我国房地产市场宏观调控问题的经济法思考

摘 要：在我国市场经济体制下，与群众生活息息相关的房地产市场一直是我国经济发展的重要组成部分。近些年，房地产市场发展过程中出现的房价上涨、供需失调、政策失灵等宏观调控问题受到广泛关注。针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了一系列的宏观调控政策，但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅，房价调控再次成为人们关注的热点。我国作为法治大国，法律手段的介入就显得十分必要。本文针对我国房地产市场宏观调控问题做了浅析，通过研究我国房地产市场宏观调控的基本概述、现状背景、产生原因，进一步探究经济法方面的法律思考。

关键词：房地产市场；宏观调控；经济法

一、我国房地产市场宏观调控的法律概述

所谓房地产市场就是从事包括房产、土地的租赁、出售、买卖和抵押等交易活动的领域或场所`。房产是指包括了办公楼、工地和居民住宅等作为生产资料的房屋和个人消费而存在的房屋。所以，非居住用房产是市场中生产要素的一部分，居住用房产则是生活资料市场的重要组成部分，两者共同构成了房产市场。

目前，国家对房地产市场可以划分为：一级市场、二级市场、三级市场。房地产一级市场又称（土地出让市场），是国家垄断市场，它主要是指土地使用权的转让，国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行，在我国土地归国家和农村集体所有，而城市用地则归国家所有。房地产二级市场，消费者与经营者之间进行的房地产商品经营交易市场。房地产三级市场。它主要是指房地产的再次交易行为。

宏观调控，即宏观经济调控，是指政府为实现社会总需求与社会总供给之间的平衡，保证国民经济持续、稳定、协调增长，而对社会经济的调节控制。是从宏观调控政策的主要目标（经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡）和工具（财税和货币手段）来阐述宏观调控。我国对房地产的宏观调控的主要手段也是货币政策和税收政策，另外还包括土地调控手段。宏观调控作为国家调节的一种方式，是国家为克服市场缺陷中的“盲目性、被动性和滞后性”而出现的，它主要通过 计划、经济、法律手段来影响社会经济的总供给与总需求的总量平衡，其目的是实现社会经济的“协调、稳定和发展”。

二、我国房地产市场宏观调控的原因与现状

房地产行业关联程度高、带动性较强，毫无疑问的成为了我国经济发展进程中不可或缺的重要组成部分。近些年来，城市发展速度加快，人民生活水平日益提高。首先带来的就是房地产市场突飞猛进的发展。当然，房地产行业的发展也直接或者间接的带动了相关产业的发展。有发展就会出现矛盾，矛盾的解决就是当下要面对的问题。

1998到2001年，我国的房地产市场先后经历了发展的宽松期、趋紧期、调整期、加压期四个阶段。2003年房地产成为了我国经济发展的支柱产业，2004年国家明确规范房地产市场，2005年既要控制房地产的投资速度又要限制房价的过快增长，2006年实行了宏观调控的多元化，2007年提出了保障居民基本住房的宏观调控理念。2011年我国正式进入了房地产行业宏观调控的紧张期。由于房价脱离市场价格的普遍上涨，市场失灵，形成了房价的“泡沫现象”，国家与市场的关系收到了前所未有的挑战。房地产行业的发展不合理，开发不合理要求国家要从大局出发实行全面的、高效的宏观调控政策。

市场经济的本质就是要求经济自由。市场是具有盲目性和自发性的，市场环境满足不了房地产行业的迅猛发展，上游产品的价格上涨，地方政府在一段时间内过分的去追求GDP增高，我国的“人多地少”，境外资金的大量涌入等弊端因素逐渐暴漏。房价调控难，难在十分旺盛的刚性需求，难在宽松的货币环境，难在供地制度和管理的缺陷，难在居民缺乏投资渠道，难在保障房短缺、管理不善。面对种种的问题，政府在房地产市场的宏观调控中就起了十分重要的作用。宏观调控是以市场调节为基础的，国家就是“有形的手”去调控。国家干预需要经济手段和行政手段相结合，充分发挥“法的作用”。我国的社会主义市场经济就是契约经济，就是法制经济。在我国市场经济的环境中，需要相关法律制度的维护，具有良好的法制规范环境是解决各种焦点问题的重中之重。

三、我国房地产市场宏观调控问题的法律完善

通过法律营造公平的制度环境，各市场主体才能真正地规范自己的市场行为，而有了法律的规范和保障，市场才能发挥资源配置的基础性作用。通过通篇文章的分析，不难看出，我国的房地产市场宏观调控问题的解决离不开法律的保驾护航。

首先，针对金融调控法方面宏观调控。房地产行业是资金密集型行业，依存于金融业。完善中央银行的法律制度，规范央行发行货币的行为，保持央行独立性。“房地产泡沫”的解决需要对货币的信贷问题进行总量控制，除了银行信贷的途径外采取多元化的融资渠道，完善房地产行业发展的资金法制规范。其次，针对土地法的宏观调控。土地是最基本的生产资料，是房地产开发的基本出发点。随着科技的发展，生产的社会化，市场经济的前进，政府在宏观调控中起到最积极地作用，土地的供给、价格、开发问题不容忽视。地方性政府是徒弟的唯一供给者，需要改变垄断性的土地供给结构，改革现有的土地出让形式，严格土地管理。再次，财税法的宏观调控。税收法定原则是谁发的基本原则，对于房地产市场的宏观调控，不仅要有立法也要有改革。规范房地产税法立法，进行分税制改革，使得财政支出注重实质上的公平，房地产的发展更加趋于国际化和全球化的税制标准，落实“税”的作用力。最后，我国的房地产市场宏观调控不是一朝一夕的，还需要放不正当竞争法、反垄断法的相互作用。政策的不科学、不合理让我们不得不尽快找到替代品来替代它。因此，我们有必要也有可能通过经济法的各项制度来取代现有不合理的政策，减少政策存在的负面影响。在这个过程中，经济法的各项制度可以被运用以及完善来发挥更大的作用。

也许，房地产市场的宏观调控的持续，就是房地产稳定的风向标，法律的介入，就是风向标的稳定器。因为，一旦动摇了房地产市场的宏观调控亦或是最大的不稳定，一旦停止了法律的支持，一切就无从下手。

参考文献：

[1]漆多俊：《经济法基础理论》，武汉大学出版社 2007 年版.

[2]邢会强：《宏观调控权运行的法律问题》，北京大学出版社2004 年.

[3]李林艳：《关系、权力与市场——中国房地产业的社会学研究》，社会科学文献出版社 2008 年版.

作者简介：

李双（1990.3.27～）女，汉族，吉林财经大学 法学硕士。