用成本法模拟土地价格形成过程的思考

方新立

摘  要：本文针对用成本法模拟土地价格的形成过程中，设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，会造成土地取得费用和建设成本取费时点不同的问题，提出用成本法时的新思路。

关键词：成本法，取费时点，房地分估

土地与建筑物分别估算，然后加总的估价技术思路，在《房地产估价理论和方法》（以下称理论与方法）和《房地产估价规范》（以下称估价规范）中都有明确规定。美国的房地产估价理论《房地产估价》“成本法”一章也持相同理论：房地产市场价值=现有建筑物的重置或重建成本+开发利润或激励-折旧+土地价值。

通常，我们估算土地价格的依据主要有《理论和方法》、《估价规范》和《房地产估价报告评审标准》（以下称评审标准）。据此，成本法公式可推导为：

房地产重置价格={土地取得成本*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+建设成本*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）

建筑物重置价格=建设成本*[（1+管理费用率）*（1+利息率*开发周期/2）+直接成本利润率]/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）

土地重置价格={土地取得费用*（1+土地取得税费率）*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+土地开发费用*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销……