平罗县三旧改造项目存在问题与解析

■贾翠萍

（北京世纪农丰土地科技有限公司新疆乌鲁木齐830000）

平罗县三旧改造项目存在问题与解析

■贾翠萍

（北京世纪农丰土地科技有限公司新疆乌鲁木齐830000）

改革开放以来，我国经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约着我国土地的可持续发展。大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我国深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

目的意义项目问题可行性分析

1　三旧改造的目的及意义

“三旧”改造工作是在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径；是有效改变城乡面貌、促进产业结构调整和转型升级的重要手段。开展“三旧”改造工作，对于开发存量建设用地，优化土地利用布局，拓展建设用地空间，缓解用地紧张矛盾，改善城乡人居环境，保障经济社会科学发展、跨越发展具有十分重要的意义。

2　平罗县改造范围背景

根据《宁夏回族自治区“三旧”改造工作方案（试行）》（宁国土资发〔2012〕215号）文件要求，符合以下条件的土地可列入平罗县“三旧”改造项目：

（1）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

（2）不符合安全生产和环保要求的厂矿（厂房、厂区）用地；

（3）“退二进三”产业用地；

（4）城乡规划确定不再作为工业用途的旧厂矿（厂房、厂区）用地；

（5）布局散乱、基础设施落后，规划确定改造的旧城区（镇）、旧村庄（含城中村）等。

结合平罗县的实际情况，应综合考虑以下因素：

（1）“三旧”改造用地以2012年变更数据库确定的存量建设用地为基础。

（2）旧城区改造中，原则上以2002年以前建立的居住、商业及其他类型地块为主要对象，由于2002年后已经开展城市规划和旧城区改造工作，此后新建、改建的小区、街区一般暂不列入本次“三旧”改造范围，但2002年以后的小区、街区现状情况确需改造的也应列入规划对象之中。

（3）旧村庄改造中，以纳入城市规划区的村庄为重点改造对象。不包括列入城乡建设用地增减挂钩项目、需要异地搬迁安置的村庄，仅将原地翻建、集中建设的村庄纳入改造范围。

（4）旧厂矿改造中，主要针对依据现行城市总体规划和土地利用总体规划，需进行调整的“退二进三”的工业用地；以及依据现行国家产业政策、环境保护政策，需要进行产业升级、更新的旧工业用地。

根据实际调查，全县“三旧”改造主要为旧城区和旧村庄改造，不涉及旧厂矿改造。

3　改造项目区存在的问题

3.1建设用地布局散乱，利用粗放

近年来，平罗县国民经济和社会发展虽然取得了显著成就，综合实力有了很大的增强，但城区建设用地利用方式仍较为粗放，人均城市建设用地126.26平方米，高于国家规定的人均城市建设用地规模115平方米的上限。全县中心城区和近郊存在大量棚户区、城中村和空心村，房屋基本为居民自发建设，布局散乱，大多为低矮平房，建筑密度较低，平均容积率不足0.8，土地产出率低。经统计，平罗县城及近郊低效利用土地约占中心城区总用地的30%。下图为煤矿家属院居民点现状。

3.2交通系统有待提升

平罗县县城道路呈不规则方格网结构，以唐徕大街、民族大街、萧公大街、翰林大街、鼓楼南北街、贺兰山路、玉皇阁大道、团结东西路、鼓楼东西街等主干道构成城市道路的主框架。

近年来，平罗县城市建设重点偏重于新区，由于历史原因，老城区部分道路红线宽度偏小，街巷狭窄，丁字路、断头路较多，部分道路交叉口视距不足，车辆通行交通效率低。老城区东部和南部因受唐徕渠的限制，城市道路系统尚未形成，已不能满足本区域日益增长的交通需求和城市正常功能的要求，道路交通环境急待改善。

3.3供排水系统不完善

平罗县现有供水设施陈旧、供水管网主管径偏小，供水干管呈树枝状，供水可靠性和安全性较差，且对水源地缺乏有效的管理，供水安全问题突出。县城目前排水体制为雨污合流制，排水管道大部分管径偏小，年久失修，堵塞严重，部分区域排水设施不够完善，存在污水断流和随意排放，直接排入附近排水沟中，污染自然水体，影响城市景观。

3.4人居环境亟待改善

平罗县近年城市发展迅速，建设成绩喜人，现有广场4处，包括玉皇阁南侧广场、原县政府西侧广场、团结东路东端广场和新区行政文化广场，但老城区整体环境品质不高，广场、街头绿地等市民公共活动空间缺乏，部分区域内无统一的垃圾存放点，居民生活环境脏乱差，且存在大量危房，严重影响居民生活和城市景观风貌。

4　项目实施的必要性与可行性分析

4.1项目实施的必要性

随着平罗县工业化、城镇化和新农村建设的快速发展，建设用地矛盾日益突出。同时，城乡建设用地利用不合理、低效率的问题也十分突出，在不同程度上加大了经济社会发展对土地资源的消耗，制约了土地利用方式和经济发展方式的优化升级。

平罗县“三旧”改造通过提出一些有利于城市改造的政策，借助政策支持，改变城市格局，优化城市环境，走节约集约的发展道路，其必要性包括：1、近年来，平罗县经济发展迅速，城镇建设用地需求量大，供给不足，进行“三旧”改造可充分开发存量用地，缓解用地紧张；2、平罗县城靠近大武口，受煤炭开采影响，县城环境较差，生态承载能力脆弱，需综合改造城市面貌，扩大绿地面积；3、城区现状布局混乱，城中有村，碎片化景观严重，城市功能有待完善，“三旧”改造鼓励土地归宗集中改造，可申请收购相邻多宗地块，集中改造，有利于改善城市面貌，提升城市功能。

4.2项目实施的可行性分析

4.2.1符合相关规划要求

（1）平罗县土地利用总体规划。本次“三旧”改造专项规划涉及的项目均在土地利用总体规划的允许建设区范围内，符合土地利用总体规划的用地方向。“三旧”改造专项规划的编制和实施，有利于盘活存量建设用地，提高土地利用集约度，缓解土地供需矛盾，与土地利用总体规划的目标一致。

（2）平罗县城总体规划。本次“三旧”改造专项规划在改造功能分区、用地方向、用地强度、基础设施配套建设、城市特色与景观风貌等方面均与平罗县城总体规划进行了充分的衔接，确保专项规划符合县城总体规划的相关要求。

（3）其他规划。本次“三旧”改造专项规划在用地方向上与石嘴山生态经济区总体规划、平罗县村庄布局规划进行了衔接，在社会经济发展方向上与平罗县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及其他相关规划进行了衔接，确保专项规划符合平罗县实际发展情况。

4.2.2符合城市发展的客观需要

近年来，平罗县经济发展迅速，县城原有的基础设施和公共设施已无法满足社会经济发展的需求。“三旧”改造项目的实施，一方面可有效盘活存量建设用地，节约集约用地，促进城市高效发展；另一方面可完善原有基础设施和公共设施，改善居民生活环境和城市面貌，促进城市形象提升。

4.2.3符合公众的意愿

由于历史原因，平罗县城区存在大量城中村和棚户区，此区域基础设施和卫生环境差，而有些城郊旧村庄，宅基地闲置，存在大量空心村。实施“三旧”改造项目，一方面可盘活存量用地，为政府带来一定的财政收入以支撑基础设施和公共设施建设；另一方面随着经济社会的快速发展，人民生活水平的不断提高，居民对居住环境和居住条件有了新的要求，根据前期调研，项目区内95%以上住户都有改造的意愿。

5　结束语

坚持以科学发展观为指导，以“全面探索、稳步推进、封闭运行、结果可控”为原则，落实最严格的节约用地制度，充分开发利用存量建设用地，在符合土地利用总体规划和城市规划，不突破建设用地总规模的前提下，积极探索“三旧”改造政策体系，因地制宜推进“三旧”改造工作，切实提高土地利用效益，统筹规划、全面推进，实现保障科学发展、优化用地结构、改善城乡环境的协调统一。

F407.1［文献码］ B

1000-405X（2016）-8-424-2