房地产的刚性需求是长期的

中国人口及其背后代表的购房需求，仍将是支撑中国房地产保持一定量价销售水平的力量。

当地时间2015年1月21日下午，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时发表演讲，他在演讲中就中国的房地产市场发展情况指出：近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。

楼市走向常态化

同样是在1月21日至24日的冬季达沃斯论坛上，中国人民银行行长周小川也表示，尽管中国一些城市的房价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。他指出，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。

1月17日，在天首投资基金和中超地产联合举办的2015新春投资策略研讨会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌也表示，房地产在中国还有很大的发展空间，不存在一些人所说的中国房地产要崩盘了，而是有软着陆的可能。

2014年以来，全国房地产的投资增长速度在放缓，房价虽然下降了几个百分点，但力度已经在减弱了，接近底部的态势。由李克强总理的讲话以及周小川和顾云昌的表态可见，中国的楼市正在逐渐走向常态化，也就是说，中国楼市已经告别“不动脑就能赚钱”的时代，好的涨，坏的跌，这种正常的状态将长期存在。在此影响下，未来三五年内，房企将通过积极转型，在房地产产业链上寻找各种各样新的增长点。

1月20日，国家统计局发布了2014年全国房地产开发和销售情况报告。数据显示，2014年商品房销售面积和销售额分别同比下降7．6%和6.3%，较1—11月份收窄0．6和1．5个百分点。交通银行金融研究中心报告称，2014年中国房地产销售情况随市场调整出现大幅回落，四季度以来受政策放宽以及资金偏松影响，呈现出明显的筑底回暖态势。除了一线城市出现量价齐升以外，其他多数大中城市以量升价稳的态势为主。房价同比依旧下行，环比降幅则进一步收窄。从数据来看，此次调整的特点，一是自发，二是深调。一方面，2014年是楼市首次非外界因素的自行调整，自2009年以来销售面积和销售额首次出现负增长；另一方面，2013年这两项销售指标分别为17．3%和26．3%，与之相较，2014年的下调幅度虽然令市场惊讶，但调整幅度仍在预料之中。

从房地产市场的趋势来看，2015年房产市场成交将继续小幅回暖，转正为个位数增长，房价环比上半年或可转正，全年同比可能稳中微升，投资增速上半年下探仍将持续，下半年有可能企稳，刚需仍将支撑着中国的房地产业。首先，主导市场的基本因素是供求关系，因为中国人素来有“拥有自己的房屋”安身立命的传统，这将导致刚需推动楼市发展的走势持续下去；其次，决定购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，正是这一关键因素在起作用。所以，自发性深调促使2014年成为中国房地产市场发展的关键一年，而中国人口及其背后代表的购房需求，仍将是支撑中国房地产保持一定量价销售水平的力量。

未来三五年内，房企将通过积极转型，在房地产产业链上寻找各种各样新的增长点。

宽松政策将延续

据业内人士分析，之前的楼市火爆除了得益于当时充足的流动性之外，主要源于中国住宅的短缺和人口红利。经过近十年供给速度猛增，实际上从2010年开始，中国城镇住宅短缺时代已经过去，楼市由此进入第二个阶段。根据城镇住宅数据和人口普查数据估算，中国城镇住宅总套数应为2.1亿套左右，家庭户均住宅套数约为1套，从总量上来说，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。据测算，2020年中国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。因此，2010年开始中国城镇住宅市场已经进入“白银时代”，楼市已经进入下半场，并且将在2020年左右迎来真正意义上的拐点。

从国家统计局发布的2014年全国房地产开发和销售情况报告可以看出，房地产市场的萎靡似乎逐渐得到遏制，但能否迎来拐点将成为行业人士关注的重点。乐观者的理由在于，2015年宽松的房地产政策环境还将得以延续。在产业政策方面，全面解冻限购政策、进一步放宽二套及以上住房按揭贷款条件、进一步降低住房交易税费等房市利好措施将促进购房者消费欲望的增强。在货币政策方面，降息周期开启，房贷利率下降将是2015年房市趋稳甚至向好的有力支撑，同时，降准预期也能为这一市场带来充裕的资金。据此专家认为，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

《新产经》记者 麦浪 摄

基于此，“稳定”的住房消费，或许是2015年房地产市场能够保持的最好局面。因为，2015年是中国改革的全面启动年，许多新的改革措施及产生的效果，需要市场去消化，这虽为房地产带来新的不确定性，但房地产市场依然是稳定经济增长的一个引擎，政府绝不会通过盲目扩张而导致不负责任地增大房市泡沫，这早已是市场各方的共识。

总的来看，在楼市上半场，市场的发展推动企业快速发展；而在楼市下半场，市场和房企增速下滑已成为楼市“新常态”，行业库存继续增加，继续沿用原有惯性增长的思路将导致企业运营风险增加，企业需要接受市场环境的变化，并调整战略。也就是说，在楼市的下半场，或者说白银时代，跟前十年相比，销售金额和面积增速明显下滑。而各类房企的生存状况也分化明显。

抓住机遇 加快转型

如大多数研究者的判断，当前中国的房地产市场已经发生了根本性的变化。在市场供求基本平衡的情况下，去库存化将是2015年房市的主旋律。从“十二五”开始的3600万套保障性住房建设、1200万套棚户区改造建设，仅此两项就使每年房市增量超过了商建总数，这意味着保障性住房等建设项目使每年的市场供应量增加一倍。住房消费需求的稀释和分流无疑会延缓商品房销售速度，增加住房库存，自2013年以来的数量积累和压力或在2015年集中表现出来，库存积压、现金流紧张、负债率攀升等问题将考验房地产企业在2015年的生存能力。

业内人士分析，2014年的房地产行业遭遇了前所未有的挑战：一是中国经济步入新常态，经济结构优化升级，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，曾经激发楼市“疯狂”的基本面已不复存在；二是o2o模式备受资本热捧，产业链逐渐成熟。o2o的核心是线上线下一起搞，但是线下的商业逻辑不会因为有了o2o而发生变化。对于房地产电商而言，要利用线上资源为线下交易做改善，最重要的是改善服务体验、改善服务流程以及提高增值价值。2015年，互联网化更是成为了房地产行业的重要变革之一。特别是以互联网巨头、传统房地产巨擘以及无数创业公司为主的三股有生力量正在日益改变着传统房地产行业。这种趋势，或许会给今年的房地产刚性需求助一臂之力。

从2014年全年的态势看，一线楼市在前三季度比较低迷，但到了第四季度去库存速度加快，房价也出现了上涨，所以从总体上看，市场看涨的态势表现积极。2015年，预计随着一线城市各类利好政策效应的叠加、购房者入市门槛的降低，市场成交量将继续上行，市场各参与主体也将表现得更为乐观。尤其随着去库存周期逐渐缩短，此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略，进而出现涨价的做法。

房企应调整好发展节奏并加快转型，在行业内，可向商业地产、产业地产与养老地产转型；在行业外，可进行多元化跨界经营，或向海外拓展。另外，房企在楼市下半场主要应强化三个竞争力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力，这样，房企才能把握好长期的刚性需求的机遇。