土地估价中市场比较方法的改进对策

文/殷玉娥 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830052

土地估价中市场比较方法的改进对策

文/殷玉娥 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830052

本文中通过详细分析了现阶段土地估价中应用市场比较方法存在比较实例选择困难、估价修正主观性较强、结果确定缺乏科学性等存在问题，并就此问题提出了建设实例资料库、规范因素修正机制、提升结果确定科学性等改进对策。旨在以此提升土地估价的准确性、科学性、说服力，并由此为促进土地估价行业良好发展提供一定的理论技术助力。

土地估价；市场比较；问题；改进

随着近年来土地资源逐渐紧缺，用地压力在不断增加，土地价格也在随之不断攀升。在此环境影响下，土地估价工作的重要性也逐渐开始受社会各界人士的广泛关注。因而，如何保障土地估价质量，提升估价科学性，增强估价说服力也成为了相关行业工作人员亟待深入探究的研究课题[1]。市场比较方法是在土地估价中较为常用的估价平法，但其现阶段中应用质量可见仍会受各类因素所影响，这就要求土地估价行业的相关工作人员应重视全面了解市场比较法应用中存在的问题，并积极探究相关的改进对策。

1、土地估价中市场比较方法的存在问题

1.1比较实例选择较困难

在土地估价工作开展中应用市场比较方法时，首先需要收集与估价对象类似的近期交易土地资料，并根据其了解相关土地在当下市场中的正常行情，这就要求相关工作人员应掌握与估价对象土地用途、目的等相似的可比实例[2]。但由于现阶段我国土地评估市场仍未发展至一定规模，估价人员通常只能通过互联网查找相似案例或是参考自己经受案例来选择可比实例、而由于估价人员工作经验、互联网信息繁杂等因素影响，其比较实例选择方法可见明显缺乏全面性。再加上在可比实例选择过于困难当中，一些估价人员会钻土地估价缺乏切实可比案例的空子，为招揽业务而提供与实际市场行情相差甚大的估价结果。从而导致了土地估价缺乏规范性、准确性与合理性，这对行业的长期发展可见也形成了较为不利的负面影响。

1.2估价修正主观性较强

由于市场比较法在土地估价中应用时并无确切的量化判断标准存在，其评估过程多通过估价人员综合估价理论基础、自身估价经验等因素来实行。但在实际估价开展中可见，不同估价人员因从业时间、工作习惯、工作看法等因素影响[3]。因而在估价同一影响因素修正中，不同估价人员会采用不同的修正系数，这也就导致了相应的估价结果可能更多的会受估价人员主观意识的影响形成偏差。加之市场比较方法实际应用中只是对可能影响估价结果的因素作修正，未考虑到评估目的、土地用途等影响因素对土地估价的影响，继而出现估价结果与土地实际用途要求偏离的现象。

1.3结果确定缺乏科学性

在应用市场比较方法对土地进行估价过程中，其估价结果会参考可比案例结果、影响因素修正后数据来获得相应信息，然后估价人员还需综合收集信息做计算处理来获取相应估价结果[4]。而在现阶段的估价结果计算当中多使用求平均差的方式来进行结果确定，其方式使用中可见仅是求出可比案例相加后的平均数，计算中并未考虑其案例与估价土地的相似处，还有可比案例价格参考对估价土地结果的影响程度。从而导致估价结果缺乏一定的科学性，还同时会让客户感觉估价结果缺乏可信性，由此难以达到预期的工作完成度。

2、土地估价中市场比较方法的改进对策

2.1重视建设实例资料库，优化土地估价准确性

为加强土地估价的准确性，提升其相关工作开展的效率，土地估价行业应重视积极采用信息化技术来优化可比实例寻找过程。现阶段个土地估价机构都建立了自身机构内可寻找信息、分享工作经验的实例资料库，由于土地估价仍是较大范围的一项工作，所以仍需尽可能为估价工作寻找完整性与真实性更高的可比实例。但当下土地估价行业仍未完善相应的共享机制，以至于可用信息流通大大受限。因而，政府相关管理部门应加强对土地估价行业进行引导，帮助各机构进行沟通，并建设实例资料库，确保使各机构能够通过其资料库进行可比实例共享与行业信息交流。从而可以此有效地提升估价工作寻找可比案例效率，并可通过信息交流以切实地优化土地估价的准确性。

2.2规范因素修正的机制，加强土地估价科学性

由于土地估价中还需对各项影响因素进行修正，而不同估价人员因自身工作认知因素而导致修正结果受主观意识影响较明显。为改进此存在问题，则需对影响因素的修正作一定的规范机制建立，其规范化机制中可包括农用土地受土力肥力影响等因素修正浮动，商业用地则需对当地经济发展与人均消费能力等作重视修正，而住宅用地则重视从环境、交通等因素作修正。其因素修正机制规范中可包括土地所处环境、土地交易日期、土地实际用途等各项因素，估价人员应在估价过程中综合考虑各项影响因素来选择与该区域相似度较高的可比实例。在此过程中可通过灰色关联度理论、指数平滑法、层次分析法进行预测、修正，以确保各方面影响因素修正的规范性，并有效地保障了估价结果的科学合理性。

2.3提升结果确定科学性，强化估价结果说服力

由于土地估价需经不同可比实例进行比较，并在其过程中需作大量修正，因而其结果获取过程中需经大量运算，以往常用的求平均数与中位数等方法实际应用中可见明显缺乏一定的科学性。在改进其问题过程中，我们可以考虑通过加权打分等方法进行可比实例影响因素修正，其方法可通过将可比实例分别进行修正与计算，并获得相应权重结果后汇总数据，以此可有效地保障了各个可比案例权重的科学性，继而强化了估价结果的说服力。

结语：

综上所述，在土地估价中应用市场比较方法时仍存在实例选择缺乏可比性、修正因素受主观性影响强、最终结果确定方法缺乏科学性等应用问题。在此认知基础上则要求相关工作工作人员应重视应用建设实例资料库、规范修正机制、完善结果确定方法等方法。以此才可确保能够有效地提升土地估价的工作效率，优化其工作开展的准确性、科学性与说服力，从而促使了土地估价行业得以不断进步，并促进了相关行业的经济得以顺利发展。

[1]周杰.房地产估价中市场比较法的改进及应用研究[J].质量与安全，2015（36）：177-179.

[2]洪焱.土地估价行业面临的形势、存在的问题及发展建议[J].西部资源，2015（04）：43-45.

[3]杨淑君.房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J].信息化建设，2016（06）：273.

[4]萧锐廉.论土地估价中市场比较方法的改进[J].房地产导刊，2015（05）：481.