去旧金山湾区买房

LEILEI

作为加州的门户，旧金山湾区是美国的高科技中心，不仅有闻名遐迩的硅谷，也是加利福尼亚州北部的大都会区，总人口数在700万以上。该地也是美国人均收入最高的地区之一，覆盖了东湾、南湾、旧金山市区等。多元化的城市魅力让湾区多年蝉联全球最受欢迎宜居区域。拥有众多世界知名的标志性“名片”： 迷雾中的Golden Gate Bridge、灯火辉煌的Bay Bridge、气魄与智慧并存的San Mateo Bridge。这三座大桥联络起了加州人的重要生活版图。从市区往返于湾区之间，除了驱车探索湾区的中心地段外，它的公共交通尤为发达，堪称与纽约媲美，BART的快速有轨交通系统主要解决了区内各个城市间（如旧金山、奥克兰、柏克莱、达利市等）的运输需求。然而，湾区的傲人教育地位也是北美首屈一指的， Stanford University与UC Berkeley 支撑起了与美国东部常春藤大学相比肩的西部学术脊梁。

湾区地产热是窥探美国经济的一个缩影，成为子女留学、全球移民的首选，皆是投资客热钱集中的核心目标。全球资本市场的变幻莫测，国内外汇再度贬值。剖析美国楼市的多极化，分析卖家、租赁等市场调研报告之后，就卖家市场而言，因为湾区可开发的新房资源非常有限，“造”哪“涨”哪的态势已日趋白热化。往深度里讲，新房的购买者可以毫不费力地一转手，抛向二手房市场，这中间的“抢手货”常常水涨船高，恰恰也是当今湾区房产价居高不下的原因之一。从买家角度出发，移民“热”的买房刚性需求量不断被打破记录，而追求黄金地段的软性需求量时时在被扩大和转移。租赁市场，相比于“过快”增涨的楼市价格，租金成本相对亲民，回报率稳定，用于商住两用的房产投资回报率较高。这层层微妙关系，是牵一发而动全身的连锁反映，还是未来再次抵御经济探底时湾区楼市的自救保值手段呢？很多人都深信不疑地认为，湾区的房产在复苏的同时已然增长过快。在我看来，全球经济一体化的时代背景下，欧元、澳元起伏的不稳定性，正在造就美元的走强。美元的强势回归是世界经济扭转乾坤的一个风向标，受到这个国际通用货币的利好影响，美国地产还将攀升。

上图是首席经济学家Lawrence Yun教授，在2015年8月10日的全美房地产经纪人协会暨芝加哥领袖峰会上所作回顾演示。该图显示全美房价中位数从2012年1月的谷底反弹，至今已超过2007年7月的高峰期。 Lawrence Yun表示：“因为信贷市场虽比金融海啸时较放松了一些，但总体仍非常谨慎。买家的信贷购房都必须通过严谨的审批过程，包括信贷申请者提供两年持续工作收入、购房首期金钱来源审查、等一系列证明，而且银行在审批过程中必须向税局要求报税记录核实申请人收入资料真伪，防止过去虚报收入情况。严紧的信贷环境加上持续偏低的贷款利息，通货膨胀率接近于零，并非有较高的房产泡沫。”（图表数据摘自全美房地产经济人协会）

2008年金融海啸期间，房价降幅相对较小，但却是全美房地产反弹最早、最快、幅度最高的地方之一。旧金山湾区是全国房产价格领头羊，其原因除了源源不断的移民及外来人口增加住房需求，也因该区家庭收入中位数居全美之最。旧金山的市内新旧城区相互渗透，留着各国移民们美国梦的印记，旧富人区与科技新贵区和谐辉映，象征着多元文化的开端与延续。

在过去4年内，旧金山的房地产价格以飞快的速度从谷底反弹、增长。今年楼价按年增长呈现稳定上升的趋势。前几年为了刺激经济发展，旧金山华人市长李孟言决定以优惠政策吸引高新科技公司搬到旧金山市内，如Zynga、Square、Uber、Twitter等公司都从硅谷迁到市内。大部分在硅谷上班的年轻上班族，因为希望在繁忙的工作后能享受放松的生活风格，也纷纷搬到旧金山市内居住，形成各公司大巴穿梭市内接送员工上下班的景象。加上名校繁多，旧金山也是各国留学生的热门留学地。人口不断增长，住房供不应求，所以出现楼市高涨现场：一房多人竞价。根据摩根大通首席经济学家Anthony Chan分析，折算了通胀率，旧金山房价比海啸前高峰还是稍低8%，联储加息需求不大，市场相对稳定。

总而言之，旧金山湾区房地产都很保值，但政府建房施政还是面临很多阻碍，建房速度远不及需求增长。政府把目光投到了过去被视为治安不好却有着明媚阳光与美好湾景的东南区。这些地区吸引了很多追求独特生活风格的年轻人居住。就算市场有小的调整，再次遇到金融海啸租金反而未必受影响，投资风险相对较低。