买卖不破租赁原则限制适用的条件分析*

季金华

(南京师范大学法学院，江苏 南京 210023)



买卖不破租赁原则限制适用的条件分析*

季金华

(南京师范大学法学院，江苏 南京 210023)

我国《合同法》第229条没有明确规定买卖不破租赁适用的前提条件，实质上只是一个原则性的规定。买卖不破租赁原则不能直接在案件审判中适用，该原则的适用要受到物权化条件、租赁目的、优先权效力和租赁意思表示的制约，法官必须根据案件的事实情况，依据诚信、公平、保护善意相对人等原则，通过价值判断和利益平衡方法确立该原则适用的前提条件，在实现买卖不破租赁原则规范化的基础上，方能用于审理和裁决租赁人、出卖人和买受人之间的利益纠纷。

买卖不破租赁原则限制适用法律原则

任何一条法律规则都必须在逻辑上规定适用条件、行为模式和法律后果，我国《合同法》第229条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”的规定，没有明确指出该规定适用的前提条件，因而确立的是所有权变动不破租赁的原则(包括买卖不破租赁原则)，而不是买卖不破租赁的规则。①在处理租赁人、出卖人和买受人之间的纠纷时，不能直接适用该原则，必须根据案件的事实情况，依据诚信原则、公平原则、保护善意相对人原则，运用价值判断和利益平衡方法，确定适用该原则的前提条件，从而建构起裁决此类纠纷的审判规范。我国法律实务界和学术界的许多专家、学者错误理解了……