数据看，虽然14年房屋施工面积同比只有3.0%的增长，特别是住宅的施工面积与2013年相比，出现微幅下降，与前几年两位数的增长有了明显的下降，但相对于市区2014 全年193.29 万平方米的房屋销售量以及157.58 万平方米的住宅销售量，现有施工面积确实偏大，表明今后几年内市区商品房供应量非常充足，供求矛盾将十分突出。

（四）办公、商业用房前景堪忧。受前几年住宅限购、限贷等国家宏观调控政策的影响，许多开发商将目光转向办公楼和商业项目的开发，造成市区办公用房和商业用房的施工面积出现大幅度的增加。统计数据显示，市区2014年办公楼施工面积184.23 万平方米，同比大幅增加了20.40%；商业用房施工面积295.18 万平方米，同比也增长8.60%。但数据同样显示，2014年市区办公楼销售面积只有10.65 万平方米；商业用房销售面积也只有18.22 万平方米。将二者相比较，明显看出即使未来几年没有新增办公用房和商业用房的开发，仅目前正在施工的存量就已经出现严重的供大于求局面。在我国实体经济没有完全走出下行趋势前，市区很难依靠自身的购买力来消化这些存量项目，办公、商业用房前景十分令人堪忧。

（五）销售面积出现下滑。近年来，随着房地产行业的起起落落，消费者已经变得更加成熟、更趋理性，投机性、盲目性购房行为大为减少。特别是进入2014年之后，受杭州、宁波等周边大城市楼市调整的影响，嘉兴楼市也出来了一定程度的调整，具体表现为全年市区商品房销售面积出现较大幅度的下滑，2014年市区商品房销售面积193.29 万平方米，同比下降了17.10%；作为普通消费者最关心的住宅，全年销售量为157.58万平方米，比13年下降了14.90%。销售面积同比出现两位数的下降，表明周边城市的调整，已经对嘉兴楼市产生了较大的影响，消费者普遍持有观望情绪，等待市场行情的进一步明朗。

（六）待售面积大幅增加。受前几年房地产开发面积大幅增加以及2014年销售疲软的影响，市区商品房待售面积出现较大幅度的增加。统计资料显示，截至2014年底，市区商品房待售面积210.14 平方米，同比增加15.10%，其中住宅的待售面积就有99.19 万平方米，同比增加10.70%；商业用房待售面积66.23 万平方米，同比增加了17.60%；而办公楼待售面积增长最多，待售面积24.50 万平方米，同比大幅增加了50.70%。

（七）商品房价格保持稳定。在一片观望氛围中，受包括一线城市在内的全国大部分城市房价下跌的影响，虽然市区商品房成交量出现了一定的下降，但商品房成交均价并没有出现太大起伏，仍然保持平稳，根据商品房合同备案数据统计，2014年市区商品房成交均价为7，622 元/平方米，同比下降2.51%。其中，住宅成交均价为7，212 元/平方米，同比微降0.85%。然后从2014年每月的备案均价来看，一年来，虽然年均房价波动不大，但总体还是出现下降趋势，以住宅价格为例，备案均价最高值为1月的7，691 元/m2，到9月则创出6，802 元/m2的全年最低值，进入四季度后，受到央行降息，公积金新政等利好因素刺激，住宅备案均价虽然有所回升，12月份达到7，029 元/m2，但还是没有突破1月的价格高点。

（八）开发商拿地热情锐减。作为房地产开发先行指标，土地购置面积数量和成交价格将在一定程度上影响未来房地产开发规模。2014年受房地产市场调整和商品房成交萎缩的影响，开发商拿地热情锐减，土地成交面积、金额都出现了缩水，土地购置面积和成交价格双双出现下滑。据统计，2014 全年市区共成功出让105 宗地块，相比13年减少12 宗，土地出让面积约278.96 万方，折合约4，184.34 亩，同比下滑约16.8%，土地出让金额约36.38 亿元，同比下降约53.1%，另有8 宗地块遭遇流拍。而在全年成功出让的105 宗地块中，有101 宗地块全部以底价直接成交，仅4 宗地块进入竞价环节，且均为商业及工业性质地块，涉宅性质地块则几乎以接近零溢价出让。

二、嘉兴楼市未来价格走势分析

2014年四季度，许多开发商为了突破楼市成交低迷的局面，纷纷推出打折、送家电、送装修、买小高层送部分公摊面积等促销措施，再加上央行降低存贷款利率，银行放松贷款限制以及市政府推出公积金新政等措施，受此影响，部分消费者开始入市，楼市出现一定转机，出现成交量有所放大，成交价格触底回升的可喜形势。进入2015年后，许多市民非常关心嘉兴未来房价的变化趋势，未来几年房价是涨还是跌？对楼市未来趋势的判断很大程度上决定着他们的购房决策。

展望未来，笔者认为市区的房价既不会大涨，但也不会像某些城市那样出现持续下跌的情况，因为市场上既存在着推动房价上涨的因素，也存在着制约房价上涨的客观现实情况，房价保持平稳将是未来二、三年内的主基调。

（一）促使房价上涨的主要因素

1、快速发展的区域经济。近年来，依托得天独厚的区位优势和通畅便捷的交通条件，嘉兴市经济得到快速发展，据市统计局最新公布的数据，嘉兴市已经连续多年GDP 增幅保持较高的增幅。2014年，面对复杂多变的国内外经济形势，嘉兴国民经济依然保持较快的发展势头，全市生产总值3，352.8 亿元，按可比价格计算，增长7.5%；全市财政总收入568.09 亿元，较上年增长9.8%。伴随着地方经济的快速发展，嘉兴市城乡居民的收入也不断稳步提高，2014年全市城镇居民人均可支配收入42，143 元，同比增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.9%；农村居民人均可支配收入24，676 元，增长10.2%，实际增长8.0%。经济统计数据显示嘉兴经济已进入一个新的快速发展阶段和全面转型时期，随着人们收入水平的提高，不少家庭对住房的需求已由数量型转向数量、质量、环境并重型，住房升级换代、二次置业等都将对住房需求产生一个新的跨越。因此，区域经济的快速发展、居民收入的日益提高将为嘉兴楼市的可持续发展奠定可靠的经济基础。

2、优越的创业环境。嘉兴地处长三角核心区，交通便利，铁路、公路、水路四通八达，京杭大运河穿境而过，沪杭铁路、320国道、沪杭高速、乍嘉苏高速、申嘉湖高速公路等贯通境内，全市境内的高级和次高级路面铺装率居浙江省之冠，实现了嘉兴市到所辖县（市）的半小时交通圈，一小时就能接驳上海、杭州、苏州、宁波等经济发达城市。便捷的交通、低廉的地价、劳动力成本，使得嘉兴比周边上海、宁波、杭州等大城市具有较大的创业优势，将吸引越来越多的国内外投资者来嘉兴投资创业。大量人、财、物的集聚，必将给嘉兴房地产市场带来新的消费群体，为楼市发展创造外部条件，也给嘉兴房价的上涨带来了一定的动力。

3、适宜的居住城市。近年来，为了加快市区人居环境的建设，满足人们对居住环境及基础设施的要求，市政府加大了对市区环境、基础设施的投资力度，仅城市绿化一项，就先后投入近20 亿元，通过几年努力，目前城市绿化覆盖率达到42.6%，人均公共绿地11.88 平方米，取得国家园林城市的称号。此外，嘉兴大剧院、国际会展中心、博物馆、图书馆、群艺馆、体育场等一大批重点市政工程的陆续建成与投入使用，也使嘉兴城市基础设施得以进一步的完善。宜居环境的基本形成和基础设施的完善将大大提升嘉兴在长三角地区的竞争力。嘉兴优美的环境、安逸的城市个性受到上海、杭州等周边城市居民尤其是老年人的青睐，他们愿意来嘉兴购房、安度晚年，许多嘉兴的楼盘深受上海、杭州等老年人的欢迎，在上海、杭州、宁波等大城市一亮相就取得了不俗的销售业绩。

4、不断上升的开发成本。嘉兴作为传统的“鱼米之乡”，在农保率高达85%的情况下，经过前几年大量供地后，市区建设用地供应总量不可能再有大幅度的增加，商品房建设用地出让规模也将日趋紧缩，开发商拿地成本将不断提高。由于土地成本在房地产开发总成本中一般占有30%～50%的比例，因此土地出让价格的大幅上涨反映到楼市上就是导致房价不断呈现刚性上涨的趋势。另外，由于建筑工地劳动非常辛苦，建筑用工不足的情况时常出现，为了解决用工荒，施工企业只能提高工资待遇，导致建筑人工费逐年增加，也在一定程度上增加了开发成本。同时，筹资成本、各项行政规费等刚性成本也封杀了房价的下跌空间。

5、相对偏低的销售价格。尽管嘉兴房价经过前几年的不断上涨，商品房成交均价已经达到每平方米7，622 元，但与周边长三角地区其他类似城市如浙江绍兴、湖州、江苏镇江等地的高房价相比，尚处于偏低状态，其中每平方米7，212 元的住宅平均价格也处于全省11 个地级市中第三梯队位置。相对较低的房价也为未来嘉兴房价提供了一定的上涨空间。

（二）制约房价上涨的主要因素。虽然未来几年存在着促进房价上涨的众多理由，但制约房价上涨的因素也不可忽视：

1、供大于求的市场形势已经形成。2009～2013年，嘉兴楼市也与全国的房地产市场一样，经历了一次狂热的涨价，伴随着房价的上升，开发商拿地热情高涨，大量开发用地被抢购。进入2014年后，随着国家对房地产行业各项宏观调控政策的逐步落实，楼市已经回归理性，表现为房价涨幅逐步回落、销售面积稳中有降的局面。但是，根据房地产开发具有二至三年滞后的特点，前几年巨大的建设用地开发量将给未来几年带来创记录的供应量。根据统计数据，我们可以看到，2014年嘉兴市区房地产施工面积达到1，775.81 万平方米，其中住宅施工面积961.10 万平方米。以住宅为例，即使扣除当年销售的157.58 万平方米，还有803 万平方米左右的住宅将进入市场，再加上今后几年的新开工面积，初步估算，商品住宅供应量将超过1，000 万平方米，相对于市区2014年157 万方左右的销售量，未来二三年嘉兴楼市将出现严重的供大于求局面，市场形势不容乐观，开发商之间激烈的竞争不可避免，这也极大地制约了房价的上涨。

2、购房者观望情绪浓重。进入2014年以后，我国各地的房地产市场普遍进入调整态势，许多城市房价出现不同程度的下降，特别是杭州、宁波等周边城市房地产市场出现成交不断萎缩、房价持续下滑的局面。受全国房地产市场大环境的影响，虽然嘉兴房价没有出现大幅下降，但也出现了成交萎缩的情况。尽管央行已经连续二次降低了贷款利率、银行放宽了二套房贷款的条件、市政府出台了公积金新政，但未来几年，如果全国房地产市场没有扭转当前“成交萎缩、价格下跌”这一态势，消费者依然会选择观望态度。在投资性需求受到抑制、改善性需求选择等待，仅凭刚性需求的释放将很难促使市区房价的上涨。

3、拆迁安置建房过多。近年来，随着旧城改造力度的加大和城市规模的扩大，市区旧房和城郊结合部农民住房都在大量拆迁。为了稳定社会局面，减少拆迁产生的各种矛盾，嘉兴市在拆迁安置上主要采取实物补偿的形式。大量城郊结合部的农民原有住宅建筑建筑面积非常大，拆迁后每家往往都能得到三至四套安置房。拆迁安置采取实物补偿虽然有利于社会安定，但拆迁补偿到多套住宅的拆迁户除了自住外，多余的安置用房最终都要以二手房的形式进入房地产市场，不可避免对正常的商品房市场产生冲击，牵制了市区整个房地产市场的价格。

综上，未来几年嘉兴房价平稳发展是其主基调，当然也不排除个别地段优越、户型新型、营销能力强的项目脱颖而出，房价出现大幅上涨。毕竟随着房地产市场价格机制的形成，在目前的经济周期内，随着开发商洗牌的加速，不同楼盘的市场需求大不一样，价格也就各异，上下波动调整也属正常。■