对我国房地产金融发展的思考

岳强

[摘要]房地产金融通过金融市场、金融工具以及制度的调控作用于房地产行业，深刻影响一国经济的发展。本文从我国房地产金融的概况入手，分析了我国房地产金融发展中存在的问题。借鉴其他国家的房地产调控手段，针对我国房地产金融的不足及特殊性提出了初步发展的建议。

[关键词]房地产;房地产金融

文章编号：2095-4085（2015）01-0060-03

金融业作为支撑社会经济发展的中坚力量，在现今资本密集化，经济全球化，投资渠道多样化的条件下，产生的影响越来越大。与此同时，保障民生的房地产业一直是民众关注的焦点。房地产行业作为经济增长的巨大引擎，在促进经济增长方面作用显著。房地产金融作为二者的有效结合，在国民经济和人们日常生活中愈发得到重视。

自1998年实施居民可通过按揭贷款购置商品房的政策以来，我国房地产金融开始快速发展。近些年来，伴随着房地产市场供求因素，经济增长投资导向等诸多影响，在世界房价趋于平稳背景下，我国房产价格却高居不下。在保障民生的社会责任制约下，政府于2013年2月20日推出“新国5条”，进一步深化对房地产行业的改革。那么，如何结合我国所处的经济发展阶段以及特殊的社会条件，完善我国房地产金融体系，进而运用金融手段引导房地产价格平稳过渡呢？本文从以下几个方面进行了思考。

1我国房地产金融概况及存在的问题

1.1房地产金融概况

以房地产经济领域内的资金融通及其规律性为主要研究对象的房地产金融，贯穿了房地产开发，建设，流通和消费的全过程，也使得住房消费者的潜在需求转化为现实。同时，房地产金融作为一种经济手段，在通过货币政策调控房地产市场的发展上也发挥着重要的作用。

房地产金融的发展不同于一般性工商业的融资贷款问题，房地产行业作为典型的资本密集化行业，资金融通量大，启动和违约成本高。同时，房地产金融的资金占有周期长，资金运动形式具有固定性和地域性限制，在资金流动性和贷款偿还违约可能性方面应给予高度警惕。

当然，房地产金融并不仅仅涉及房地产市场的融资活动，内含的房地产信托业，保险业，以及相关的金融税制等都是房地产金融的发展方向。然而，我国金融业的发展起步较晚，金融市场的发达程度和完善程度与发达国家相比还具有很大差距。金融业的发展较多借鉴国外的发展模式，原创性金融创新很少，导致依赖于金融市场的房地产金融发展更加缓慢。

1.2我国的房地产金融发展中存在的问题

（1）房地产业融资渠道单一

房地产开放商前期投入资金的来源一般有自筹资金，银行信贷资金，国家预算内资金，债券资金和外资注入。目前，我国房地产金融融资来源以一部分的自筹资金和大额的信贷资金为主，考虑到自筹资金内含的信贷额度，银行贷款资金的比重会更大。房地产金融贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，因此对房地产业的影响是至深的。房地产业对银行信贷的高度依赖性，是其在发展过程中的一大弊端，筹资渠道的单一化放大了行业经营的潜在危机。

（2）金融机构经营行为不合理，房地产金融风险集中

我国居民储蓄率位于世界前列，超前消费观念不普及，因此居民债务违约率较低。然而，起步晚却发展迅速的个人按揭贷款往往会掩藏着一些易被忽视的问题。2012年6月的《商业银行资本管理办法》，也取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房风险权重的政策，个人按揭贷款已发展成为商业银行个贷的主要部分。但是，我国房地产金融市场并不完善，尤其缺乏有效的二级市场，使得住房抵押贷款资金的流动性较弱，变现能力差。所以说，商业银行将房地产信贷作为一种优良资产大力发展的行为，是对风险认识不足的表现。银行业作为整个国民经济发展中最重要的金融中介机构，集中承担房地产行业过高的违约风险，不利于社会经济长期稳定的良性发展。

（3）房地产金融工具匮乏

一方面，房地产金融市场融资工具单一，房地产行业对银行贷款的高度依赖性抑制了房地产市场的发展潜力，缩小了房地产行业进一步拓展利润的空间;另一方面，房地产金融市场投资工具匮乏，金融投资产品种类少，创新层次低，难以满足市场需要，使居民投向房地产行业的资金难以得到有效分流，资金不断流向实体房地产行业，推动房价进一步攀升，由此导致一些刚性需求难以释放，一定程度上固化了刚性需求与投机炒作的矛盾。

2 我国房地产金融的特殊性及发展建议

观察发现，国际市场上不乏一些房地产业改革成功的先例。但是，每一个国家在每一个特定的发展阶段，都受到一定的社会条件制约。那么，在国际上其它国家房价平稳甚至有所回落的社会趋势下，我国房价却一路高企的原因有哪些？如何根据我国的实际情况并借鉴其他国家发展经验推动我国房地产金融的进一步发展呢？

2.1 协调各级利益关系，拓宽地方财政收入来源

地方财政收入对房地产金融的高依赖性，成为推高房价的一大原因。国际上一些房地产金融体系比较完善的国家，尤以德国和新加坡为例，是将房地产作为一种社会福利制度来发展的，而目前，我国却将房地产作为了经济增长的支柱产业，导致地方政府片面追求GDP增长，强调房地产业对经济的推动作用。2009年，我国地方财政收入32602.04亿元，其中与房地产行业相关的房产税、城镇土地使用税及土地增值税合计占比7.5%.2010年上升到7.82%，2011年三项税收合计4387.26亿元，占地方财政收入达8.35%。

房地产行业与财政收入的密切相关性，使得每一次房地产的政策调控都直接影响着财政收入任务完成的可能性。在一些经济不够富裕的地区中，房地产行业在税源结构中占比更高。对房价进行严格控制会直接影响到地方财政，从这个角度讲，国家的房地产调控政策具有一定被动性。因此，应当完善地方财政收入体系，改革土地财政，采取招商引资和文化建设等手段，为地方经济的发展找到一个合理的支撑点，同时强化地方政府在抑制房价方面的责任，实现土地资源的有效配置。

2.2完善房地产金融融资体系

商业银行将房地产行业贷款作为一种优良资产大力发展，一定程度上助长了房产价格的上涨。首先，我国城市房地产管理体系中，实行房屋预售许可制度，房地产开发商在投入开发建设的资金达到工程建设总投资额25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期条件下，即可申请房屋预售许可证。这一制度的实行，使房地产行业庞大的资金链体系能够维持下去，为房地产行业大额贷款的偿还提供了保障。因此，以存贷息差作为主要利润来源的商业银行青睐于房地产行业的贷款，贷款的便利性助推了部分房产商囤积土地抬高房价;其次，商业银行在个人贷款方面，仅就首套房和二套房贷款额度给予了一定限制，在针对低收入人群的结构性贷款中发展力度不够。并且，个人住房抵押贷款中规定申请贷款者的存款额占购房款的比例不低于30%等条款，使得个人住房抵押贷款的借款人主要集中在收入较高的社会群体，申请个贷的繁杂性降低了改善中低层收入居民住房条件的可行性，使得对房屋的刚性需求难以释放，而资金闲余者的投资投机性购房日趋激烈，造成房地产行业供求的表象失衡，在一定程度上推高了房价。

因此，我国房地产金融的有效改革应当引导金融机构实施差别化银行信贷体制，建立针对低收入人群和首套房购买者的小额贷款和利率优惠，满足居民住房的融资需求，保护民众基本的改善性需求;通过体制创新为房地产市场发展提供更多灵活的融资安排，适当放宽房地产市场进入和退出“壁垒”，完善房地产业上市融资，债券融资等途径。逐渐放松对金融市场的管制，合理接收境外资金注入。

2.3活跃房地产金融二级市场，丰富房地产金融投资工具

我国正处于经济高速增长时期，带来了居民未来收入增长的预期，引致消费和投资热潮。但由于我国金融业发展起步较晚，完善程度低，特别自2008年金融危机以来，金融市场一直处于低迷状态，来自金融市场的投资盈亏变动幅度大，投资者在证券市场收益不理想。因此，房地产作为一种兼有消费和投资双重性质的资产，成为了新的投资热点，催生房地产价格上升。

合理调控房地产价格，促进房地产市场长期发展，应当丰富房地产金融投资工具，利用二级市场的高流动性分散集中于房地产信贷机构的违约风险和市场风险;我国居民的投资理念较为保守，不热衷于高风险行业。要结合我国金融市场发展所处阶段，通过合理的资产组合开发新的房地产金融交易工具，在满足投资者合理预期收益和风险承受力情况下，引导居民储蓄向投资的多渠道转化，分散集中投向房地产行业的资金流;创新房地产金融产品，借鉴西方经验，有管制地试点个人住房抵押贷款证券化，加强与完善房地产投资基金，信托证券建设，使小型投资者能够通过在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，从房地产权益投资中获得合理的收益，使民间资本获得合适的出路。

2.4加强房地产金融立法和房地产金融专业机构建设

我国农村人口比较多，劳动力富裕。在科技进步与农业政策等促进下，粮食问题不再制约经济发展，社会劳动力结构开始发生变化，工业的发展带动许多农民进城务工。于此同时，我国正在进行城镇化建设，进一步增大了对房产的需求。房地产作为一种商品，价格的波动离不开供求因素的影响。但由于我国房地产金融立法及其机构的不完善，难以通过制度的约束合理控制房价，进而满足住房的刚性需求。

房地产金融具有作为金融手段发挥政策调节的作用，因此，可通过完善我国房地产金融立法和建立专业房地产金融机构，提高市场的运行效率，完善住房金融体系的功能。以金融立法的约束力，减少房地产行业的投机炒作的行为，为建立高效率的房地产金融市场提供保障。同时，借鉴国际上房地产金融模式比较完善的德国，新加坡等的经验，建立专门的房地产金融机构，体现和贯彻政府的房地产金融政策，通过对金融政策信息的普及，提高群众的敏感度，使政策的变革发挥其应有的力度;规范各经济主体之间的运行规则，为房地产行业的发展提供更好的融资平台，优化社会资源配置。

2.5税收调控

一方面，我国分税制不尽合理，房地产行业在地方税收来源中占比较大;另一方面，在房价高速上涨带来巨额收益的条件下，以投资为动机的房屋购买者的持有成本近乎为零，由此带来我国房屋空置率的高涨，刚性需求难以释放。国际上，大部分发达国家和地区，通过税负手段来平衡房地产市场，利用高额的空置税，交易税，差价盈利税等，提高房屋投机者的炒作成本，缩小其低买高卖的利润空间，并利用抵税、免税等政府补贴手段鼓励房产的自住自用。借鉴国外发展的经验，我国应当借用税收调控的杠杆，增加多套房持有者的成本，推动我国房地产业的市场化进程。

3结语

完善的房地产金融模式能够推动我国国民经济的长期稳定增长，而过度的投机炒作可能引发经济过热的危机，因此应当结合我国所处的经济发展阶段和特定的社会条件，积极探索我国房地产金融的发展途径，引导房价平稳过渡，避免房价过高带来的泡沫经济，缓解住房刚性需求与投机炒作的矛盾，也避免房价下降过快带来的信贷危机。

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