房地产市场的虚拟经济特性研究

许达昌

(海口市政府投资项目管理中心，海南海口 570100)

房地产市场的虚拟经济特性研究

许达昌

(海口市政府投资项目管理中心，海南海口 570100)

运用虚拟经济的研究成果，完善了房地产资本化的定价模式，并以该资本化定价模式为核心，围绕房地产的基本属性，从房地产空间市场和资本市场之间的互动关系角度，探析了房地产虚拟资产特性的根源、主要特征及其在经济系统中所发挥的作用。

房地产，虚拟经济，虚拟资产，定价模式

房地产，顾名思义，是由土地及定着于其上的建筑物或构筑物组成，为人类提供生产和生活的空间，是创造和形成其他财富的必备要素，是人类赖以生存和发展的物质基础。传统经济理论强调房地产的实物不动产特质，将其视为实体经济的子系统，认为其价格水平与经济增长乃至物价水平基本呈平行发展。但市场运行实践却表明，房价经常会出现与宏观经济背离现象。由于房地产具有较好的保值和增值功能，在现代社会中，房地产的资产属性日趋显著，也已成为家庭和企业资产的重要组成部分。就本质而言，投资者投资房地产与投资金融证券的目的一致，即都是为了获利，而非直接参与生产和消费等实际经济领域活动。随着我国经济发展水平不断提高和财富存量不断增长，基于房地产的投资需求正日益成为房地产市场的重要需求力量。虚拟经济理论认为，整个经济系统可以被分为实体和虚拟两个子系统，基于成本的定价系统和基于心理的定价系统，分别是两个子系统运行的微观基础。……