浅析房屋租赁合同的法定解除条件

郑天琪

西北政法大学民商法学院，陕西　西安　710122

浅析房屋租赁合同的法定解除条件

郑天琪

西北政法大学民商法学院，陕西西安710122

关键词：房屋租赁(rental housing)；合同解除(termination of contract)；解除权(right of rescission)；解除条件(condition subsequent)

随着近年来，我国社会经济的不断发展，房地产市场日益升温，由此催生的房屋租赁业务也大量增加，从而导致关于房屋租赁合同的纠纷也越来越多，与此密不可分的关于房屋租赁合同解除制度的法律也随之得到关注和受到讨论与争议，而设立完备的房屋租赁合同的解除制度，首先要确立合理的解除条件。

一、房屋租赁合同解除的法定解除条件

有关房屋租赁合同的法定解除条件，我国《合同法》第94条规定了关于合同的一般性解除条件，即该条文中规定的不可抗力、不履行债务、迟延履行、不能履行合同目的等情形均为房屋租赁合同的法定解除条件。

在《合同法》的“租赁合同”一章中规定了租赁合同的若干情形，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于房屋租赁合同的解除也有特殊规定①。关于房屋租赁合同既有任意性解除权，也有非任意性解除权。解除条件既包括出租人单方拥有的、承租人单方拥有的，也包括双方均有的解除权。

二、房屋租赁合同解除条件的问题与完善建议

在我国房屋租赁合同解除条件再具体操作实务中，仍有不少值得进一步探讨、明确的问题。虽然我国《合同法》规定当事人有履行合同的义务，但在房租租赁合同中，赋予当事人在不定期租赁合同中任意解除合同的权利，无疑给了出租人滥用出租权的机会，承租人的住房利益得不到保障。……