“民生导向”下的城市次新住区更新研究
——以南京市三汊河住区为例

孙银莉,刘永强

(1.南京华东建筑工程设计有限公司，江苏南京 210009；2.江苏东方建筑设计有限公司，江苏南京 210009)

“民生导向”下的城市次新住区更新研究
——以南京市三汊河住区为例

孙银莉1,刘永强2

(1.南京华东建筑工程设计有限公司，江苏南京 210009；2.江苏东方建筑设计有限公司，江苏南京 210009)

近年来我国城市中不断涌现的新住区基本是在规划指导下建设的，对旧住区的更新改造，目前全国大多城市早已开始了尝试并出台了一系列的政策。在此背景下，处于夹心层中的这类半旧不新的城市次新住区的更新，亟需引起政府和规划师们的关注和重视。人是城市的主体，故文章结合南京市三汊河社区更新项目，从“民生导向”的角度尝试提出了城市次新住区更新的思路和对策。

民生导向； 次新住区； 更新

江苏省十二五规划纲要提出“统筹兼顾、促进区域互动协调发展，逐步实现不同区域基本公共服务均等化，进一步缩小区域发展差距”，在这一政策背景下， “半旧不新”的城市次新住区的更新规划开始受到关注，其将在未来的城市更新规划中占用越来越重要的比重。而我国以往城市更新理论和实践研究主要集中在历史街区保护和老旧住区更新改造方面，因此如何对这类型的片区进行更新规划是值得我们去探讨和研究的。本文以南京市三汊河社区为例作为实证研究，从“民生优先”的角度出发，提出了“民生导向”型的更新规划思路，并从设施、出行、环境3个重点阐述了这类规划的实施措施。

1 城市次新住区的定义

所谓“次新”住区，从字面意义上理解为介于旧与新之间，本文是指建设年代为20世纪90年代左右的居住区，其目前总体情况好于20世纪50、60年代的老旧住区，但与近年来建设的新居住区相比又存在较大差距。因城市统筹发展以及城市整体形象提升等政策要求下，这类半旧不新的城市次新住区的更新规划逐渐被提到议事日程上来。

2 项目概况

2.1 规划背景

从国家层面上讲，为适应现阶段我国实现国家转型发展要求和建设环保节约型的社会发展趋势，有必要对城市已建成区中一些不太适应现代化城市发展要求，在城市自身的成长过程中出现功能结构性失衡的片区进行更新，通过环境品质提升、用地功能替换等措施实现片区活力的再现。

从南京层面来讲，为迎接2014年南京青奥会，实现河西北部与河西中部地区的对接，从而提升河西整体片区形象，这对南京三汊河社区提出了城市更新的高要求。

2.2 规划范围

南京三汊河社区规划范围西至长江夹江，东、北至秦淮河，南至定淮门大街，总用地面积约110 ha(图1、图2)。根据上位规划定位为河西重要的滨水生态宜居区，主导功能为居住生活、文化展示和休闲旅游。

图1 区位分析

图2 用地潜力分析

2.3 现状特征

(1)基本为已建成区，可改造潜力不大。

根据现状调查发现，三汊河社区用地功能主要为居住，约占现状总建设用地的52 %。现状社区主要由新河村、清江花苑、新和园和三汊河组成。通过对现状资料以及原下关住建局提供的相关资料分析发现，除已保留用地、在批用地和已批在建待建用地外，剩余的待改造用地较少，仅占5.83 %，可见该地块用地改造潜力较小，因此本次更新基本以整合、优化、提升为主。

(2)民生设施配套不足，生活品质有待提高。

目前基地现状存在的主要民生关注问题为：公共服务设施配套不完善；片区道路网络体系失衡，支路明显缺乏；绿化总量不足，滨江风光带建设粗放。同时现状三汊河社区中仍夹杂有少量的老旧小区，尤其是一些老厂房职工宿舍，建筑现状基本为1～2层，建筑质量和外部环境均较差，明显拖累了片区整体的城市形象风貌(表1、表2)。

表1 街道级服务中心设施内容和规模标准

表2 社区级服务中心设施内容和规模标准

3 “民生导向”下的城市次新住区更新研究

3.1 “民生导向”型更新方法的主要思路

随着政府自上而下主导型的城市更新方法的弊端日益显现，自下而上的“民生导向”型的更新方法渐渐被人们熟识和重视。它主要从居民的实际需求和切身利益出发，要求更新的重点由以往好大喜功、片面追求宏大场景转向关注民生、追求精细化、舒适化的生活空间品质。“民生导向”型的更新方法的实施路径可从以下两个方面体现：

(1)民意调查。首先，对现状进行详细调研及评价，了解把握现状存在的主要问题，并尝试分析其产生的原因。其次，对当地居民进行问卷调查和交流访谈，了解居民对当地片区现状设施的满意度及对更新的建议和需求，以便能集中有限的资金，优先改善居民亟待要求解决的现状问题。

(2)民生优先。在城市次新住区纷繁复杂，牵涉问题杂乱、涉及利益主体较多的情况下，优先关注民生设施的更新改善，主要体现在设施配套、交通出行、环境品质和局部老旧小区改造方面，优先重点关注改善居民的人居环境，提高居民的生活品质。

3.2 “民生导向”型更新方法的主要对策

3.2.1 配套设施完善

针对次新片区公共服务设施配套不足，且布局分散的现状，规划与行政体制相适应，以“街道—社区”模式整合社区，并按照《南京市新建地区公共设施配套标准》完善片区各类社区配套设施，如文化娱乐、体育、医疗卫生等(表1、表2)。

同时为实现“10 min服务圈”，更新规划时应综合考虑设施布局，按照500 m半径的设施辐射范围圈完善设施内容及布局，保证设施布局的可达性和设施内容的完整性。

3.2.2 交通出行优化

针对次新社区内小区较为分散、围墙边界多而杂乱的现状，规划可利用整合社区的机遇因地制宜地增添城市支路，优化片区道路网络体系，改善原有片区出行交通环境。如图3所示，以郑和路西侧老旧小区为例，在现状支路网的基础上，通过整合地块打通围墙，归零为整，从而理顺打通原有断头路；同时考虑物业管理方便小区出行安全的需要，规划减少整合小区出入口。

图3 郑和路西侧老旧小区更新

同时为响应现代社会健康生活和低碳交通的号召，片区更新时应重视建立完善的慢行交通系统。可结合外部滨江滨河绿地自然资源优势打造慢行观光道和慢行健身道；社区内部可结合次干道和支路，沿线重视对慢行系统路权的分配，打造以通勤为主的慢行通道。其中慢行通勤通道的路权保障体现在道路断面上有以下两种方案：一种是在现有基础上采用移动花箱分隔出非机动车道；另一种是在现状基础上拓宽人行道与非机动车道之间的绿带，从而增大步行空间，增加休闲座椅等城市家具，使整条街道具有良好的步行氛围和舒适的休闲空间。

对于机动车停车优化，可充分利用绿地等地下空间增加停车泊位(如渡江纪念馆东侧绿地)，建议待改造用地在土地出让时增加社会机动车停车配建要求，并对外开放(如金陵湾、海绵厂地块等)。同时沿路停车、社区停车，增加立体停车和生态停车。

3.2.3 环境品质提升

针对城市次新住区绿化总量不足和可改造用地潜力较小的现状，更新规划时应多维度增加社区绿化量，做到见缝插绿、美化环境，保证300 m半径辐射圈内均有社区街头绿地，这样可以方便周边居民接近利用。

规划三汊河社区以滨江滨秦淮河风光带以及沿路绿带为骨架，通过填补完善社区街头绿地空缺，从而织补原先系统失调的绿化网络结构，如结合道圣堂南侧现状用地改造，形成东西向的块状绿化带，从而起到链接滨江和滨秦淮河之间的绿化廊道。社区内部公共绿地则运用小尺度的设计手法，营造以人为本的需求空间，功能上具备一定的休憩功能，可结合安排儿童游戏场、老人活动区、健身场地等。立体绿化方面则根据现有场地情况进行垂直绿化设计，丰富场地界面，可根据场所特点选择适当树种，注意植物在色彩、树形、高度、季节性等方面的搭配，使绿化具有层次性，并可采用吊架、藤蔓植物等形成立体绿化(图4)。

图4 三汊河社区整体绿地系统规划

4 结束语

城市次新住区的更新错综复杂，涉及内容众多，很容易造成顾此失彼的局面，因此，采用“民生导向”型的更新规划思路，从当地居民的实际需求和切身利益出发，从配套、交通和环境3个方面逐步推进，是一种有效解决这类规划的方法。

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孙银莉(1975～)，女，本科，建筑师；刘永强(1974～)，男，硕士，高级建筑师。

TU984.11+3

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[定稿日期]2014-10-09