我国房地产税基评估的技术路径与实施框架

李妍+汪友结+肖良生

一、引言

房地产税基评估是在评税目的下，由具有特定资格的评估机构和评估人员，在相关法律允许的范围内，以未能明确具体价值的土地和房屋为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法技术，独立、客观、公正地评估出其价格并以此价格作为税收依据的过程。作为一项复杂的系统工程，房地产税基评估的对象体量规模一般较为庞大，基础数据类型通常复杂多样，成果质量要求也相对较高，这些都对其技术路径和实施框架提出了极高的要求。经过多年的发展及实践应用，目前国际上已经形成了以批量评估为核心的较为成熟的房地产税基评估方法与技术体系。

近些年来一些专家学者对我国房地产税基评估的技术路径和实施框架开展了相关研究，从早期的概念引入和国际经验介绍，到具体的方法、模型与系统介绍，再到适用于我国国情的关键技术研究，无论是研究视野还是研究深度均有了较大的突破与进展。尽管如此，由于房地产税基评估领域的实践性较强，而我国房地产税基评估实践时间又相对较短，因此许多深层次的问题都还处于探索阶段，无法满足未来我国大范围实施房地产税基评估的现实需求。

基于此，本研究综合借鉴国际成熟经验并结合我国客观国情，依次构建了我国房地产税基评估的方法体系、实现技术以及实施框架，以期能为我国房地产税基评估工作提供必要的技术支撑和实施依据。

二、我国房地产税基评估的方法选择

国际上在房地产税基评估方法选择方面经历了从个案估价到批量评估的历史演变。其中，批量评估方法自20世纪末期起，得益于不断发展的计算机技术而经历了一个快速发展的阶段，并逐渐占据房地产税基评估方法的主流；与此相对应，个案估价方法受其自身局限性的约束，已逐渐退出房地产税基评估的主舞台。

在国内，已有房地产税基评估实践主要是为交易环节税收征管服务，而在评估方法选择上则呈现出批量评估与个案估价并行的局面，其中，深圳、杭州等数据基础较好的城市已开始了批量评估方法的研究与使用，而其他一些中小城市受客观条件的影响，基本还停留在个案估价层面。

从总体上来看，我国房地产税基评估未来将会逐步向国际惯例靠拢。为提高评估效率、降低评估成本和保障评估客观公正，在房地产税基评估方法选择上采用批量评估方法。但我们也注意到，现阶段我国地区发展不平衡现象还较为突出，各地估价技术水平也参差不齐，在房地产税基评估的方法选择上尚不能完全摒弃个案估价方法。

综合国际经验与国内情况来看，可采取以批量评估为主、个案估价为辅的房地产税基评估方法体系。其中，对于同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，宜优先选用批量评估方法进行估价；而对因形态独特而导致数量稀少的房地产，或经过批量评估但其评估价格与市场价格差别较大的个别房地产，应采用个案估价方法进行估价。需要指出的是，个案估价应尽量保持与批量评估的一致性，其所用参数应采用批量评估中相类似部分的参数。

三、我国房地产税基评估的技术实现

评估技术的合理选用直接决定了评估方法的有效性以及评估结果的准确性。鉴于个案评估仅是房地产税基评估的一种补充手段，其技术体系已经较为完善，这里仅对批量评估的实现技术进行探讨，进而提出在我国房地产税基评估中的适用方案。

1.国际批量评估技术概述

从国际经验来看，批量评估技术的运用一般包含3个步骤，分别是确定影响房地产价格的变量、根据市场数据确定变量与价格间的关系以及计算影响变量的相关参数，其中又以参数计算步骤最为核心和关键。

国际上现行的参数确定技术有很多种，尽管这些方法存在一些差异，但不同的参数确定技术之间并非完全排斥，而至于采用哪种技术则完全取决于评估目的和评估数据的特征。

2.国内批量评估技术探索

国内关于批量评估技术的探索主要集中在以MRA技术或AEP技术为基础，构建相关模型并付诸实际应用，其中最为典型且应用成效最好的主要是杭州的特征价格技术和深圳市的整体估价技术。

杭州特征价格技术是一种基于MRA技术的批量评估技术，其以特征价格模型为基础，通过量化影响房地产价格的各个特征因素的值，来计算房地产价格。从总体上来看，杭州特征价格技术既成功承袭了国际上关于特征价格计算的思路，同时又有一定的创新与突破。该技术的优势主要体现在两个方面，一是该技术为国际上比较传统的做法，得到了国际范围内众多实践的验证；二是该技术比较直接、简单，同时也便于计算机辅助系统的编程与构建。

深圳整体估价技术是一种国内首创的批量评估技术，在将传统MRA技术与估价实践相结合的基础上，通过引入AEP技术来完成对大规模房地产的批量评估。从总体上来看，深圳整体估价技术的优点主要体现在两个方面，一是脱离了多元回归线性结构的限制，不再过度依赖线性的理论模型；二是能够及时反映房地产市场的价格波动，使得房地产评估价更为准确。

3.我国房地产税基评估的批量评估技术选用

一方面，虽然批量评估技术在国际上已经比较成熟和完善，但具体适用到我国房地产税基评估实践中时，仍需进一步改进和创新，不能照搬照抄国际相关经验。

另一方面，我国杭州、深圳等地已经开展了批量评估的理论探索与实践应用，并初步形成了符合我国国情的批量评估技术体系。虽然这两种技术有所区别，但其差异主要是体现在具体模型的构建上，而就技术实施步骤来则看基本相同，因此均可作为国内批量评估技术的参考。

综上所述，为保证批量评估技术在我国推广实施的可行性和适用性，进而保障我国房地产税基评估工作的顺利推进，各地可以杭州或深圳的批量评估技术为参考，酌情选用。

四、我国房地产税基评估的实施框架

批量评估是我国房地产税基评估方法技术体系的核心所在，但由于其在我国的应用尚处在起步阶段，除少数几个城市初步建立起实施框架之外，大多数城市尚无实践经验。因此，为确保我国房地产税基评估工作的顺利开展，确保各地税基评估结果的统一质量，应构建普遍适用的批量评估实施框架，即制定规范统一的批量评估实施步骤。

实际上，无论是国际现行还是国内杭州、深圳等地的批量评估实践，其在实施步骤方面均大致相同，都主要由基础数据收集、评估对象分类、评估模型测算、评估结果检验、信息系统建设等内容组成，其中信息系统建设不是单独存在的，而是贯穿到其他各个步骤之中的。

1.基础数据收集

批量评估数据是房地产税基评估工作的最重要基础条件之一，发达国家和地区在此方面均投入了大量的财力、物力及人力，并形成了较为成熟的数据收集与维护体系，相关情况详见表1所示。

从表1可以看出，国际上大部分国家或地区的房地产税基评估数据准备工作具有如下特征：一是数据来源较广，大致可分为三种类型，分别是其他政府部门提供、购买私人公司数据和现场勘测调查；二是数据类型一般包括房地产特征数据和房地产市场交易数据两大类；三是在数据标准方面，美国的IAAO标准是国际通用标准，但要求较为严格；四是在数据质量控制方面，一般都是依靠抽样检测、复核等传统手段来加以进行。

就我国而言，大多数城市的房地产市场经过20多年的发展，已经形成了各级各类房地产数据信息，因此初步具备了建立房地产税基评估基础数据库的前提，但与国际成熟经验实践相比，我国城市在批量评估数据准备方面尚需花费较大气力，特别是在数据收集、整理以及建库等基础性工作方面更是如此。首先，从数据来源来说，我国房地产数据信息零散分布在各个部门，加之信息共享程度非常低，由此导致数据收集难度非常大；其次，从数据本身来说，我国房地产数据信息的标准化程度非常低，缺乏符合专项针对房地产评估的数据标准与规范；最后，从数据库建设来说，我国的房地产信息数据库建设工作起步较晚，相关数据库仍不成熟不完善，其在实用性、可拓性和延展性等方面仍存在较大的问题。

上述分析表明，要在我国真正推进房地产税基评估工作，首先需要在厘清所需基础数据类型的基础上，将散落在各个部门的数据信息汇总在一起，并视需要开展相关的数据补充调查等工作；其次是要建立全面、完整的房地产数据信息规范与标准；最后是要建立符合批量评估要求的基础数据库。

2.评估对象分类

评估对象分类是房地产税基评估工作最关键的环节之一，其合理与否决定着评估模型构建的难易程度，进而决定着评估结果的准确程度。从总体上来看，国内在评估对象分类方面尚处于较为初级的阶段，其要么侧重于从功能到组别，要么侧重于从空间到组别，而缺少综合集成功能和空间两个分类要素的成熟经验，这些方面与发达国家或地区的差距还非常大。深圳市自2012年起开始尝试在功能和空间双重分类的基础上进行房地产组别的划分，并实际应用于存量房计税价格评估工作之中，取得了良好的应用成效。因此，各地可以深圳市相关实践为基础，结合国际成熟经验，按照功能分类、空间分类、组别划分的次序，来科学实施评估对象分类工作。

功能分类指的是从房地产的功能用途出发，对其进行类别划分。功能分类是进行评估对象分类的第一步，同时也是实施批量评估的首要步骤，国际上大多数发达国家和地区对其均做出了明确规定并实际应用于房地产税基评估实践之中。国内目前尚无针对批量评估的房地产类别划分标准。为规范我国房地产税基评估管理工作，可在国际分类标准的基础上，参照我国部分行业标准，如土地利用现状分类标准（GB/T21010-2007）、国民经济行业分类标准（GB/T4754-2011）、房地产市场基础数据标准（JGJ/T2052-2011）、零售业态分类标准（GB/T18106-2004）等，建立满足我国房地产税基评估需求的房地产功能分类参考体系。

空间分类指的是评估分区划分，其是评估对象分类的第二步，用于体现房地产特有的“空间”属性。所谓评估分区划分指的是，评估机构为了房地产税基评估的需要，根据各类别房地产的特点和区域特征，在空间上将各类别房地产的分布区域划分为若干同质区块。在国际房地产税基评估实践中，评估分区划分得到了较为广泛的应用，例如美国的马里兰州在对房地产进行批量评估时，就首先对全州23个县和1个自治市的管辖区域进行分区，且每个分区均有一个特定的区域代码。在国内，除了学术界对区位因素在房地产批量评估的作用进行了积极探讨之外，部分城市已经开展的房地产税基评估实践也通过划分评估分区来考虑区位因素对于不同房地产的价格的影响，例如杭州、深圳就分别将全市划分为若干个评估分区，并在此基础之上实施各类别房地产的批量评估。综合国际与国内的经验，评估分区划分的方法主要有三种，分别是聚类分析分区法、区位调整法和地理分区法。

组别划分指的是评估实施机构在对房地产进行功能分类和空间分类的基础上，以影响房地产价格的其他主要因素为划分标准，将待估房地产进一步细分成若干个类似房地产组别，便于对同一组别采用相同的估价模型和参数。在发达国家或地区，一般采用“子市场”的概念来综合划分房地产组别。这里的“子市场”划分实质上已经融合了功能分类、空间分类和组别划分三个过程，因此在各个“子市场”中，可以采用同一个估价模型、同一套参数来进行评估计算。但需要指出的是，国外的“子市场”划分通常采用的是模糊聚类的方法，其对房地产属性数据的要求非常高，因此短时间内在我国还较难实现。就我国推行批量评估而言，由于前述功能分类和空间分类已经基本保证了房地产在类型用途和区位因素方面的相似性，因此接下来从影响房地产价格的其他因素如权利性质、档次水平等出发对待估房地产进行细分，同样可以得到批量评估所需要的房地产组别。据此，可将组别划分视为评估对象分类的第三个步骤，即通过依次开展功能分类、空间分类和组别划分，得出权利性质相同、房地产类型一致、区位因素相似、档次相当、价格水平相当、数量合理的类似房地产组别。

3.评估模型测算

基础数据收集、评估对象分类等前期工作完成后，批量评估即进入评估模型测算阶段。评估实施机构根据每个组别中评估对象的具体特征，先确定拟建立的批量评估模型类型；然后再按照具体批量评估技术路线的要求，对相关数据信息进行整理分析，并在此基础上建立批量评估模型；最后对模型参数进行反复检验与校准，以确保模型测算的准确性。

国内目前尚无关于批量评估模型适用性的专门规定与标准。为规范我国房地产税基评估管理工作，本文在IAAO相关标准的基础上，结合国内房地产市场的实际情况，建立了满足我国房地产税基评估需求的批量评估模型适用参考标准，具体如表2所示。

从表2中可以看出，我国实施批量评估的主要模型为市场法模型和收益法模型，而在市场法模型中又以多元回归分析法和标准价调整法最为重要。在实际操作中，具体采用何种模型应根据当地情况进行选择。当然，在符合批量评估原则的前提下，也可以建立其他批量评估模型。

此外，为确保评估结果的准确、公平，评估实施机构在正式应用批量评估模型之前，还需对其进行检验与校准，而只有通过检验校准的模型方可用房地产税基评估工作。由于国内目前尚无关于批量评估模型的检验标准，可采用国际上通用标准，具体包括拟合优度检验、异方差性检验、序列相关性检验和多重共线性判断四个方面。

4.评估结果检验

评估实施机构依据评估对象分类结果，运用经检验校准过的批量评估模型来实施实际计算，即可产生评估结果。

为保证评估结果的可靠性，在正式应用评估结果之前还需对其进行检验与审核。国际上大多数发达国家或地区对此都非常重视，如美国、加拿大、英国、南非和中国香港等国家或地区均参照IAAO的比率分析标准执行评估结果检验，且只有通过检验的评估结果方才实际应用于房地产税收征管工作之中。国内房地产税基评估实践工作虽然刚刚起步，但北京、深圳、杭州、哈尔滨等城市也都参考了IAAO相关标准来对评估结果进行检验，并取得了良好成效。

基于此，可在我国房地产税基评估管理工作中，统一采用IAAO比率分析标准来实施评估结果检验，其部分指标的取值范围具体见表3所示。

5.信息系统建设

批量评估之所以成为房地产税基评估的首选方法，主要原因之一就在于其效率较高，即能在较短时间内一次性完成较大规模房地产的评估工作。这种高效率除了源自批量评估在数据、模型、评估及检验等方面的先天优势之外，更重要的还在于其能够较好地融合计算机技术、GIS技术等。

在国际上，批量评估的整个流程几乎都是在相应的评估信息系统（CAMA系统）中运行并完成的；而从国内来看，已开展房地产税基评估实践的城市大多也都认识到了评估信息系统对批量评估的重要性，并陆续开始了相关建设工作。但需要指出的是，由于缺乏统一规范的建设标准，我国各地的评估信息系统建设呈现出五花八门、参差不齐的现状，与发达国家或地区的先进水平相差甚远，其所应有的对房地产税基评估现实工作的支撑作用尚未充分发挥出来。

为切实提升我国批量评估的信息化水平，规范房地产税基评估管理，经借鉴国际先进经验并结合我国客观实际情况，评估信息系统建设的目标也应明确为CAMA系统。同时，考虑到我国已有建设基础以及未来推行批量评估的实际需要，经综合借鉴国际惯例，可将我国CAMA系统建设的具体内容为三部分：一是基础数据模块，其包含的功能主要有数据查询、数据统计、数据管理等；二是应用模块，其包含的功能主要有批量评估、个案评估、结果检验、空间信息等；三是辅助管理模块，其包含的功能主要有争议处理、系统管理、系统维护等。

在明确了建设目标及阶段之后，各地应根据当地实际情况，遵循循序渐进、分阶段实现的原则，有序开展CAMA系统的建设工作。在具体建设过程中，各地也可根据当地房地产税基评估工作的实际需要，将不同阶段的相关功能进行优化组合，以充分发挥CAMA系统的应用作用。此外，各地在建设CAMA系统时，还应充分考虑其与税收征管系统、行政办公系统及其他管理信息系统的有效对接，并实现数据共享。

五、结论

技术路径和实施框架构建是我国房地产税基评估工作开展的重中之重。房地产税基评估是一项复杂的系统工程，对于地区差异较大的我国而言更是有许多障碍需要克服。本文所提出的技术路径与实施框架从本质上来说是一种基于全局和未来的设计，各地在真正实施房地产税基评估工作时，应在遵循相关基本原则和思路的前提下，深入结合本地实际，将本文所提出的技术路径与实施框架进一步细化并落实到具体工作之中，如此方能在最短的时间内提高我国房地产税税基评估的管理和技术水平，才能保证房地产税改革的顺利开展。

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李求军/责任编辑