房地产业的春天才刚刚开始

潘国尧　宋志娇　彭亚丽

“中国第一轮城市化是因为大量非城市人口的进入，那时主要解决的是住宅问题。第二轮城市化实际上是为了城市的繁荣，这个对商业地产的需求是巨大的，从这个角度看，房地产的春天才刚刚开始，根本不存在楼市‘倒春寒的问题”

——范小冲

最近，有关房地产“倒春寒”一词出现的频率很高，成为媒体报道的关键词。在当前经济形势整体下行、房地产企业融资成本上升的现实面前，指望楼市门庭若市的光景再现是不可能的。那么中国的房地产真的迎来拐点了吗？或者像有人预测的那样，中国楼市就要崩盘了吗？带着这些疑虑，《祖国》杂志记者（以下简称“祖国”）日前专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲先生。

祖国：作为全国百强房企的高级管理人员，您应该对行业了如指掌，您认为当前楼市的“倒春寒”是否存在？

范小冲：所谓的“倒春寒”现象是跟中国经济现在的整体下行和转型发展密切相关的，同时也与中国现在城市化发展进程中出现的一些变化相关的。过去我们每一次房地产市场的价格震荡，都是与宏观调控相关的，是由政策引起的。而这次楼市出现的寒流实际上没有政策的影子，完全是一种市场行为，当然与金融收紧是有关的，但是金融机构的作为本身也是一种市场行为。站在行业的角度，我认为对楼市做出“倒春寒来了”的判断是错误的。

祖国：那您对另一种关于楼市崩盘的说法又怎么看？

范小冲：这个观点就更离谱了。中国楼市离崩盘的距离还很远。你可以看到，前一段时间，一线城市的买地者还是非常疯狂的。只是现在很多城市的土地供量大了，房地产开发企业有选择余地，不同区域的供需结构不同，也就是说，有些地方供量很大，但是客户并不多，有些地方实际上客户需求很大， 但是开发商的供地量又不大。这只是一个结构性的问题，并不是整个行业要出现崩盘的问题。

但是为什么大家感觉到有很多的困难呢？就是因为供量很大了，客户不一定买你家的房子了。市场开始出现了分化，有的人手上有库存，就感觉到市场有压力，他就会选择在这个时候急于出手。

加上现在开发商融资成本也很高，开发商担心房子卖不掉，回款的压力就很大，所以出现了一些开发商的跑路现象，但这只是一些个别现象，还没到面临崩溃的程度。

祖国：那您觉得现在真实的市场情况是怎样的？

范小冲：实际上今天的房地产市场还是在历史的最高点上，至少从需求的角度看是这样。我们不能因为部分地方的楼市出现价格松动，就说市场没有了，而只能说，客户他不一定买你的房子了。过去的情况是大家还担心房子会涨价，一些人就恐慌性地购房。现在即使是房价降10到20个点，从价位上看，还是历史上的最高点。

中国房地产市场经过了十几年的快速增长，到现在市场的供应开始趋于平衡了，过去是严重的供不应求，现在供需开始平衡。但平衡是个大概念，在局部地方肯定会出现严重的供过于求的情况。比如说杭州那样的城市，前些年过度开发房产，把楼市炒热了，现在需求量下降，价格当然会受到影响。加上受整体经济不景气的影响，产业发展速度跟不上，人口和家庭结构短时间内也不会发生大的变化，楼市的市场化调整会维持一个平稳的现状。

祖国：新型城镇化战略对楼市会产生什么影响？

范小冲：前些年，不少房产开发企业转到二三线城市发展，延续了原来的一线城市开发思路，到郊区圈地。比如当年的广州，郊区圈地的人都发财了。 为什么呢？因为城市建设摊大饼，楼市越炒越热。一些城市的周边，原先是农村，现在变成了城中村。现在一线城市已经从城市化战略走向郊区化战略了，但二三线城市不一样，他们的城市化才刚刚起步，人口还在不断地向城市核心区聚集。

举个例子，在二三十年前，当时上海人说：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，那还是大上海呢，但是今天这种观念已经全部改变了，上海人都大量地搬到周边郊县区了。这个观念的改变过程经过了二三十年。那么在一些中小城市也一样，隔条马路或者是隔那么几公里，他宁可在市中心都不愿意搬出去，因为住户觉得配套设施跟不上，不方便。

我们应该对新型城镇化战略有所期待，毕竟这是涉及到几亿农民切身利益的大事，这也是与房地产市场的变化息息相关的。

祖国：您觉得今后房地产市场的最大变化会体现在哪个方面？

范小冲：我觉得技术创新和市场的个性化需求会对房地产业的影响很大。我们回顾一下家电行业和通讯行业的变化，很多产品都因为技术革命退出了市场。手机从模拟机到数字机是一个革命，电视机从玻璃屏到液晶屏，DVD就更不用说了。

那么房地产市场会不会出现这种情况呢？我想应该也会，只是不会出现这样颠覆性的革命。客户对房地产的需求现在已经慢慢开始分歧了，不同阶层的人对住房会有不同的要求。现在，大家都还在面积和位置上纠结，以后，可能会对住房的结构，性能，功能等会有不同的需求。只要是对住户合适的房子，可能都会有市场，房地产的个性化时代一定会到来。

单纯的住宅市场现在已经在走下坡路，供和需开始逐渐接近了。中国第一轮城市化是因为大量非城市人口的进入，那时主要解决的是住宅问题。第二轮城市化实际上是为了城市的繁荣，这个对商业地产的需求是巨大的，从这个角度看，房地产的春天才刚刚开始，根本不存在楼市‘倒春寒的问题”。

祖国：您怎么看当前的房地产政策？

范小冲：过去中央政府一直在对房地产行业进行政策调控，本届政府有意强调市场配置资源的作用，对于广大的房地产开发企业来说，我们认为这是一种好的环境。在过去，房价还在暴涨的时候，谁也不敢放手，一放就会井喷，大家都在疯狂地开发，因为大家相信政策最后还是会拯救楼市的。现在，在市场面不好的情况下，政府并没有出手救市，房地产企业是欢迎的，因为这样可以慢慢把那些扭曲了的、行政化的东西一点点地释放，到最后完全回归到真实的市场状况。趁着这样的机会，把原来那些历史问题消化掉，这是好事。对于房地产企业来说，过去骑虎难下的那些事，现在正好可以从虎背上下来。关于市场的波动，慢慢地，大家都会习惯，这个是大势所趋。

本届政府站在更高的高度，对房地产市场有更深刻的认识。过去就盯着房价，就盯着民生，房价你越打压它越高，如果不真正认识到房地产市场的本质，做那种宏观调控的活是很累的，也是没有价值的。

中国经济的转型发展与中国的房地产市场是脱不了干系的， 无论是过去还是将来，如果总是处在“上有政策，下有对策“的状态中，这个市场就一定要乱。以前的做法等于是在市场中修了个水坝，政府和开发商一起不断地把坝往上筑，水越积越多，坝越修越高，但是坝是不可能无限制地增高的，如果不对市场进行疏导，总有一天这个水坝就会垮塌，到那时就是美国次贷危机这种结果了，甚至会影响到全球经济了，更不用说是我们中国老百姓自己的资产缩水问题了。

所以，从政府、开发商、房地产投资者等角度全面看，对今天的房地产市场，我们切不可草木皆兵，也不能高枕无忧，各方都要有自己的定力，因为，我们始终要牢记，中国是世界上人口最多的国家，中国的人口红利远没有完全释放，只要保持正确的市场策略，房地产市场的春天还是会到来的！endprint