从我国住宅小区物业发展历程看趋势

李松霖

摘 要：本文的写作主要是基于对我国物业管理发展历程的梳理、问题的总结出现，分析了我国物业管理的特点，并对我国物业管理发展趋势进行推理，以期对促进我国物业管理发展提供借鉴意义。

关键词：物业管理；发展历程；发展趋势

前言

物业管理在我国已经有35年（第一家物业管理公司在深圳于1981年注册成立）的发展历史，在此过程中不断进步，管理方式不断完善，水平不断得以提高。在新时期的城市住宅管理中，物业管理更是迎来了新的发展机遇，物管行业得以迅速发展壮大，企业数量迅速增。在高速发展的背后，隐忧越来越暴露，随之而爆发的问题也越来越多。

一、我国物业管理发展历程

（一）我国物业管理行业是深圳市物业管理公司，该公司的成立标志着传统计划经济体制对于居住社区的管理模式已经不再适应新形势下的社区管理，而一种全新的社区管理方式正在兴起，并将在未来改变中国居住小区的管理方式。在最初阶段，物业管理公司的发展非常缓慢，只有在城市开放，思想前卫的沿海发达地区得以推进，在内地的发展很晚。

（二）在上世纪末，随着我国新兴小区的发展规模的扩大，人们生活水平的提高，以及生活节奏的加快，使得对专业化的物业管理公司的需求迅速升高，并逐渐成为社会新兴行业。在这一时期，《城市新建住宅小区管理办法》的出台标志着我国物业管理正式纳入到社会综合管理范畴。这部法规的出台既稳定了物业管理的社会地位，也对物业管理的发展提出了指导性意见，同时也对物业管理行为作了规范。

（三）在进入到新世纪时，我国经济发展得以快速增长，人们生活质量进一步提高，建设用地政策进一步改革和新经济条件下的城市化进程建设，大量新建住宅小区急速涌现，使物业管理行业再一次得到快速发展，物业管理项目也越来越细化、越来越深入到小区生活的各个方面，物业管理业务也越来越专业化。

二、住宅小区隐忧

（一）虽然我国现阶段对住宅小区管理出台了一系列相关法规、政策，但是整个法律体系依旧没有建立起来。而且现有的这些规范性文件更多的是行业规范和地方性法规居多，对于通用型标准属于缺乏的状态。我国目前市场上更多的是商用住房，因此急需的是针对商用住宅小区的物业管理法规的建设。

（二）我国房地产行业大发展时期于2000年左右的国有土地改革时起，房地产企业在这一时期如雨后春笋般涌现，既有公有制建筑企业，也有私营建筑企业，二者在比例上私营企业在数量占据绝大多数。而这些私营企业更多的因一些项目启动而临时组建，项目结束之后再行组合的方式存在，其中很多私营建筑企业的资质和能力均难于达标。一些开发商重建设、轻管理，盲目短见，忽视对小区的配套建设，导致入住后的物业服务也难于达到预期目标。

（三）我国城市住宅小区在计划经济时代主要是福利性质管理模式，由单位或者国家机关派员专门负责，小区业主不需要自己承担管理费用。从这种模式下转变过来的业主对于有偿物业管理方式一时间不容易接受，即便是入住之后也是各种麻烦不断。对于物业管理收费模式抱有过分要求也是常见的事情，认为只要我花了钱，我就什么都可以不管，对于提出的要求是否合理也不做过多考虑。再有就是总想花小钱就能把事情办好，或者不花钱就能占到便宜，拖欠物业管理费的现象，以及在老城区改造过程中的某些“钉子户”的反映就表现的很明显。

三、物业管理企业本身存在的隐忧

（一） 物业管理从业人员素质问题

优秀的物管人才短缺是最根本的问题之一，据相关数据显示，我国物业管理从业人员绝大多数是城市下岗工人，退伍人员和其他一些社会无业人员构成。资质较好的物业管理公司经过简单培训后即可上岗，一些资质差一些的物业公司连基本培训都很难做到，只能是在做中学的方式上岗，缺乏基本的技能和岗位意识。当前从事物业管理的人员不少，但是具备经营理念、懂技术、具备物业管理业务知识的专业人才非常缺乏。

（二）物业管理公司服务种类单一，服务质量较低

目前除了一些一线大城市，大多数城市的物业管理水平仍旧亟待提高。很多小区的物业管理仅仅是在保洁、门卫、基本维修这三大块领域，没有更细致、更深入的服务项目。即便是这些最基本的服务，一些物业公司也很难服务到位，尤其是在一些老小区，对部分私搭乱建，乱占公共用地等现象的管理难见成效。导致的后果就是业主拒交管理费，管理公司得不到报酬，服务管理更加混乱，最终越管越乱。

四、发展趋势

（一）任何事物能得到良性发展均需要规范化的管理方式，住宅小区的管理发展也不例外。要做到规范化管理，物业管理企业就必须要能完善内部管理制度，制度化运作模式，服务流程制度化、科学合理化，形成完整流程。小区管理收费标准和服务标准必须明确化，可量化的标准才有可评比性，只有优质的服务才能被接受，也才能得以继续发展。

（二）行业化发展方向，任何一项管理活动都是需要成本开支的，同样的服务水准，同样的标准，当前有达到一定规模后，运行成本会显著降低。

（三）行业竞争会更加激烈，服务会更加到位。当进入某一行业的企业数量超过一定数后，必然引起竞争，只有那些资质好、服务优质的物业管理公司才能在激烈的竞争中得以存活。这既是相关企业竞争的必然结果，也是业主在进行选择时的必然选择。

（四）随着法制宣传的不断推进和业主们维权意识的不断增强，与物业管理相关的法律、法规必将进一步得到推广和贯彻实施，对小区物业管理的监管，也将更加到位。

（五）物业管理方式信息化、智能化和快捷化。现代生活高强度、快节奏的特点决定了物业管理必将进入到信息化时代，强调物业管理服务的及时性。（作者单位：西南科技大学应用技术学院）

参考文献：

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