论商品房团购法律风险及防范措施

张淼

摘 要：文章从商品房团购兴起的原因、模式等基本情况出发对这一现象做了基本概述，分析了团购各参与方的地位及其之间的法律关系，同时对团购合同的性质及效力进行了剖析。在厘清这些基本法律问题的基础上，从购房者、开发商和组织者三方角度分别提示了商品房团购的法律风险，提出了相应防范措施的建议。

关键词：团购；法律关系；团购合同；风险防范

1 商品房团购的几种模式及其评析

房屋团购形式也是多种多样的，从发起的主体上看，一般可以分为四种：

一种是购房者自发组团购房；一种是购房者所在单位组织职工组团购房；一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房；还有一种是开发商主动推出团购政策。

在以上四种模式中，实践中以第二种模式操作者居多。在这种模式中，从团购单位是否承担合同责任的角度来划分，团购操作又可分为以下两种模式。

第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下，团购单位不承担合同的权利义务，团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。

另一种模式是团购单位成为团购合同的主体，团购单位承担团购合同约定的权利义务，团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后，团购单位与开发商的合同关系解除。

从团购单位的角度来讲，第一种模式团购单位的风险比较低，团购单位乐于采用第一种模式。第二种模式对团购单位来说团购单位要承担一定的风险。对开发商来说愿意选择第二种模式。

对于房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房的模式，实务中也较多，目前以网络媒体作为一个组织平台进行团购的模式也渐趋成熟，比如在2011年8月武汉某公司依托某网上房屋销售团购平台，公开团购销售该公司开发建设的商品房。其在网上公布了详细的参与规则及各方权利义务，取得了较好的实际效果。

而对于第一种和第四种模式来说，由于是购房者自发组织或开发商自行组织，在购房者与售房者之间缺乏第三方的组织者参与，显然效果不如另两种好。其在实务操作中的成交量不理想，有时甚至组织后无法成功团购签约。

2 团购合同的性质及效力问题

商品房团购合同不管是开发商与购房者直接签订还是与团购组织者签订，其最终都将约束到开发商与购房者。那合同的性质到底如何呢？从法理上讲，预约合同当事人真实的意思表示是将来订立某个特定的合同，因此，预约合同的内容应具备的要素，是嗣后当事人能据此订立本合同。而本合同是为了履行预约合同而订立的合同。区分二者在实务中是有现实意义的。当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本合同时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本合同内容，请求赔偿其可预期的利益。

为此，签订团购合同时，签约双方应尽量从合同条款自身的表述上区分出合同的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条解释实际上将商品房买卖认购书在满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件下认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。这就为实务操作提供了选择的余地。如果双方希望签订的是意向性合同，则表述必定相对模糊，而若希望签订的就是商品房买卖合同，则应该尽量完善合同条款，使其符合《商品房销售管理办法》第十六条规定。

团购合同在实务中还涉及一个效力认定问题。在实际操作中，团购组织者与开发商签订的团购合同往往是在开发项目没有取得预售许可证的条件下签订的，特别是有的城中村项目的开发商甚至在拆迁尚未完成、规划尚未审批的情况下开发商与团购组织者就签订团购合同。根据2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订性质的费用”，由此，在没有取得预售许可证的情况下开发商是不能进行房屋销售的。根据上述法律规定，只要是未取得预售许可证就不得以任何形式变相预售房屋。

3 商品房团购的法律风险及防范措施

因为团购具有明显的价格优势，所以被许多购房者，尤其是投资型购房者的青睐。大多购房者眼里只有优惠和利益，感性胜过理性，忽视了团购的法律风险。

对于购房者来讲，由于购房者和组织者之间信息不对称，与开发商之间的信息更不对称，如果组织者与开发商恶意串通，很容易损害购房人的实际利益。其中最大的风险就是支付的资金安全问题。如果支付出去的资金没有安全保障，很可能最终钱房两空。为此，团购组织者与开发商建立资金共管或者委托银行作为第三方资金托管很有必要；另外，如果团购数量较大，是成栋或更多成片的购买，团购方可以要求开发商将相应的土地使用权抵押给团购方，以作为后续如期交房的担保。

对于开发商来说，也有其自身的风险，如果团购合同签订后让利幅度确定的情况下，实际购房者多数违约未与其签订商品房买卖合同，其成交量大幅下跌时，其利润是会受到影响的，此其一。其二，开发商在未取得预售许可证的情况下签订团购合同收取“意向金”等名目的款项，有可能遭到行政主管部门的处罚。为此，开发商在签订团购合同时，最好将“意向金”写明为“定金”，以便在将来发生违约时适用“定金罚则”，加大团购者违约的成本以减少违约的可能性。其次，要谨慎处理合同条款对自身的约束，提前约定好在合同被确定无效时的处理机制。

对于团购组织者来说，其风险主要来自于委托关系的明确以及授权范围的确定上。如果委托授权不明，很可能因谈判的条件不符合个别购房者的利益要求而遭致麻烦。另外，团购组织者在团购合同中的地位及责任最好用清晰的条款加以表述。在实务中，还有团购组织者厘不清自己的身份，主要是团购单位在没有获得职工授权同意的情况下，盲目地与开发商签订团购合同，之后又硬性摊派给单位职工，引起不必要的纠纷。这也是团购组织者要吸取的教训，实务中最好以签订书面的委托合同为好。不管对于团购三方中的哪方来说，签订一份权责明晰的团购合同无疑是最重要的。对于一个双赢的团购行为，若有尽可能详细的权利义务的合同约束，应该可以最大限度地避免纠纷的发生。

参考文献：

[1]高媛.商品房团购法律问题分析[J].赤峰学院学报：汉文哲学社会科学版，2012，（10）：92-94.