我国现行房地产税与房产税改革

付涛

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产运行有直接关系的税都属于房地产税，目前主要包括土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、房产税等12种税。2015年将启动房地产营业税改增值税的改革。

一、我国现行房地产税分布

我国现行房地产税按照征税发生的环节区分，可以分为房地产开发环节、流转环节和保有环节。具体如下：

征税环节 税种名称 计税依据 税率（%） 备注

房地产开发 土地增值税 房地产增值额 30-60 纳税主体：房地产开发企业

营业税 房地产转让收入 5

城市维护建设税 营业税税额 1或5或7

教育费附加 营业税税额 3

地方教育费附加 营业税税额 1—2

耕地占用税 实际占用耕地面积 10-50；8-40；6-30；5-25元/平米

契税 取得土地使用权的金额 3—5

印花税 合同金额 0.03（建筑安装）及0.05（购销）

城镇土地使用税 实际占用土地面积 0.6—30元/平米

企业所得税 房地产企业应税所得额 25

（一） 在房地产开发环节有10种

（二）在房地产流转环节有12种

征税环节 税种名称 计税依据 税率（%） 备注

房地产

转让 营业税 房地产转让收入 5 144㎡以下自用满五年的普通住宅免征。

纳税主体：卖方

城市维护建设税 营业税税额 1或5或7

教育费附加 营业税税额 3

地方教育费附加 营业税税额 1—2

印花税 合同金额 0.05（个人暂免） 纳税主体：买方

土地增值税 增值额 30-60（个人暂免） 纳税主体：卖方

企业所得税 应税所得额 25 纳税主体：卖方

个人所得税 应税所得额 非住房：20