赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷案案例分析

吴振伟 陈 昊

赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷案案例分析

吴振伟1陈 昊2

随着房地产行业的日益专业化，房地产买卖居间合同在现在的日常生活中相当常见，房地产买卖居间合同的纠纷也随之而来。本文通过对赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷这一案例的分析，结合相关方面的理论知识，在实践方面为这类纠纷的解决探寻出一条道路。

房地产居间合同;合同欺诈;优先购买权;违约损害赔偿

1.案情简介

争议房屋所有人为陈某某，2011年5月1日，赵某某 (购买方)、陈某某 (出售方)与房产经纪事务所 (居间方)签订了房屋买卖居间合同，合同规定购买方赵某某购买争议房屋 (陈某某已经出租给李某)，房款为500万元，房屋出售人陈某某同意在房屋居间合同签订后3日内签订房屋买卖合同，房屋居间合同签订后80日内办理房屋产权过户手续;签订本协议时，赵某某支付2万元作为购买意向金，陈某某签署本协议后即转为定金，并由房产经纪事务所所转付陈某某;如果是房屋出卖人陈某某违约导致上海市房地产买卖合同最终未签署的，则陈某某应双倍返还定金给赵某某，并向房产经纪事务所支付该房屋成交总价2%的违约金;如果房屋买受人赵某某违约导致房屋买卖合同没有成功签订，那么先前赵某某所支付的定金归房屋出售人陈某某所有，同时购买人赵某某向房产经纪事务所支付所购房屋成交总价2%的违约金;陈某某称其拥有出售房屋的所有权已经超过5年，赵某某称其在购买此套房屋之前没有购买过房屋，名下也没有房产。房屋购买人赵某某按居间合同的约约定向陈某某支付定金2万元。第二天，房屋出售人陈某某通知房产经纪事务所和房屋购买人赵某某称不再对其所有的房屋进行出售。5月3日房屋出售人陈某某将其所有的房屋出售给案外人陆某某。房屋原买受人赵某某称陈某某将其房屋以520万元的价格出售给了陆某某，房款中有20万元是陆某某和陈某某约定赔偿给赵某某的赔偿款。房屋出售人陈某某称其和陆某某约商定的房屋价格仍然是500万元没有改变，双方又约定买受人李某某、陆某某赔偿给房屋出售人陈某某20万元，陈某某将房屋过户给陆某某之后再行支付，到目前为止没有收到此笔款项;陆某某称房屋所有权人陈某某于两年前与李某 (女儿)签订此房屋的房屋租赁合同，约定租期从2009年1月1日至2016年12月31日，在承租人李某 (女儿)承租此房屋之后，李某 (女儿)和陆某某一直一起居住在这个房屋内，双方签订的房屋买卖合同上的买受人陆某某系李某 (女儿)母亲，她的女儿才是实际买受人。她和出售人陈某某又口头约定实际买受人李某 (女儿)赔偿给房屋所有权人陈某某20万元，等到房屋所有权人陈某某将所有权过户给陆某某后再支付。赵某某得知后称陈某某所有的房屋在上述协议签订后两个月内已升值20万元左右。赵某某认为，房屋所有权人陈某某在已经签订房屋房屋买卖居间合同后又拒不向赵某某出售其所有的房屋，已经构成违约，赵某某有权解除先前与房屋所有权人陈某某签订的房地产买卖居间协议，并要求房屋所有权人陈某某双倍返还定金及赔偿实际损失40万元，其中因为房屋溢价的损失20万元，还有房屋所有人陈某某违约把房屋出售给第三人所得的利益20万元。房屋所有权人陈某某认为，其与赵某某在2011年5月1日签订房屋买卖居间协议，约定3日内签订正式的房屋买卖合同，在合同签订过程中买受人赵某某称其名下没有房产，其系首次购买房产，但是后来得知赵某某之前名下已经有房产，此次购买房产并不是其首次购房，所以赵某某欺诈在先。

2.案件争议焦点和分歧意见

2.1 案件的争议焦点

2.1.1 赵某某是否构成合同欺诈

2.1.2 陆某某购买房屋是否可以看作陆某某在行使其优先购买权

2.1.3 赵某某计算其损失的方式是否合理

3.合同欺诈法律问题分析

3.1 合同欺诈的概念

合同欺诈是指合同一方向合同相对方提供虚假的情况或者在有说明义务时，故意隐瞒事实而违反说明义务。

3.2 合同欺诈的类型

3.2.1 积极的合同欺诈

积极的合同欺诈是指合同一方主动以错误的语言，向合同相对人提供和实际事实不相符的情况。

3.2.2 消极的合同欺诈

消极的合同欺诈是指合同一方当事人有对合同相对人解释说明合同内容或者相关信息的义务，但是，合同一方故意不向合同相对方解释合同内容或者相关信息，违反了自己应该做的告知义务，导致合同相对人作出了错误的决定，签到了合同。

3.3 合同欺诈的法律构成

3.3.1 要有合同欺诈的行为存在

有欺诈的事实，是指欺诈人作出了与实际情况不一致的表达。这种表达可以是行动，也可以是语言;可以是消极的，也可以是积极的。

在合同欺诈中，积极的欺诈行为比较常见。积极的行为既可以表现为用与实际情况不一致的语言对合同受害人进行误导，如电风扇的销售商家夸大自己的电风扇有定时功能而误导消费者购买这款产品，而实际上这款电风扇不具备这项功能;也可以表现为用积极的行为对实际情况进行掩饰。

但是，应该特别指出:对明显不需要作出回答的问题的虚假回答不构成欺诈。例如，在劳动合同签订的过程中，人力资源总监询问劳动者，是否有宗教信仰?是否在近期准备生孩子?等问题。如果劳动者不予回答，可能会影响这份劳动合同是否能签订完成，劳动者可能作出了一个不真实的回答，这种不真实的回答，不应当被认为是欺诈。

3.3.2 合同欺诈的手段超出了交易习惯、道德、法律所允许的限度。

各个国家的交易习惯对商家为其产品做出的一定程度以内的夸大宣传是允许的，这样商家们的产品才会有更好的销量。道德和舆论对于夸大宣传也是给予一定的宽容。各个国家的法律也给予这些习惯充分的尊重，在一定限度的范围内允许商家夸大宣传。单纯抽象的夸大宣传时被允许的，比如，“性能卓越，物美价廉”之类的词语的运用是没有问题的。但是如果这种吹嘘涉及到具体的指标，而恰好商家又达不到这样的指标，则可能构成欺诈。如果这个陈述是虚假的，那么商家构成误述;如果商家对这个误述是明知的，那么这个商家构成欺诈性误述，并且要承担相应的责任。

一个行为是否构成欺诈，英国法律规定的一个重要标准值得我国立法参考:错误性误导的表达必须是对事实的表达，对自己的见解进行的陈述不能看成是欺诈。例如，商家说自己的电风扇很耐用，这只是自己的见解，不构成欺诈;要是商家说自己的电放扇可以用十年，就是一种对事实的陈述，要是商家的电风扇用不到十年就坏了，就构成欺诈。

3.3.3 合同欺诈的行为必须在订约前完成

因为合同欺诈是诱导合同相对人产生错误的手段，所以合同欺诈只有在合同签订之前完成才有法律意义。在合同已经签订完成之后再进行的虚假陈述并不构成合同欺诈，除非合同签订后受欺诈方因为这个虚假陈述修改了合同内容。

3.3.4 合同欺诈要使合同相对人产生合理的信赖

如果欺诈受害人想要主张合同无效，那么欺诈受害人就要证明:合同另一方当事人的所谓欺诈行为让其产生了信赖，这个信赖要是合理的，并且在其决定是否和相对人签订合同的过程中起到了至关重要的作用。

3.3.5 主观故意

只有在行为人故意实施欺诈行为时，合同相对方才能主张合同无效，这个是欺诈和误解的核心区别，因为欺诈也是一方当事人希望另一方当事人对事实产生误解。

4.房屋承租人优先购买权法律问题分析

4.1 房屋承租人优先购买权的定义

房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。①

4.2 房屋承租人优先购买权的成立和行使主体

4.2.1 房屋承租人优先购买权的成立

民法理论上一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为约定优先购买权和法定优先购买权两类。约定优先购买权产生于对优先权约定合同的成立，而法定优先购买权则产生于租赁合同成立之时。②我国法律规定的承租人优先购买权是法定优先购买权。但是，优先购买权的成立不代表承租人就可以立刻行使，因为在出租人出售出租房屋之前，承租人的优先购买权只是一种期待权，并不能实际行使。权利成立但未必有行使的机会，优先购买权的成立不能必然导致优先购买权的行使。只有在出租人出卖出租房屋并且第三人参与购买时，承租人才能以同等条件行使。

4.2.2 房屋承租人优先购买权的行使主体

优先购买权的行使主体是房屋的承租人，正常情况下的优先购买权行使主体是房屋承租人，但在特殊情况下，行使主体可能会有些不同:

4.2.2.1 承租人的共同居住人

我国《合同法》第230条规定，出租人出卖出租房屋时，只有承租人才能享有和行使优先购买所承租房屋的权利。但是，承租人生前的同住人在承租人死亡后是否享有优先购买权我国法律没有明确规定。从我国《合同法》234条③可以看出如果房屋承租人在房屋租赁期间死亡的，承租人的共同居住人是可以继续履行这份房屋租赁合同的，那么承租人的共同居住人就自然成为了租赁合同关系的当事人，所以房屋承租人的生前同住人当然应该享有房屋的优先购买权。

4.2.2.2 房屋次承租人

我国法律是允许房屋的承租人在取得出租人同意的情况下转租其承租的房屋的，我国《合同法》第224条④对转租作了规定，在转租关系合法的前提下，我国法律没有明确规定次承租人是否有优先购买权。我认为，次承租人不应该享有优先购买权。理由如下:

(1)我国现行法律没有规定房屋的次承租人可以享有优先购买权。

(2)出租人和次承租人之间没有合同关系，出租人和次承租人之间也就没有权利义务关系，所以次承租人自然不能向出租人主张优先购买权。

(3)如果赋予次承租人有优先权，就会给出租人的房屋出售带来许多不便。如果房屋只是部分转租的话，就会同时出现两个优先权人，会给房屋出售带来困难。

所以，在房屋有合法转租的情形下，次承租人不享有优先购买权，优先购买权任然由房屋承租人行使。

4.3 优先购买权行使的条件

4.3.1 通知义务

《最高人民法院司法解释》和《合同法》都详细规定了房屋出租人在出售出租房屋时要履行通知承租人的义务。关于出租人通知的方式，理论界认为口头通知或者书面通知都是可以的。我认为，口头通知或者书面通知都是为了能够让承租人知道房屋出租人想要出售出租房屋，从而方便房屋承租人行使其优先购买权。所以，通知的方式不是重点，只要房屋承租人能够知悉房屋出租人想要出售其出租的房屋即可。通知的内容法律没有明确的规定，我认为，承租人如果想要行使其优先购买权，应该作为一方当事人参与到出租人和第三人的合同谈判过程当中去，只有这样才能让其更好的实现优先购买权。然而，如果房屋出租人在决定出卖出租房屋时已经想好了出售的价格、支付方式以及支付期限，就算交易的过程中会有很多关于价格和支付方式以及支付期限的磋商，其结果也不会距离房屋出租人的当初设想很远，在这种情况下，房屋出租人应该直接通知承租人房屋的价格、支付方式以及支付期限等内容。如果出租人出卖房屋时未履行通知义务，直接与第三人签订了房屋买卖合同的，房屋承租人可以请求人民法院宣告该买卖合同无效。

4.3.2 房屋承租人优先购买权的行使期限

确定承租人优先购买权行使期限的目的是为了尽快确定房屋出卖人是把房屋出售给房屋承租人还是第三人，合理的保护房屋出卖人和第三人的利益。我国法律仅对行使期间没有作出明确规定。

4.3.2.1 行使期限的性质

关于优先购买权的性质理论界存在不同理解，通说认为优先购买权为形成权，我同意通说的观点，所以优先购买权的行使期限就是除斥期间。那么优先购买权的形式期间原则上不适用中止或者中断，也不能延长，除非法律另有规定。如果优先购买权人在行使期限经内未行使优先购买权，权利即告消灭。

4.3.2.2 行使期限的起算点和长度

承租人优先购买权行使期间的起算点，我国现行法律并没有明确规定，德国民法是将优先购买权人接到房屋出租人的通知的时间作为期限起算点，这种规定比较明确，房屋承租人的优先购买权行使期限一律以接到通知开始计算。这样的规定让实践操作起来更为方便，让起算点的计算更加透明，也更方便房屋承租人和房屋出租人的计算。并且这种情况下，房屋出租人如果不通知房屋承租人，那么期间一直不开始计算，就算房屋承租人自行知道了房屋出租人要出售出租房屋这个信息，如果房屋出租人不通知房屋承租人，期间也同样不开始计算，更好的保护了房屋承租人的利益，也更加符合公平原则。我同意德国法关于优先购买权的期间起算点的规定。我国现行法律还没有对承租人的优先购买权的行使期间进行规定，我个人认为一个月比较合理，能够兼顾出租人、承租人以及第三人的利益。

4.3.3 同等条件

我国现行法律对同等条件没有明确规定，有两个不同的观点存在于理论界:一是绝对同等说，二是相对同等说，我认为“同等条件”可依照以下原则和内容来理解和适用:

(1)价格。价格是买卖的最关键要素，所以如果房屋出卖人与第三人在价格上已经确定，那么对承租人来说，其出价和第三人保持相同是最基本的要求。

(2)支付方式。房屋最为日常生活中对于来百姓来说最重要的东西，价格自然不菲，现在按揭买房是最常见不过的现象，所以在合同中关于支付方式的问题的约定对于房屋出卖人也至关重要，分期付款或者全款对于房屋出卖人的利益影响非常大。所以，出卖人与承租人之间的价款支付方式与第三人和出卖人之间达成的价款支付方式应当一致。

(3)支付期限。如果同样是分期付款或者同样是一次性付清就要比较付款期限的问题。房屋出卖人何时能够拿到房款对于房屋出卖人的影响非常大，所以，支付期限也是很重要的影响出卖人利益的一个要素，在同等条件进行比较时也要作为一个标准进行考虑。所以，同等条件的比较范围要适当，不能过小也不能随意扩大，因为这个限制对于优先购买权的行使有着重要的影响。

5.违约损害赔偿法律问题分析

5.1 违约损害赔偿的概念

违约损害赔偿就是指合同一方当事人因为不履行或不完全履行合同约定义务给合同相对人造成损失后依据法律规定或合同约定承担相应的赔偿责任。违约损害赔偿是一种合同规定不履行而产生的义务。合同损失方有权利要求违反合同的一方承担赔偿损害责任，违反合同的一方有义务赔偿因为其不履行合同规定义务而对遵守合同规定的一方造成的利益损失。后债与原债的区别在于后者是基于合同双方当事人商讨而产生的，合同的内容是事先约定好的;而后者是因为原合同没有适当履行而转化而来的。

5.2 违约责任中的完全赔偿原则

5.2.1 完全赔偿原则的概念

完全赔偿原则，就是指违反合同的一方应该赔偿其违约对遵守合同的一方造成的全部损失。完全赔偿是对合同遵守方的利益的全方面保护，从公平公正和等价有偿原则来看，违反合同的一方也应该赔偿遵守合同的一方因为其违约受到的全部实际损失。

我国法律采用完全赔偿原则。我国《合同法》第113条⑤可以看出，我国法律采取的是完全赔偿原则。

5.2.2 可得利益的赔偿

可得利益是指合同在正常顺利地履行以后可以实现或取得的财产利益。我国《合同法》第113条所规定的“包括合同履行后可以获得的利益，”

可得利益的损失是指由于合同违反方的违约，使得遵守合同的一方失去了如果合同正常履行完成后可以得到的可期待利益。这种损失虽然不是遵守合同的一方已得利益的损失，但是如果没有违反合同那方的当事人的违约行为，合同能正常履行下去的话，遵守合同的一方还是可以获得这部分利益。从这个角度来看的话，可得利益的损失和实际损失没有什么区别，它们都是合同受害人所遭受的损失。

5.2.3 期待利益的赔偿

期待利益是指合同当事人在订立合同时期待从此交易中获得的各种利益和好处。⑥例如，汽车生产厂商购买一批轮胎，希望通过生产成汽车卖出去而获得更大的利益;轮胎生产厂商购买一批机器设备，希望通过设备的生产得到质量更好的产品。实际上期待利益就是如果说合同能够完美的履行，合同当事人可以获得的全部利益。当然，期待利益的损失要是遵守合同的一方能够合理预见的，遵守合同的一方没有理由得到合同条款里没有提及的利益。

期待利益的内容主要有以下几方面:

(1)履行利益的获取。如果违反合同的一方违约没有履行合同，期待利益就是违反合同的一方应该为的实际履行。如果违反合同的一方只是履行不完全或者履行不是当，那么期待利益就是完全履行所能得到的全部利益和遵守合同的一方实际得到的利益之间的差值。并且如果违反合同的一方没有履行合同，替代履行产生费用也该包括在可得利益损失的范围以内。

(2)利润的损失。利润是指合同当事人取得合同另一方当事人交付的合同标的物的基础上进行生产经营活动而产生的利益。利润是在合同标的物的基础上产生增值部分。

(3)附带损失。附带损失是指违反合同的一方在违约后遵守合同的一方在止损时所花费的费用。

总而言之，期待利益的损失的确定必须合理并且合同受害人需要承担举证责任。

5.2.4 信赖利益的赔偿

这里所讨论的信赖利益仅仅指的是违约所产生的信赖利益问题。违约所产生的信赖利益损失是指遵守合同的一方因为相信合同相对方会履行合同而支付了代价或者费用，由于违反合同的一方的违约行为造成了遵守合同的一方的上述代价或者费用的损失。信赖利益的赔偿是让受害人恢复到处于合同没有订立前的状态，并不是达到合同顺利履行后的状态。

在英美法系国家，许多学者认为由于期待利益的保护会有保护不周的情况，所以才会有信赖利益的保护。一般情况下，当违反合同的一方违约之后，最好的保护方法就是把遵守合同的一方保护到合同顺利履行完毕的状态，也就是保护的是遵守合同的一方的期待利益。但是有时候期待利益的保护比较困难，期待利益的保护需要合同受害方举证损失数额，但有时期待利益是难以计算的，因为违约造成的利润中存在的影响因素太多。然而，遵守合同的一方在违反合同的一方违约前对合同履行所做的准备工作的费用支出有时是容易的。

我认为，对于信赖利益的保护是必须的，因为在期待利益没有办法实现的时候对于信赖利益的保护就显得特别重要，并且信赖利益是遵守合同的一方基于相信合同相对方会无瑕疵地履行合同而产生的，这种利益是必须要保护的，因为这关乎到维护市场秩序的稳定，如果说这种信赖都不能有的话社会经济就没有办法正常的运转下去，诚实信用原则就无从谈起。所以说信赖利益的保护是相当必要的。

6.研究结论

6.1 赵某某不构成合同诈骗

首先，虽然赵某某有欺诈陈某某的行为存在，因为赵某某承诺此次购房是首次购房。但是是不是首次购房明显与此次合同签订没有利害关系，赵某某没有必要回答这个问题，所以赵某某对明显不需要作出回答的问题的虚假承诺不构成欺诈。

其次，如果赵某某的行为构成了合同欺诈，那么赵某某的承诺此次购房是首次购房行为要使陈某某产生合理的信赖，这个信赖要是合理的，并且在其订立合同的过程中起到了至关重要的作用。换句话说就是欺诈人实施的欺诈行为和被欺诈人作出的意思表示之间有因果关系。虽然赵某某的承诺行为使陈某某产生信赖，但是这个信赖并没有在陈某某订立合同的过程中起到关键作用，也就是说陈某某和赵某某订立这份房屋购买合同与赵某某的承诺没有因果关系。所以说赵某某的承诺行为不构成欺诈。

6.2 陆某某购买房屋的行为不可以看作陆某某在行使其优先购买权

虽然李某和陈某某存在租赁关系，陈某某又要出售出租房产，但是，房屋的实际购买人是与李某同住的父母李某某、陆某某，虽然李某某、陆某某是出租房屋的实际共同居住人，但是毕竟李某某、陆某某和陈某某之间没有租赁关系，只有在李某死亡的前提下，李某某、陆某某才能享有优先购买权，所以说，李某某、陆某某主体不符合优先购买权主体的条件，李某某、陆某某不能行使优先购买权。

6.3 赵某某计算其损失的方式总体合理

赵某某要求陈某某双倍返还定金及赔偿实际损失25万元 (房价涨跌损失20万元及陈某某因违约所得利益5万元)。

首先，陈某某违约，理应双倍返还定金，赵某某的这项请求是与法有据的。其次，房屋涨跌损失20万元 (如果赵某某能够证明系争房屋确实上涨20万元)也是合理的。因为系争房产价值上涨了20万元，如果陈某某按合同约定正常履行过户义务，现在赵某某就是系争房产的所有权人，就能够拥有这部分上涨的利益，这是合同的履行利益，也就是周某某签订这份合同的可得利益，陈某某理应对赵某某的这部分可得利益损失承担赔偿责任。再次，陈某某因为违约所得的利益5万元不应该作为赵某某的损失赔偿给赵某某。因为赵某某并不能证明其已经与第三方有转售系争房产的协议，所以赵某某并不存在利润的损失;并且赵某某也没有在陈某某违约后止损时花费费用，所以赵某某也不存在附带损失;而赵某的期待利益损失中的履行利益损失部分已经由房屋上涨的利益损失20万元作了补偿，所以赵某某并没有期待利益的损失。赵某某在信赖利益方面也没有损失，因为赵某某没有因为相信陈某某会履行合同而支付代价或者费用，没有任何为了准备合同履行而作出的前期投资，所以赵某某也没有信赖利益的损失。综上，所以陈某某违约所得的利益5万元不应该赔偿给赵某某。

所以，赵某某计算的前两项损失是合理的，最后一项损失没有依据的支持，总体来说周某某所要求的27万损害赔偿 (定金2万元)中有22万元是合理的，所以说赵某某计算其损失的方式总体合理

。
(作者单位:1.上海对外经贸大学;2.盐城市盐都区人民法院)

注解:

① (德)曼弗雷德·沃尔夫.物权法.吴越、李大雪译。法律出版社，2004年第2版。

② 陈真.论房屋承租人优先购买权的行使.法制博览.2013(11)，100－101。

③ 参见《合同法》第234条。

④ 参见《合同法》第224条。

⑤ 参见《合同法》第113条。

⑥ 焦津洪.违约赔偿范围的比较研究.中外法学，1991(5)。

［1］ (德)曼弗雷德·沃尔夫.物权法.吴越、李大雪译。法律出版社2004年第2版。

［2］ 陈真.论房屋承租人优先购买权的行使.法制博览.2013 (11)，100－101。

［3］ 参见《合同法》第234条。

［4］ 参见《合同法》第224条。

［5］ 参见《合同法》第113条。

［6］ 焦津洪.违约赔偿范围的比较研究.中外法学，1991(5)。

吴振伟 (1990.11－)，男，汉，江苏盐城，上海对外经贸大学，硕士在读，研究方向:民商法。

陈昊，男，汉，江苏盐城，盐城市盐都区人民法院，本科。

本文采用案例和理论知识相结合的方法，文章一共可以分为三个部分，首先是案例的介绍，在这部分介绍了赵某某与陈某某房地产买卖居间合同纠纷这案的概况。第二部分是总结争议焦点，提出问题，在这部分重点提出三个问题:1.赵某某是否构成合同欺诈2.陈某某向李某某、陆某某出售房屋是否可以看作李某某、陆某某在行使其优先购买权3.赵某某计算其损失的方式是否合理。通过这些问题的提出，对下面一部分解决问题提供了分析的依据。第三部分是争议焦点的解决，这一部分通过对于合同欺诈法律问题、房屋承租人优先购买权法律问题、违约损害赔偿法律问题的理论介绍，最后得出了:1.赵某某不构成合同诈骗2.陈某某向李某某、陆某某出售房屋不可以看作李某某、陆某某在行使其优先购买权3.赵某某计算其损失的方式总体合理这三个结论，回答了上述提出的问题

本文对于本案例的分析，为地产买卖居间合同中常见的问题给出了答案，给实践中类似的案件的解决提供了借鉴。