房地产经济波动的影响因素及对策

文/卢霞 昆明市住房公积金管理中心 云南昆明 650500

房地产经济波动的影响因素及对策

文/卢霞 昆明市住房公积金管理中心 云南昆明 650500

房地产产业在国民经济发展过程中占据着重要的地位，对促进国家经济的发展而言有重要的意义，社会各界人士都在积极的思考研究房地产经济波动的问题，本文主要就影响房地产经济波形的因素进行简单的分析，就如何应对房地产经济波动这一问题进行探究讨论。

房地产；经济波动；影响因素；对策

近年来商品房房价波动非常大，这对于房地产投资者以及住房需求者的相关活动带来了极大的干扰，整个房地产市场的供求关系十分的不正常，百姓对于房屋需求持续增加，房地产商的商品房大量空置，为了更好的处理房地产需求与投资之间的关系，必须要对房地产波动的规律有充分的了解，从而正确引导居民住房消费，确保房地产行业的持续健康发展。

1、影响房地产经济波动的因素

当前市场经济格局十分动荡，在这样的背景之下，房地产经济可能会受到许多因素的影响，但总体来说可以分为外部因素和内部因素两种，下文主要从这两个方面进行归纳分析。

1.1 影响房地产经济波动的外部因素

外部因素可以分为金融因素、土地因素、市场因素及政策因素四种。房地产开发离不开金融资本支持，房地产产业属于经济密集型产业，企业生存及发展的过程中需要应用大量的资金，这部分资金主要由企业内部转账和市场筹资的方式获得，这一过程中必然会存在着一定的风险，比如资金周转不灵，市场筹资不顺利等等都会影响到房地产企业的正常运作。房地产开发过程中离不开土地资源，具体的运作过程中首先由国家土地资源管理部门将土地处理权以各种形式赋予房地产开发商，然后由开发商进行房屋建设、销售，在这个过程中土地属于一种交换商品，购买者购买房租实际上也就是在购买土地的使用权，因此，土地因素是衡量房屋指标的重要因素之一。就目前来说，房地产市场环境十分紧张，房地产的价格水平及扩张情况随着消费需求的变化在频繁的波动，因此市场因素是影响房地产价格变化的重要因素。为了更好发展市场经济，国家每年都会出台许多种财政政策，其中有不少与房地产产业有关，这些政策的颁布实施会直接影响房地产经济波动。

1.2 内部因素

导致房地产经济出现波动的根本因素即供需矛盾，供给与需求同样也是房地产市场中变动最频繁的因素。近年来，房地产供给总量在相关技术、资金、劳动、管理等等各种因素的影响之下在不断的收缩或者扩张，呈现出十分猛烈的波动，但与市场需求相比还相对落后，二者不平衡的现象十分的明显，因此未来很长一段时间我国的房地产经济都会不断的调整，这必然会导致房地产经纪的持续波动。房地产价格变化是导致房地产经济波动的关键因素。就目前来说，不少企业在房地产投资都存在一定的投机性及盲目性，这是导致房地产价格无规律上涨的重要因素，房地产价格的迅速上涨使得房地产商投资回报率高居不下，这将进一步刺激房地产开发商的投资活动，使得房地产市场迅速扩大，促使房地产行业蓬勃发展。但是，这种发展态势是畸形的，供求关系十分的不健康，导致房地产市场呈现出一种泡沫性的繁荣，实际上十分不稳固，为行业未来的发展埋下了许多的隐患。上文所言，房地产开发过程中资金十分重要，房地产投资必然会影响经济的波动。业界人士普遍认为，房地产投资增加，产业会迅速扩张，同时投资降低也会导致房地产业的萧条。房地产收益率指的是投资额与所得净收益之间的比例。房地产的预期收益的提升会刺激企业不断的扩大开发规模，同样，收益率持续降低必然会重新考虑投资行为，进而导致房地产经济的波动。

2、如何应对房地产经济波动

2.1 加大市场控制力度

为了有效的控制市场价格，进而减小房地产经济波动必须要加大市场控制力度。这一工作主要由中央及各级政府部门完成，实际的控制过程中，需要正确分析及区别房地产经济波动是否因价格变动引起，进而采取一定的责任制调控手段控制价格。适当的变动房地产的价格，能够在一定程度上提升其市场竞争力，对于改善房地产企业的经营管理效率有一定的促进作用。土地价格过低会导致房地产企业大量囤积土地，导致资源浪费，同时损害国家权益，土地价格过高会限制消费者的购房需求，同时影响相关产业的价格，可能会带来通货膨胀的压力，因此国家相关部门必须做好宏观调控工作，控制好房地产经济市场，尽量保证市场价格合理、正常。土地批租管理是市场控制的重要手段，政府在划拨土地时必须加强行政审判，控制好划拨总量，严格监控土地实际用途；土地转让过程中必须规范操作，采用市场化的招投标方式，减少行政出让及非市场化出让；强化政府的土地供给能力，重组及优化配置城市土地。

2.2 加强房地产投资政策建设

房地产投资政策建设应该与房地产经济发展形势相结合。首先为了改善房地产经济的发展现状，必须合理选用投资政策，明确投资主体，保证产权分明；要能够对房地产行业周期领域的各种变化进行监控，从而降低风险；密切关注房地产经济之中的规模性变化确保固定资产的投资符合其发展规律；明确房地产市场定位，在对市场需求进行详细调查之后理性投资。

2.3 加大市场调查力度，确保投资理性化

密切关注房地产投资规模，确保其与宏观经济发展规模相适应，避免二者脱离，保证房地产投资在固定资产投资之中比例的合理性；房地产投资开发必须要以市场需求为导向，因此房地产企业必须要重视目标市场定位及市场调研工作，在此基础上，确定投资结构，保证投资结构的合理性；不断完善政府投资，地方政府要对房地产开发投资的战略有充分的了解，通过调整安居住宅建设实现全社会房地产投资行为的间接调控。

结语：

房地产产业是国民经济的支柱，本文主要就经济发展过程中影响房地产经济波动的因素进行了分析归纳，重点从加大市场调查力度，确保投资理性化、加强房地产投资政策建设及加大市场控制力度三个方面就如何应对房地产经济波动这一问题进行探讨，希望能够为相关研究人员的工作提供参考。

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