京沪深房价上涨真相

尹洁

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，一线城市供不应求是主因，炒作和加杠杆是帮凶

刘洪玉，1962年出生，1980年考入清华大学土木工程系，1985年获学士学位， 1988年获管理工程专业硕士学位。现任清华大学房地产研究所所长，教授、博士生导师。

过完猴年春节，许久没有被热议的“房价”突然再次火爆起来。从一线城市京沪深，到二线城市南京、苏州、厦门等，房价都出现了快速反弹。数据显示，2016年2月，深圳和苏州新建商品住宅价格同比涨幅分别达到了63.1%和44.7%，北京、上海、南京、厦门4个城市的同比涨幅，也都达到了20%左右。在网络上，到处都是“房价飙涨”的信息；微信朋友圈里，一次次被“亲历抢房”的内容刷屏；两会上，房价也成了代表和委员的焦点议题。经历过去年的萧条，才几个月时间，市场预期就从“跌”变成了“涨”。在新一轮“抢房热”背后，是否隐藏着风险与危机？清华大学房地产研究所所长刘洪玉围绕相关问题进行了解读。

一线城市仍供不应求

在刘洪玉看来，此轮房价上涨的首要因素来自政策层面：“2015年，央行累计降息5次，连续降准4次；进入2016年，又有一系列楼市新政出台。去年货币政策和住房信贷政策的累加效果，加上今年进一步下调最低首付款比例、再次降息降准，都在客观上推动了房地产市场的回暖。”

另一个重要因素是，在去库存的大背景下，政府逐步放松了对楼市的管制，比如降低契税税率的政策，就对市场构成了直接刺激。此外，楼市中投机、炒作、加杠杆，中介吃差价、隐瞒信息等不规范行为，消费者买涨不买跌的心理、“羊群效应”等非理性行为……在种种因素的共同作用下，一线城市房价蹿升也就不足为奇了。

刘洪玉告诉《环球人物》记者，国家统计局公布的2015年全国“商品房待售面积”为7.19亿平方米，住建部门统计的2015年末全国累计可售面积约25亿平方米。“按2015年现房和预售房的销售速度估算，这两类库存的消化周期分别为27个月和24个月，都超过了12—18个月的合理周期。”正因如此，去库存已经成为经济领域重点工作之一。

但是，刘洪玉也强调，目前去库存压力主要集中在三四线城市和部分二线城市，而一线城市和少部分二线城市，不仅没有去库存问题，相反还面临着供应不足的情况。所以，目前三四线城市主要是解决过量供应问题，而一线城市则是防范价格泡沫。“抑制价格、打击投机、防范金融风险、加强住房保障，才是这些城市面临的任务”。

但宏观经济政策不可能因城而异，地区之间也存在传导机制，当去库存政策和抑制房价过快上涨政策同时存在时，很可能会产生城市间的相互影响，这就进一步加大了房地产市场的调控难度。“从这个意义上讲，对房地产市场的调控，除了有中央的统一政策、分类指导外，还需要有地方政府的因地制宜和主动作为。”

“天价房”不必抢

自从房价暴涨以来，各种“疯狂抢房”“天价房”的消息层出不穷，极其吸引眼球。3月初，媒体报道称，北京市西城区文昌胡同一处面积11.4平方米的“学区房”，卖出530万元的高价，每平方米达46万元。在房产中介的网站上，类似的房源信息比比皆是：7.7平方米售价340万元、20.8平方米售价810万元、15.75平方米售价610万元……以至于有记者在两会上询问教育部长袁贵仁“这种学区房该不该买”。

《环球人物》：您怎么看待“天价”学区房的真实性？

刘洪玉：现在似乎没有人怀疑这个交易的真实性。但如果是在香港出现了这么特殊的交易个案，香港地产代理监管局通常会去核实其真实性。一旦发现是代理公司或经纪人虚构交易，或交易信息严重失真，会对相应的持牌公司或个人给予非常严厉的处罚，因为他们严重误导甚至扰乱了市场。包括房源挂牌信息，如果过于离谱、有误导性，尤其是在市场非常敏感的时候，就会有机构出面干预。但在北京，“天价房”都成为两会话题了，却没有机构去核实这宗交易是否真的存在。

《环球人物》：如果确实存在此类交易，您认为买房者“抢房”的原因是什么？

刘洪玉：即使交易真实，这种所谓的“学区房”显然也不是刚需，因为它不是基本的住房或就学需求。过去曾出现过以投机为目的的类似交易，主要是为了在那些潜在再开发地段占个边、占个角，等待巨额的拆迁补偿。但这个“单价46万”的房子是在胡同深处，周边同类房子一大把，似乎也没有投机价值。所以只有炒作这一个理由可以说得通。老百姓应该在这样的信息诱导下去抢房吗？答案显然是否定的。

《环球人物》：那么对普通老百姓来说，什么时候才是买房的最佳时机呢？

刘洪玉：百姓想把握最佳买房时机是非常难的。但是，大家应该知道什么样的房子是自己理想中的，假如在市场上发现了自己理想的房子，尤其是在一线城市和主要二线城市，最好别错过机会。

《环球人物》：您如何看今年房价的发展趋势？长期走势又是怎样的？

刘洪玉：我认为今年的房价总体上会趋于稳定，但市场分化的态势还有进一步发展的空间，各线城市房价差距继续扩大的可能性很大。从长期看，由于中国经济持续增长、居民收入不断提高、人口增加等因素，房价总体上会是一个上涨的趋势。但宏观政策调整、重大事件、供求失衡、参与者行为等因素也会导致房价的短期波动。随着中国经济进入新常态，房地产市场也将改变过去单边上涨的情况，有涨有落将成为房地产市场的新常态。

“首付贷”要小心

对于某些口袋里只有50元钱，却想购买100元理财产品的人来说，先借50元，赚到利息后再还掉似乎是个“聪明”的办法。这个过程就是“加杠杆”。在房地产市场中，现在最典型的杠杆莫过于“首付贷”，不少中介、地产商、门户网站甚至大型金融机构都涉及此类业务。所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构为其提供过桥资金，帮购房人解决短期内的资金不足问题，但也客观上放大了购房杠杆。目前，在一些房价上涨较快地区，首付贷让部分购房者的实际首付已降至10%，这相当于10倍的杠杆，比例远高于去年股市巅峰时期的“场外配资”，其中的风险不言而喻。

《环球人物》：有人把此轮房价暴涨类比去年的股市，认为目前是在加杠杆、配资阶段，风险很大。您怎么看？

刘洪玉：从各种消息看，今年部分城市房价快速上涨，确实有加杠杆的影子。明的加杠杆是在房价上涨的背景下降低首付款比例，暗的加杠杆就是所谓的“首付贷”。有些城市推出“零首付”，实际上就是想用加杠杆的方式去库存。这种做法短期可能有效，但长期绝对是很有害的。“零首付”的个人住房贷款通常被认为是“有毒贷款”，一旦房价下跌，或者购房者无力偿还贷款，将引发连锁反应，危害性很大，尤其是在房价不稳定甚至大幅波动的城市。

《环球人物》：现在有不少机构把房贷打包成“理财产品”推向市场。

刘洪玉：这种理财产品主要与首付贷相关。除了一些P2P平台，可能也有银行参与其中。首付贷本来是为买自住房的人提供短期过桥资金的，购房者要用未到期的定期存款或者理财投资作为担保。如果变成为投机性购房加杠杆服务，就会面临巨大的违约风险。前面提到的一些城市，既然一年内房价能上涨20%以上，也就能下降20%以上。假如首付款的2/3来自首付贷，那么违约风险是显而易见的。推销这种“理财产品”，等于要投资者承担这一风险。

《环球人物》：普通投资者如何判断这种风险、避免血本无归？

刘洪玉：普通投资者判断能否参与这类“理财产品”的最有效方式，就是看投资收益是否明显超出了正常水平，现在投资年化收益率在4%—5%比较正常，到8%—10%就要小心，超过10%最好远离，高收益一定是和高风险相伴随的。

《环球人物》：防范房地产杠杆的风险，相关机构应该做些什么？

刘洪玉：从防范系统性风险的角度出发，金融机构应该强化防范风险意识、严格自律；政府应该加大监管力度，及时把握房地产市场的杠杆水平，发现和查处违规违法行为，将风险控制在萌芽状态，绝不能让有毒贷款扩散、传染，危害整个经济体的健康。