试论房地产行业中企业预交所得税的会计处理

张强

摘 要：伴随我国人口的稳定增长，全国人民正在以满怀殷切盼望的信心进行热火朝天的社会主义事业建设，这使得房地产行业得到了空前发展，促进税收收入的增长，对国民经济的增长做出了重要贡献。但是与此同时，其行业中出现了房价持续走高，偷逃预交所得税等现象，引起了一系列社会矛盾，因此通过预交所得税的会计处理等方面规范其行业的发展显得尤为重要。

关键词：房地产行业；企业预交所得税；会计处理

一、前言

房地产是近些年来一种热门行业，不仅满足了人民群众的日常生活需要，而且更是促进了社会生产效率的提高，直接或间接创造了丰富的利润，产生了巨大经济效益。基于房地产行业的重要作用，规范企业的管理显得非常有必要。本文以房地产企业为研究对象，对其企业的预交所得税的会计处理展开了论述。

二、企业所得税概述

企业所得税简单来说企业在法律规定下对合法收入所缴纳的税务，是国家财政收入的重要组成部分，纳税主体对象顾名思义就是企业。从专业角度来讲，其所得税是具有法律资质的内资生产经营企业单位在生产经营或者其它方面所获得收入所征收的一种税务，通常来说其税收有一定的标准，当超出规定的收入部分时需要缴纳税务。在我国企业所得税主要面对的对象是六大类内资企业与其它组织。企业作为社会纳税人的一员，缴纳企业所得税是其应该履行的义务，具有一定的强制性，任何企业不得以任何理由拒缴、偷漏所得税。房地产企业作为现代社会中一种炙手可热的企业也不例外，也应该按照有关规定履行按时缴纳企业所得税的义务。

三、会计处理对税收的影响

在房地产企业中对于核算开发成本按照“划分制”来划分，即按照分期块与分楼盘的具体情况为依据进行核算。值得肯定的是无论采取哪种核算成本方式，唯一不变的是在有关规定下，楼盘成本包含于成本开销之中，这种关系始终存在于开发过程的之中，也就是说楼盘成本计入成本开销之中，计入所得税之中，当实际楼盘成本超出行业标准，房地产产业就要相应地缴纳所得税[1]。当开发任务结束后，花销会转而过渡到与之相关的科目上，一般是转换过渡成开发产品，对具体对象按照一定的方式进行计算，这就使得开发成本得以构成，即销售出去的产品所获取的经营成本。不管使用哪种核算方法，税收清算都是将税收扣除作为依据。实际情况是核算成本的方法多种多样，成本在转结过程中很难保证准确性，存货成本准确性也会受到影响，不能真实反映出整个销售阶段的效益情况，还会导致征缴所得税的准确性得不到根本保证。

四、预交所得税会计处理的意义

税收是国家财政的基本来源，但是并不是税收越多越有利，所以应该坚持适度平稳的原则。政府通常针对企业所得税等实行预征制来维持稳定财政收入，以保证全社会的收支平衡，维护社会的正常秩序。房地产行业具有一定的特殊性，是由开发周期与收入来源，也就是漫长的开发周期与分散的收入来源决定的。在房地产销售中，通过预交所得税会计处理能够对其企业实际获得的收入做出正确的预测，便于企业做好收入利润的分配。

五、房地产企业中预交所得税存在问题

（一）提前确认与预交、虚交税款

一般情况下国家会对各地方政府、税务部门要求在税收方面有一定的目标任务，当没有达到目标任务时，会与房地产企业采取约谈等方式，提前对税款征收入库，按照有关规定税款需要入库的时间在下半年，或者是没有税源的前提下，会导致缴纳税款时出现虚假信息的现象，这就导致房地产企业在预交所得税方面也会出现虚假现象。

（二）延时纳税

房地产企业履行纳税义务的前提是结转营业收入，是纳税额的主要依据，当结转营业收入推迟，纳税也会随之延长，这是企业使用的一种少交预交所得税的常见方法。具体操作流程为没有在规定的时间对经营收入进行按时结转，售房款项预收收入长期挂靠，首付款或提前交纳房款都不按照合同规定的实际日期内进行[2]。

（三）通过“往来科目”偷逃税款

按照相关企业所得税的规定，生产经营所获得的收入是房地产企业的主要来源，此外其它方面的收入也是其收入总额的一部分。企业为逃避纳税业务以往来款的核算方式处理其它收入，也有些企业打起了银行按揭款的主意，试图瞒天过海，以逃避纳税业务，为一时之便，在其它应付款中融入按揭款项之中，不再是预售收入的内容，从而实现偷逃税款。

（四）通过成本混转调减利润偷逃税款

企业为获得更多的利润，不会只是投资开发一个项目，有时多个项目共同开发，各个阶段情况也有所不同。针对于多个项目，应将核算成本区分开来。企业会在其中投机取巧，将这些项目合并，并不按照权责发生制与规定的配比原则对成本进行结转，对项目调整具有随意性，这样表面上看上去好像房地产企业出现亏损，实则上却是盈利。

（五）通过借款利息偷逃税款

在一个项目还没有正式开发之前，房地产企业需要投入或筹集一定的资金用于开发建设，需要的资金是一笔大数目，所以为获得这笔大数目的资金，需要通过多种渠道来获取资金。筹集资金的渠道有银行借记贷款，或者是员工集资等方式。税法中对于完工前与完工后的成本对象有着相关规定，但是在实际中企业在开发成本的核算处理中将利息全额计入其中，有时同期的借款利率远远超过了银行贷款利率。

（六）虚增成本与调整利润

针对预提费用的处理在税法中规定在年末不能有余额的存在，根据周期长短采取不同的处理方式。而现实情况是一些企业在年末仍有大量结余，通常会通过优惠政策选择对各项费用不交或者少交，对国家已经取消的收费项目进行提取。

六、审计对策

（一）提高审计人员的业务水平素质

审计人员是会计处理的主要工作人员，其业务水平素质对于企业生产经营收入具有重要的掌控作用。有时审计人员也会钻法律的空子，做一些假账，对企业与国家的利益造成了不利影响。为此提高审计人员的业务水平素质无论是对预交所得税的会计处理，还是对企业的其它日常经营项目的事务处理，都有着极其重要的作用。这就要求审计人员对税收政策等相关法律法规有全面的掌握，依法进行税收方面的事务处理，同时还要掌握扎实娴熟的计算机操作知识，在实际业务处理中总结经验，及时掌握企业偷税漏税等信息动态。

（二）充分利用综合信息

通过税收政务系统结合电子资料，针对同一企业纳税对象进行对历年来的数据展开对比分析，从中发现异常问题。加强外调工作，善于发现新问题。如在交易中心进行调查，通过信息媒体上刊登的广告，扮演成购房者的角色进行实地查看，以多种方式了解、采集与之相关的开发建设真实信息。

（三）开展审计实践

1、加强实物信息核查。实物信息核查坚持重点抓住“四个环节”的原则，这四个环节分别是项目数量、开发面积与地点、单位价格，具体涉及到各种协议文件资料，这些都可以作为实物信息核查的有力证据[3]。

2、提高选案环节针对性。对于避免预交所得税虚征税款的问题，需要前期做好征管数据分析工作，这就要求以每年的最后一个月的税收作为对比参照，以该月占据全年税收的比例，进行逐步的分析数据工作。如果在对数据筛查中发现一些电子数据在同一个月内出现多次，或者是在同一个月份当中针对同一种税款企业只进行一次的申报缴纳，当出现了这些情况可判断有不属实现象的存在。

3、加强往来账户的审查力度。加大对售房合同的检查力度，并结合经营收入进行核对，按照合同上的要求加强审查力度，检查在收入结转中是否有按照合同上的要求进行，注重对往来账户加强警惕，重点检查付款与借款项目上。

七、结论

综上所述，本文从五个方面对房地产行业中企业预交所得税的会计处理展开了论述。房地产行业具有一定的特殊性，对其成本核算有很多种方法手段，这也决定了其行业税种的多样性，同时多样性也决定了在预交企业所得税的时候出现了各种问题。对于存在的问题相关房地产企业与政府、税务部门有全面的认识，要加以采取有效的措施进行改善，以保证国家税收收支平衡，以将财政税收使用做出合理的分配，用于为人民群众谋福的事业当中，以维护社会秩序的和谐稳定。（作者单位：宁夏万耀生物科技有限公司）

参考文献：

[1] 赵磊.房地产开发企业预收款预计利润对所得税的影响[J].财会月刊，2013，02：53-54.

[2] 盛英会.房地产行业销售人员个人所得税征收模式改进研究[J].金融理论与教学，2013，03：75-77

[3] 马龙，吴晓丹.房地产行业企业所得税税收筹划实证研究[J].商，2014，17：121.