深圳地铁商业开发规划设计有效协同的探索

夏昌琼

(深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司,518026,深圳∥总经理，高级经济师)



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深圳地铁商业开发规划设计有效协同的探索

夏昌琼

(深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司,518026,深圳∥总经理，高级经济师)

对地铁商业开发与规划设计有效协同的重要性进行分析,提出制约地铁商业资源规划设计有效落地的四大问题。以深圳地铁三期工程推进商业资源规划设计有效落地的实践为具体案例,在理念、机制、人才、协同、招商、标准化等六个方面,归纳出地铁商业开发与规划设计有效协同的具体策略,以实现地铁商业资源开发的价值最大化和可持续发展。

地铁; 商业开发; 规划设计; 有效协同

Author′s address Shenzhen Merto Group Co.,Ltd.,518026,Shenzhen,China

深圳地铁一期工程于2004年12月28开通,这标志着深圳正式迈入地铁时代。2011年6月,深圳地铁二期工程通车,形成了深圳地铁1、2、3、4、5号线共178 km的地铁网络,深圳地铁正式步入网络化运营时代。深圳地铁三期工程中的7、9、11号线108 km线路将自2016年起陆续开通运营,在现有地铁网络的基础上,全面辐射深圳各大行政区域和核心商业片区。

深圳地铁商业随着地铁线路的延展不断拓展,在业态上实现了站厅商铺、地下商业空间、自助设备及车站银行等全业态覆盖,并已拥有12 万 m2地下商业空间的庞大体量。在深圳地铁三期工程中也已规划出约10 万 m2的地下商业空间。深圳地铁10余年商业资源开发的经验是：商业开发价值的最大化需要商业开发和线路建设“同步规划、同步设计、同步建设、同步运营”。这是地铁商业开发的客观规律所决定的。基于地下构筑物的不可逆性,规划设计等前期策划能否提前介入、全面介入、精细介入,直接决定了地铁商业未来开发的高度与深度。

1 地铁商业开发与规划设计有效协同的重要性

1.1 规划设计决定商业开发的有效规模

地铁上盖物业和地下商业的规模与数量在线路规划阶段就已确定。以地下商业空间为例,由于线路建设施工工法等原因,会自然生成一定规模的地下空间,如果规划设计时不考虑其商业开发诉求,则自然生成的地下空间规模并非有效规模,大多需要投入巨大改造成本方可开发,甚至根本难于开发。反之,如果规划设计时对地铁沿线商业情况、开发前景等进行全面调查、研究、预测,则不仅可将自然形成的规模全面转化为有效规模,甚至还可“创造”出更多体量的有效规模。

1.2 规划设计决定商业开发的合理布局

地铁站厅作为封闭空间,其容量基本恒定。规划设计时,虽以满足地铁的运营需求为第一要务,但也应最大限度挖掘商业空间,统筹考虑站厅商铺、自助设备、广告、通信等商业资源的预留、设置与布局,使商业资源与运营设施间、商业服务和通行服务间达到有效均衡,从而为乘客提供优质完备的地铁通行及商业服务。

1.3 规划设计决定商业开发的价值效益

规划设计在商业开发价值实现过程中处于龙头地位,直接决定了商业资源的先天资质,奠定后期招商、经营等环节所能达到的高度。规划设计阶段应以前瞻性的眼光,充分考量后期招商、经营需要,使规划设计更加契合市场需求,提升并实现地铁商业价值。

2 制约规划设计与商业开发有效协同的四大问题

国内城市轨道交通企业大多处于工程建设的高峰期。由于建设工期紧、任务重,其工作重心往往侧重于地铁建设和运营筹备,故重视商业资源规划设计的理念并未形成普遍共识,也没有建立一套规划设计与商业开发有效协同的机制来保障地铁建设和商业开发的“同步规划、同步设计、同步建设、同步运营”。这使得商业开发需求往往不能得到充分考虑和满足,从而导致部分商业空间后期招商困难、改造成本巨大,甚至不具备开发价值只能留待日后开发。

2.1 重视商业资源规划设计的理念未形成共识,缺少权责明晰的协同机制

地铁商业前期工作涉及规划、设计、设备、建设、运营、资源经营等各方的“多兵种”协同作战,客观上需要形成重视商业前期规划设计的理念共识,并建立相应的协同机制作为保障。但在实际运作中,由于各方专业跨度较大,故城市轨道交通公司多采取对双方分别考核的做法,且在考核目标和导向上存在较大差别。在建设工期紧、任务重、接口多的客观约束下,由于没有集团层面统一的、重视商业前期规划设计的理念共识,没有一个清晰的介入流程和操作指引,因此，规划、设计、建设等相关部门虽有意将商业开发需求推进落地,但也往往存在有心无力、无所适从、干好干坏一个样等问题。这导致商业开发方往往只能单兵作战,使商业需求处于次要、可有可无的地位,易被忽略或成为“半拉子”工程,从而造成其后期难于开发或开发改造成本巨大等不利后果。

2.2 规划设计未能充分考虑商业开发需求,导致商业空间不具备开发条件

具备商业开发条件和价值的地下空间的体量,是地铁公司地下商业的“有效规模”,其大小和价值在地铁线路建设的工程可行性研究阶段就已基本确定。这要求资源开发方在线路规划阶段就对地铁沿线商业情况、开发前景等进行全面调查、研究、预测,编制商业咨询项目报告书,并由线路规划方据此在工程可行性研究阶段明确地铁资源专项报告。如果不就资源专项报告纳入工程可行性研究作出硬性规定,商业开发前期规划设计就往往难以得到保障。

深圳地铁一二期工程形成的12万 m2地下商业空间中,除已经营、已招商的约8万m2外,另有约4万 m2体量的18个空间暂不具备开发条件。造成这种现象的主要原因就是在线路规划设计时未能充分考虑商业开发需求,故基本没有设置地面出入口或做预留,而项目只完成了基本土建工程。

以深圳地铁二期工程5号线上水径站的地下空间为例,其建筑面积为1 万多m2,长580 m。上水径站靠近河流,车站埋深较深,由于施工工法原因及节省回填成本的考虑,自然形成了上水径站的地下空间。但由于该空间不是基于商业开发角度而规划产生的,故没有出入口、通道的设置与建设,与车站也不相连,无法利用进出站客流。此外,由于该空间紧挨两侧建筑及河流,目前即便计划进行商业开发,也无法设置出入口,只能留待地面整体开发时再一并考虑,乐观预计也需10年以后。

2.3 规划设计不能有效满足商业经营需要,加大后期改造难度,带来效益损失

地下商业空间的前期规划设计以契合后期经营需要为第一要义。但在具体实操中,由于规划设计方、商业经营方等相关各方间的衔接不够,以及规划设计理念、市场环境评估、商业发展趋势分析等的欠缺或偏差,使得规划设计难于有效契合商业经营需要,风、水、电等预留不足,从而导致后期招商困难或改造成本巨大。

以目前深圳地铁经营较为成功的会购区间(连城新天地)为例进行分析，其位于深圳中心区,连接1号线会展中心和购物公园站,目前日均有效客流已突破4 万人次,是国内地下商业空间开发经营的典型案例。

但在早期开发过程中,由于规划设计时未充分考虑空间布局、业态分布、电量供应等商业经营的必要条件,而且当时地面商业环境不甚理想,故项目经过了多次招商才成功。引入集成商协同开发时也面临诸多困难。例如,该区间C区原设计为公共区,后想调整为商业,其出入口就不符合二次消防报建要求,只能进行改造。又如区间原规划供电量不能满足商业需求,且因为处于城市中心区,故协调供电局进行电量扩容的工作十分艰难，耗时较长。由于规划时未充分考虑业态布局,故后期增加餐饮业态的布局需进行相应的工程改造,不仅成本高、而且费时长。最终,在承租商前期投入了数千万元的建设改造以及招商管理费用后,才使得该项目开业经营。如在规划设计时能充分考虑到商业经营需要,则上述费用及耗时可能大幅节约甚至避免。

2.4 未能与站点周边城市规划设计有效协同

地铁商业作为城市商业布局中的重要一环,有嵌入城市整体规划、协同周边商业发展的客观要求。但实际上,由于地铁建设先于周边发展,故地铁商业规划设计者在实践中,很难充分考量后期周边商业体落成后对自身的冲击和影响,从而导致规划设计时欠缺前瞻性和预见性。如上海轨道交通3号线虹口足球场站(高架车站),其原商铺均为利用地铁的物业开发的,曾经一派红火,但当其紧邻的大型购物中心“龙之梦”开业后,地铁站内的商铺迅速纷纷关闭,如今一片萧条景象。

3 深圳地铁强化商业开发与规划设计有效协同的实践

深圳地铁经历一二期工程商业开发的经验与教训后认为,想要提升地下商业的利用效率和价值,实现“同步规划、同步设计、同步建设、同步运营”的目标,需要形成重视商业资源规划设计的理念共识,通过构建规划、设计、建设等各方与商业开发的有效协同机制来全面满足商业开发需求,通过招商环节前置、建立商业工程标准化体系等措施来保证规划设计介入商业开发时的质量和效率,以确保深圳地铁三期工程的商业开发不留遗憾、多出精品。

3.1 转变理念,在集团层面达成重视商业资源规划设计的共识

在深圳地铁一期工程中,深圳地铁集团的战略重点为线路的建设和运营筹备,商业开发被置于从属和次要地位,较线路建设相对滞后和被动;在深圳地铁二期工程中,虽然已意识到商业开发的重要作用,并同步规划出了大体量的地下商业空间,但由于工期紧且缺乏必要的协同机制等原因,导致部分地下商业空间难于开发或需投入巨大工程改造成本方可开发;在深圳地铁三期工程中,政府对深圳地铁的投融资及建设体制进行了创新变革,政府的资本金投入方式改为只配置土地资源，这就在机制上迫使企业必须加强商业开发的力度,提升自身“造血”能力。深圳地铁结合一二期地铁建设的经验和教训,从集团层面确立了“做强、做精资源板块”的战略部署,全面落实资源开发规划、设计、建设、经营各阶段工作,实现了与轨道交通项目同步规划、同步设计、同步建设和统一管理,有力地保障了深圳地铁三期工程商业开发的顺利推进和有效实施。

3.2 顶层设计,构建协同机制保障商业前期规划设计的落地

深圳地铁集团有限公司为充分调动规划、设计、建设等各方参与商业开发的积极性和主动性,变“单兵作战”为“多兵种协同作战”,在2014年以深圳地铁集团的名义正式出台《资源开发工程介入工作指引》,对参与地铁资源及商业开发的各方权责进行了清晰界定,并设定了相应奖惩考核办法,要求必须将地铁资源专项报告纳入工程可行性研究报告,有力地保障了地铁资源与轨道交通项目的同步规划、同步设计、同步建设和统一管理。

根据《资源开发工程介入工作指引》,在规划阶段,要强化资源开发规划意识,实现资源开发总体需求与地铁新线项目的同步规划。为此，明确了由深圳地铁集团有限公司规划部统筹、资源开发分公司参与并编制商业咨询项目报告书；由规划部根据报告书等资料在工程可行性研究阶段明确地铁资源专项报告；将地下空间等资源开发的要求纳入新线项目规划，明确资源项目投资经费,经资源开发分公司审核后向集团公司提交资源规划专项报告。在设计阶段,要编制新线资源实施方案,具体落实各类资源的数量、规划布局及技术规格书,确保各类资源设计满足规划要求,实现同步设计。明确了由深圳地铁集团设计部负责联络设计单位按要求具体落实地铁资源规划,对于资源相关设计,由资源开发分公司在设计审核阶段参与审核工作。在建设与验收阶段,要跟进新线项目建设进度,推进各类资源的招标、建设、安装、调试及验收工作,确保各类资源的同步建设实施。明确了深圳地铁集团建设总部负责落实商业资源项目的设计预留及建设要求,并根据资源开发分公司提出的优化建议对商业部分(如系统设备等)做适度的修改,负责设备生产、工程施工,配合完成商业资源项目的验收工作。在运维阶段,要创新资源项目运维模式,实现资源项目运维的统一管理,节约管理成本,对运营、设备、物业管理、安监中心、运管办、资源等各方权责进行了清晰界定。

通过上述举措,在深圳地铁三期工程新线商业建设进行时,基本做到了线路建设与商业规划同步启动。以深圳地铁10号线为例,其全长近30 km,经深圳福田区、龙华新区、龙岗区三大区域,共设车站24座。由于线路跨度较大,沿途商业、工程条件等较为复杂,深圳地铁资源开发分公司在引入了商业咨询单位对沿线商机、开发时序、开发条件、投入及投资收益等进行全面分析的基础上,与深圳地铁集团规划设计部门及相关设计院定期或不定期地组织召开专题会议,逐一解决、落实商业相关问题,为商业开发的有效落地提供了坚实保障。

3.3 专业聚合,设立专职部门统筹商业前期规划设计

鉴于商业前期工作的重要性,以及相关工作专业化程度高、协调接口多、进度要求快等现实情况,深圳地铁资源开发分公司作为商业开发方,确立了商业前期策划在分公司各项业务中的龙头地位,专门成了资源前期策划部门,来统筹商业、广告、通信等各项资源的前期策划工作；同时,采用市场化运作方式,引入精通规划设计与商业运营的专业人才,打造精干高效的商业前期策划团队。目前,正开展深圳地铁三期工程10万 m2地下商业空间的商业开发可行性、规划布局、工程预留建议等前期工作,并对华强北站、车公庙站、上梅林站等重点地下空间项目进行专项深入研究、系统梳理，并提出开发思路与建议。

3.4 精细规划,促进地铁商业与周边商业体的有效融合,实现价值共同提升

对比地面商业体,地铁商业在规模、层次、客流等方面存在先天劣势,故在规划设计时,不应以竞争的姿态主导,而应积极主动融入地面商业体,成为其有效补充和配套,以相互促进,共同发展。

如深圳地铁三期工程中的上梅林站地下空间,与地面10万 m2的卓越汇购物中心无缝对接，在规划定位时,便将其界定为时尚生活小天地,涵盖时尚零售、多元餐饮、便民配套、生活休闲,从而融入“卓越汇”的整体布局。同时,与地面商业综合体开发商就商业开发合作事宜进行了多轮沟通,最终实现了冷源等部分设备共享,仅此一项就节约了投资成本上百万元;实现了建筑消防报建与地铁报建同步,不仅厘清了地铁投资与商业空间投资边界,还同步提升了卓越汇和地铁空间的价值。

3.5 招商前置,提升规划设计与商业经营的契合度

在地铁商业的价值链中,规划设计是前端,可奠定项目先天资质；后期经营是终端,实现项目商业价值。二者一脉相连、相辅相成。终端经营者的需求前置并融合至规划设计阶段将有效降低开发成本,加快项目进度,进而大幅提升经营效益。

以深圳地铁3号线华新站地下空间为例,其位于站厅层,建筑面积为1.6万m2。项目周边无成熟、成规模的商业,只有低密度低层住宅区,人流稀少,商业氛围相对较淡薄。为盘活该商业资源,深圳地铁建设方经周密商业调研后认为,如果项目按照仅完成土建状态进行招商,必然大幅影响租金收益;如果完成系统安装或者完成装修再招商,则又无法满足承租商的个性要求,需进行工程改造,会延迟商家入驻时间，造成浪费。因此,深圳地铁特意提前了招商时点,在该空间的系统安装工程尚未开展时便已引入了项目承租商,并结合其诉求,有效联动设计方不断对设计方案进行调整完善。这样做预估节省工程改造成本数百万元，大大降低了投资建设浪费的风险,并使空间商业条件最大可能地契合了后期经营需要,使得项目有望提前开业经营,提前实现收益。

3.6 创新提效,推进商业设计、工程预留及装修标准化体系

深圳地铁三期工程有6条新线及若干延长线,合计250余km,基本覆盖深圳所有行政区域,空间跨度大、建设工期紧,前期商业规划设计的工作量较为庞大。为保证各项商业需求的有效实现,深圳地铁建设方在工作实践中也有意识地进行总结和借鉴,尝试建立起一套标准化体系来提高前期规划设计工作的效率和水平。

深圳地铁结合一二期商业开发经验,研究拟订并全面推行站厅零星商业和物业区的商业设计、工程预留及装修标准化方案,在商业开发定位、业态规划布局、产品设计、规划设计、风水电工程预留条件、装修等多方面为设计单位设定了可供参考的标准化体系,将商业开发设计理念融入线路规划、工程可行性研究阶段,以实现早介入、早开发、早设计的目标。

标准化体系的建立，一方面将商业资源开发理念贯穿至地铁工程可行性研究、初步设计阶段,提早介入使商业资源得到更充分的开发与利用;另一方面,有利于大体量地铁商业资源的规模化开发与设计。在标准化方案的基础上再进行设计优化,很大程度上可节省人力成本及(沟通)时间成本等,大大提升工作效率。

目前,商业设计、工程预留及装修标准化体系已应用于深圳地铁三期工程商业前期策划,较大地提升了工作效率和商业资源的利用效率。

4 结语

根据深圳地铁10年多商业开发的经验,商业前期规划设计是商业价值提升的最大生产力和推动力。深圳地铁集团有限公司通过转变理念,形成全集团高度重视商业前期规划设计的共识,构建出一套完备的协同机制,并且采取聚合专业力量、精细规划、招商环节前置、推行标准化体系等措施来提升商业前期规划设计的力度和水平,有力保障了商业需求的全面有效实现。目前,深圳地铁三期工程的商业资源基本做到了与线路的同步规划、同步设计、同步建设,可显著提高商业资源的利用空间和效益。

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Effective Collaboration of Shenzhen Metro Commercial Development Planning and Design

XIA Changqiong

The importance of effective collaboration between metro commercial development, planning and design is analyzed, four problems that restricted the effective implementation of business resource planning are put forward. Taking the 3rd phase project of Shenzhen metro as the specific case in promoting effective implementation, a specific strategy is summarized from six aspects: the concept, mechanism, talents, collaboration, investment and standardization, in order to achieve the maximum value of business resources and sustainable development in metro commercial development.

metro; commercial development; planning and design; effective collaboration

F 530.7

10.16037/j.1007-869x.2016.06.001

2015-11-10)