采用设计监理促进房地产工程成本优化

冯莉

【摘 要】房地产成本控制已逐渐成为房地产公司迫切需要解决的问题。设计阶段是建设项目付诸实施的龙头，利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，本文对设计阶段采用设计监理必要性和意义进行了分析，并提出采用设计监理具体措施，并结合工程实例进行了分析。

【关键词】成本优化；工程设计；设计监理

Using Design Supervision to Promote the Real Estate Project Cost Optimization

FENG Li

（Guangdong Communication Polytechnic， civil engineering， Guangzhou Guangdong 510160， China）

【Abstract】Real estate cost control has become an urgent need to solve the problem of Real Estate Company. Design phase is the construction project into the implementation of leading， use of design supervision to promote the optimization design is to implement an effective and faster and effective way， this paper in the design stage by design supervision necessity and significance are analyzed， and puts forward the concrete measures of design supervision， and an engineering instance is analyzed.

【Key words】Cost optimization； Engineering design； Design supervision

长期以来，如何有效地控制建设工程投资一直是困扰着建设工程领域的一件大事。虽然，建设监理制早已在我国开始全面推行，而且，实践证明[1]建设监理在控制工程投资方面取得了明显效果，但是，目前仍普遍存在着重施工阶段监理而轻设计阶段监理的倾向。

1 设计监理的必要性

1.1 有利于提高工程质量，增加工程的安全性

设计监理是提高施工监理效果的前提，它可以有效地防止和减少将重大的设计问题带到施工中去，提高了工程的安全性、可靠性和合理性。我国曾对建筑行业514项工程事故的原因进行过统计分析，发现因设计原因造成的工程事故达40.1%。这表明，应该建立更完善有效的监理机制，以避免因设计工作中的失误而导致更多的事故发生。

1.2 有利于节约工程项目投资

有国外统计资料表明：在设计阶段节约工程投资的可能性为80%，而施工阶段节约工程投资的可能性仅为10%。设计是影响投资的关键阶段，而设计监理则是达成这一目标的必要手段。设计监理的推行，将有助于建设方和设计单位面向市场逐步成长、成熟，并协助建设方以最小的投资获得满足使用要求的功能。

1.3 有利于控制工程进度

设计阶段本身就是工程建设的一个环节，是工程进度的一个组成部分。虽然该阶段在整个建设工期中所占时间不长，但一份高质量的设计文件，可以为施工的顺利进行打下基础。

1.4 有利于完善现行的监理制度，促进其与国际惯例的接轨

国际上普遍采用的项目PM管理模式[2]（Project Management），其管理工程师就是工程项目前期、设计、施工的综合管理者，而不仅是对施工阶段的监督管理。因此，开展设计监理有利于推行全方位、全过程的监理，有利于我国建设监理单位走出国门，参与国际市场的竞争。

2 设计阶段成本优化意义

设计阶段控制工程投资的潜力很大，在初步设计阶段，影响投资的可能性为75%-95%[3]，投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制工程投资的关键就在于设计阶段。

由于中国国情限制，不可能给予社会化、专业化的监理公司更大的权力。政府主管部门和房地产开发商是项目运作的主体，应及时转变观念，加强对设计监理的控制，设计费一般相当于建设工程费用的3%左右，但这部分费用决定了几乎随后的费用。由于设计阶段是工程造价控制的最重要环节，所以政府主管部门和房地产开发商应及时转变观念，带头开展设计监理，作好事前控制，在施工图阶段就须开展限额设计。

3 设计监理成本优化主要措施

设计阶段监理：一是，从审查技术经济指标和较多方案的技术经济比较入手，选择经济性好的设计方案来提高工程项目的经济性；二是，从审查设计浪费和挖潜入手，以优化设计来提高工程项目的经济性，其主要措施如下：

3.1 推行工程设计招投标（方案竞赛）

设计招投标有利于设计方案的选择和竞争。设计招投标有利于控制项目建设投资，投标方案不仅要在建筑造型、结构型式等方面满足使用功能的要求，而且还必须将技术经济指标控制在招标文件中规定的投资范围内，才有可能在方案竞赛中获胜。

3.2 推行限额设计

推行限额设计[4-5]是控制投资、有效使用建设资金的有力措施。设计方必须按照已被批准的投资计划去控制设计。各个设计专业人员应保证项目设计在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

3.3 加强设计变更管理

由于设计受外部条件和设计人员主观认识的限制，设计变更是不可避免的，但变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，将造成更大的损失。要求设计单位在出设计变更时，必须对变更原因和费用进行评估，要先算账后变更，严格控制通过设计变更扩大建设规模，使工程投资得到有效控制。

3.4 运用标准设计

标准设计是重要的技术规范，是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据，是进行工程建设技术管理的重要组成部分，与项目造价控制密切相关。运用标准设计可以节约设计费用，加快施工速度，保证工程质量，较大幅度降低工程造价。

4 工程实例：深圳市金宝城大厦

深圳市金宝城大厦项目监理部从开始承接金宝城大厦的监理工作起，就把造价控制的重点放在工程设计上，并采用设计监理对设计阶段进行控制。

项目监理部对结构构件，进行反复核算，发现地下室一、二层楼板较厚，钢筋用量偏多，设计院根据建议，做了调整，将地下室一层板改为250mm厚，承载力2.5吨平方/米，节省了造价。调整了整个给水系统，由变频调速系统改为一次加压设水箱和减压器，节省100万元投资，同时，节省了投入使用后的运营费。

在监理公司领导和建设单位的大力支持下，通过项目监理部与设计院及甲方代表的通力合作，密切配合，号称“上步地王，黄金物业”的金宝城大厦，建筑面积6万平方米，两个29层的塔楼，裙楼6层，2层地下室，工程总造价控制在1.3亿以内，不能不说是一个采用设计监理控制工程造价成功的典范。

5 结论

通过成本控制可有效提高房地产公司竞争力，设计阶段影响房地产工程投资可达到75%-95%，通过引入设计阶段监理，可实现高效、规范、科学项目投资控制，通过对设计方案的经济分析比较，有效地控制工程投资，节约投资资金。

【参考文献】

[1]徐伟.建筑工程监理规范实施手册[S].北京：中国建筑工业出版社，2001.

[2]帕维慈.F.拉德《项目估算与成本管理》[M].北京：机械工业出版社，2006.

[3]尹洪龙.进度控制和质量控制在施工中的相互作用[J].科技资讯，2010（1）.

[4]杨义兵，曹小琳.工程项目进度控制目标的经济性分析[J].重庆建筑大学学报，2003，25（2）：265-269.

[5]L. Xu， H.W.Huang. Time effect in rock-support interaction a case study in the construction of two road tunnels [J]. Int.J.Rock Mech.Sci2004， Vo1，41：26-32.

[责任编辑：汤静]