房地产管理体制若干问题的法律思考

夏蓉

摘 要：房地产业是我国国民经济的基础，关系到我国的国计民生，与人民生活和利益息息相关，住房问题影响到社会的和谐，我国房地产事业的健康发展需要良好的法律法规机制保驾护航。我国的房地产行业正在不断的发展，近年来，在房价的刺激下，房企数量也在的爆发性增长，从中也暴露出很多法律问题，需要我们引起高度的重视。

关键词：房地产；管理体制；法律问题

我国现行的主要是房地产企业资质管理制度，自从施行以来，对提高我国的房地产项目的开发质量、发挥房产投资效益、调控房地产行业规模、加强企业安全生产、提高从业人员的素质等都起到了良好的作用。然而伴随着我国市场经济的发展，城市化进程不断的加快，城市的发展必将进行新旧城区的改造，近年来房地产方面的法律纠纷层出不穷，因此努力完善房产企业在开发、经营和管理中的法律法规，有助于促进我国房地产业朝健康、快速、持续地的方向发展。

一、我国房企管理制度的演变

在1989年我国建设部发布了《城市综合开发公司资质等级标准》，自此开始，我国的房地产开发企业一直都实行的是资质管理制度。1993年11月16日，建设部又颁布了我国《房地产开发企业资质管理规定》（28号令），通过制定专门的规章制度明确规定了房地产开发企业的资质需要每年核定一次。2000年3月29日，建设部重新发布了修订版的《房地产开发企业资质管理规定》（77号令），此次规定了房地产开发企业实施四级资质管理制度。自从我国实施资质管理制度以来，对于规范房地产企业的市场准入和加强我国房地产开发企业经营管理都取得了良好成效，但随着房地产市场的逐步发展，这一管理制度在实践中同样遇到了一些新的问题，面临理论与实践的考验。

二、我国房地产法律体系的现状

目前我国的房地产法律体系的呈多元化的特点，其法律法规主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》这些是我国房地产方面的主要法律，同时《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》对房地产方面进行补充。另外，国务院制定颁布大量的的条例和规定以及各地方制定的地方性法规，与房地产行业的行政规章、最高院的司法解释等指导性法律法规文件共同弥补我国房地产法律体系存在的缺陷。

三、我国房地产管理体制中存在的问题

（一）资质管理目的不明确

房地产企业资质管理制度应该是为了约束和规范企业的市场行为，但是目前我国的资质管理形式较为单一，动态和信誉管理方面缺乏。当前我国行政主管部门主要是通过资质的年检来管理房地产开发企业，不利于发现和解决房地产开发企业存在的现场问题并对此进行有效的监督。有的地方在资质年检中比较被动、静止，忽视了对其进行动态的管理和信用管理，资质的审核无法与施工现场检查、企业信用评估、民众监督和拖欠工程款处理等工作有效的结合，单纯的资质管理体制往往无法全面的对房地产开发企业做出正确的评估。

（二）资质审核工作不完善

各地每年的年检内容、要求及材料等基本没有变化，只是格式顺序略有调整。而且年检审查形式化，我国每年有大量的企业需要年检，管理部门无法对每个企业的实际状况进行完全核实，导致企业年检成了走过场。甚至有的企业年检资料造假，在申报年度生产经营状况、开发项目及财务情况等事项时，为了通过年检，找一家会计师事务所做虚假报告。年检审核期间存入账户资金，但是年检通过后，资金又被转走。同时资质审核制度产生了很大的权力寻租空间，严重阻碍于正规房地产企业的审核，更使一些不够资质的企业存活于市场之中。

（三）房产法律体系不完善

房产企业是动态发展的，我国目前缺少以房地产为主的基本法律，立法具有一定的滞后性，很难系统的指导房地产企业的发展。同时在现存的法律法规中，内容比较单一而且杂乱，其主要来源于国家政策、各个部门规章和地方性管理条例，以行政立法为主，缺乏与其他法律之间的相互衔接，导致法规缺少可行性，而且有的法律之间相互交叉，忽视对消费者的权益和生态环境的保护。我国房地产方面的法规条文比较繁杂，没有系统性，在很多方面还存在空缺，导致司法机关在实践中缺少法律依据，在面对具体案件时，判决依据不全面，这方面也严重损害了法律的权威性，制约着发地产法律的健全与发展。

四、完善我国房地产管理体制的建议

（一）加强政府在主要环节中的监管力度

房企主管部门对房地产开发企业的监管应当把重点放在对开发项目监管之中，尤其是项目建设质量方面，严格控制项目的竣工验收。加强对开发项目的动态管理，不定期的进行抽检，对存在违规的企业施行零容忍的态度，注重对房企的信用调查，对房企进行考核时应当综合考虑工程质量、群众影响、内容宣传、企业周转资金等各个方面。

（二）强化房地产从业人员的责任

我国现行法律法规中大部分注重企业的民事责任，轻视了对从业人员进行民事问责。企业是市场的主体，同时企业的从业人员是企业的主体，在房企出现问题时，往往由企业法人承担责任，相关的从业人员承担的责任非常少，对具体的从业人员的问责缺少相关的法律法规依据。这就造成员工责任心不强，导致企业受到损失，因此应当加强对房企从业人员的责任问题研究。

（三）建设系统性的房地产法律法规

作为国民经济的重要组成部分，其内容涉及到社会生产的方方面面，我国房地产立法具有明显的滞后性。我们应当及时的制定完善而且系统的相关法律法规文件，理清各种政策、规章制度和地方性文件之间的关系，找出重复存在的文件，有计划的进行立法，加大执法力度，做好与其他法律之间的相互衔接，在产生纠纷时做到有据可依，有法可查。

五、结语

房企管理体制关系到房地产行业的持续健康发展，房地产管理体制改革是我国目前亟需解决的一个重要问题，建立健全完善的房地产法律法规是我国市场经济体制发展的必然要求，也是完善我国法律体系的重要内容，我们可以适当的借鉴国外的经验，努力使房地产行业朝有利于我国社会主义事业建设的方向发展。

参考文献：

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