权威解读

采访人物

伍宝莹（Gogo Wu），美国华人实业协会副会长兼理事、美国旧金山小业主协会商业伙伴、旧金山好地点地产公司公关总监及地产经纪代表、旧金山地产经纪协会成员。

Q：介绍下湾区所在的三大城市旧金山、圣何塞、奥克兰这几个热点地段房价和著名豪宅？为什么这些地段受到买家的追捧，从学区、商业配套、发展经济支柱三大方面分析下？

A：旧金山湾区地理位置独特，气候宜人，人文历史丰富，经济发达，商业活动活跃，是高新科技公司的摇篮，各国美食天堂，多元种族和睦共处的宝地，也是全美乃至全球人民梦寐以求的居住首选。旧金山市内著名豪宅区包括：

●Pacific Heights——太平洋高地 （著名景观大宅，历史悠久，价值在1000万美金以上）

●Russian Hill——俄罗斯山（包括闻名景点九曲花街所在的Lombard街， 普遍房价500万美元以上）

●Sea Cliff——海崖 （地如其名，在旧金山西北角的海岸上，饱览金门大桥美景，房价在400-800万美元不等）

●Presidio Heights——匹斯蒂奥高地（另一古典大宅集中地，房价于600-1000万美元）

●Noe Valley——诺埃谷（年轻高科技总裁们热门居住点，美食购物，房价于200-500万美元）

圣何塞位于旧金山以南大概1小时车程。在过去30年间，由于靠近硅谷而从一个荒芜小城市渐渐演变成拥有全美年收入超过15万第二多人口的小康之城。旧金山与圣何塞之间是中半岛，也是硅谷核心地带，交织着全美新旧最富裕的几个古老小镇与高科技新贵的居住宠儿：

●Hillsborough——休斯伯洛（阳光充沛，风景优美，平均家庭收入以50万美元成为全美最富小镇之一。房价500-1000万美元）

●Palo Alto - 帕罗奥图 （著名史丹福大学所在地，校区好，商业美食应有尽有。平均房价300-600万美元）

●Menlo Park——门洛帕克市（Facebook 脸书公司总部，近年来窜起的科技新贵集中地。平均房价200-300万美元）

●Atherton——阿瑟顿（2013年福布斯杂志把该区邮编号94027列为全美最贵邮编号，房屋以大牧场风格为主，是寸土寸金的旧金山湾区少有的占地面积较大的地区。房价一般在1000-2000万美元）

●Cupertino——丘珀蒂诺（Apple 苹果公司总部，校区全国闻名，商店餐厅林立，另外一个高科技新贵们争相购入房产的热门地。房价大概150-300万美元）

奥克兰位于旧金山以东仅20分钟车程。一桥相隔，奥克兰要比常年凉爽的旧金山温暖得多。虽然坏名远播，但奥克兰却有着鲜为人知的独特风光。近年旧金山租金涨至全美之首，很多新生代专业人员纷纷过桥到奥克兰居住。仓库改建的阁楼、各国特色美食、附有游戏主题的酒吧、吸引着年轻人搬到这座城市。奥克兰附近还有很多豪宅区：

●Piedmont——皮埃蒙特（位于奥克兰山上，旧金山湾景一览无遗。房屋以古典文艺雅房为主，房价200-400万美元）

●Berkeley Hil——柏克莱山（名校加州大学柏克莱分校所在地，邻近奥克兰山，山脚正是校址，山上洋房价格100-200万美元）

●Orinda（奥林达）、Moraga（莫拉加）、Lafayette（拉斐特）、Walnut Creek（核桃溪）在奥克兰的东北方一带，其校区在湾区非常有名、绿化度高，适合家庭居住或养老退休。房价100-200万美元）

Q：在美国可出售的地产类型分新房和二手房， 请分别介绍下两种房子的优、缺点？

A：一般年轻买家喜欢现代化建筑风格，还有部分海外，特别是中国买家喜欢新房。新房的好处是建筑按现在的安全规格建造，比较少有安全隐患。而且市政府在选择市内建筑发展商的时候，一般以经验与信誉好的发展商为优先考虑，所以质量有保障。但是全新的房子一般以公寓为主，少有的几个联体别墅或者独立别墅新项目，一般占地面积较小，空间不大，而且一般有管理费。缺点是新房一般比较难作信贷、而且利息锁定费用较高。某些新建公寓在一段时间内出现质量瑕疵，导致集体诉讼，诉讼耗时较长，影响公寓转售价格，因为只有少数银行信贷有诉讼的公寓，而且利息比一般公寓要高、首期也要求较多。

二手房是旧金山市场上的主要房源。许多美国民众偏爱二手房，因为二手房占地面积相对较大，而且作为文化大熔炉的旧金山，不同年代建造的二手房呈现当时不同的风格。标志性的维多利亚式房屋几乎在居民心里留下了深深的烙印，而且普遍美国买家相信现代风格过个十年就土了，但古典的旧房却保存着永不退色的经典。二手房的市场较广，升值潜力与保值性也高。保留原有风格却加入现代家具的翻新二手房一般会有多位买家竞价的情况。二手房缺点是安全规格一般已经过时，由于装修许可申请手续繁琐，翻修成本投入较多，所以安全有隐患。在购房时，专业的地产经纪会帮客人到楼宇检验局查看修建许可历史与图纸，以充分掌握房屋改建情况，也为以后的修整作准备。很多二手房有上百年历史，所以不免有前屋主在此百年归老。对部分华人买家造成不小的心理障碍，但对美国买家倒是有趣的历史。

Q：从投资层面上看，在湾区内置业完毕后，如需房屋出租是怎样的一个流程？

A：其实旧金山湾区各市各郡出租条例各异，建议投资者在购房前先咨询专业经纪或者律师关于出租条例的细节与风险。购房后可以委托信誉好的物业管理经纪或者公司帮忙网上招租，审查租客申请人的背景、资产状况与信用。物业管理经纪可以代为长期管理该物业，服务范围一般包括：收取租金、支付开支、雇用工人维修家居水电等等。一般管理费用为每月租金的5-6%。出租可作短期（如AirBnB之类民宿服务）或长期、如作短期出租，一般屋主要到当地租务处登记。租金收入一般需要在每年4月15日前申报去年收入。建议咨询会计师关于租金收入的税务问题。

Q：没有绿卡的外国人可以在美国购置房产吗？

A：美国是比较成熟的市场，对外国购房者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。