国外商业地产的投资风险分析

张霄飞

[摘要]在当今的国内外市场经济下，商业房地产投资的风险受到各种因素的影响，在宏观方面可以分为系统影响和非系统影响，而在企业自身方面还受到财务风险的影响，财务风险主要存在于不合理的融资和组织结构的不合理，这一问题也是外国商业地产中存在的财务风险，这一问题的存在一定程度上增加了外国商业地产的投资风险。文章就影响国外的商业地产的投资风险的主要因素和企业的财务风险的影响以及其他的影响因素做了简单论述。

[关键词]外国商业地产；地产投资；投资风险

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621188

商业地产企业的投资风险是指在进行投资时，受到许多不确定因素影响，项目未能按原计划进行延误了工期，进而影响了企业项目的项目收益，最后影响企业赢利以及偿还能力。国外的商业地产企业起步较早，在美国接近一半以上的市场资产价值是商业地产。依据美国的房地产投资的信托基金对商业地产分为权益型和抵押型商业地产。在以往的研究数据中认为系统风险与非系统风险都是时变的，而商业地产的投资风险主要由非系统风险所决定。

近年来，随着我国房地产市场的日益成熟，商业地产亦如雨后春笋，遍地而起。一些国际化色彩明显的新型商业业态如大型购物中心、仓储式商场、Shopping Mall也出现在人们的视野内，一个更加开放、多元的商业地产市场新环境逐渐形成。然而在商业地产迅速发展的同时，也给传统的经营方式与投资理念带来巨大冲击。相较于传统的房地产行业，商业地产的开发存在着大量的风险因素，如商业地产市场的供求变化、消费者喜好、相关政策调整、物价涨跌、汇率及利率的变动等，这些因素都直接或间接影响着商业地产的投资收益。在欧美国家，20世纪写字楼、复合公寓、商场、酒店和其他商业地产投资回报约在10%，而波动性则与债券近似，绩效也不尽如人意，一直都不是投资者关注的重点，而近20年随着债券利率的走低，商业地产利率依然坚挺在9%左右，则成为了投资者关注的对象（Ruff，2007），国外学术界对于商业地产相关的理论与实证研究也越发广泛。

1影响国外商业地产投资风险的因素

首先，影响国外的商业地产的投资风险是全球利率，商业房地产的周期同经济周期有着密不可分的联系，房地产企业随时间的变化而变化，其中利率是最直观的表现，利率作为解释商业地产的风险因素之一，受到不同学者的理解也不一致。不过在近年来商业地产受利率波动的影响导致期望变动的更加频繁、增加了交易成本、增加了风险的不确定性，有些外国学者就得出商业地产回报和利率波动是负相关。利率的不断增长从融资成本和房地产需求以及高的期望回报率方面影响房地产回报。

其次，因为商业房地产市场异质性以及信息的不完全性等特征，使商业房地产企业的上市时间也受到了许多因素影响，而上市时间的不确定性在一定程度上增加了商业房地产的投资风险，为定价和投资绩效评价以及分配带来了挑战。市场前后的变化对商业地产的绩效和风险影响明显，市场是不断变化发展的，而且市场变化规律不容易掌控，受到影响的因素又比较多，包括REITs的回报与风险增加。股票市场与实际的房地产市场更为接近，受到其他相关因素影响，包括税法因素、REITs的类型与规模、市场结构等，市场变化也就成为对商业房地产造成投资风险的主要因素。

最后，在相同的市场条件下之外，企业自身的财务风险管理在一定程度上也影响着商业地产的投资风险，商业房地产是比较典型的资本密集型的产业，投资金额巨大、筹资方式单一，进行筹资比较困难，在前期需要的资金投入较大，项目的成本也比较高，导致商业房地产的前期财务运作困难，而且项目工程的周期较长，在进行资金运转时因为不确定因素较多，所以出现财务风险的可能性也就增加了，商业房地产不仅前期的施工阶段工期较长会造成财务风险，而且后期的销售模式容易造成资金回笼较慢，其中消费者在进行消费时可以采取分期付款和按揭贷款等多种消费方式，影响了企业资金的回笼速度，而且国家的宏观政策对商业房地产企业的资金回收影响较大，当国家出现财政紧缩的情况时，商业房地产的市场随之会出现萎靡，产品销量不稳，一旦商业地产企业自身决策水平以及管理能力不足也会影响企业的财务风险。

2国外商业地产规避风险采取的主要措施

第一，根据外国学者Marko-witz（1952）有关现代投资组合的理论，认为分散化投资可以降低投资风险，并且不会牺牲回报，在系统风险的管理中衍生品是特殊的管理方法，比如IPD指数。商业房地产的衍生品是金融行业用来规避风险的最普遍的做法，因为销售在短期之内无法完成，所以用衍生品来规避风险，每个国家在规避商业地产的价格风险使用的是房地产指数NCREIF系列，相反中国的房地产指数是用NPI收集收入回报和价值回报以及总体回报等信息。

第二，在非系统的管理风险的最常用的方法是分散化管理方法，分散化市场和其他市场的关系，有学者曾经发现商业房地产和股票市场存在着一定的联系，1996年Newell与Webb通过对多国的房地产和股票以及债券的绩效进行对比，来分析不同的投资风险和绩效以及绩效相关性的问题。2003年Winniford发现REITs和房地产市场以及股票是相关的，存在季节性的波动。而在2001年Lin和Lin在对亚洲的六个地区进行房地产市场和股票市场关系的实证研究，发现只有在韩国和新加坡才能使用这两种投资方法相结合。除了这些分散商业房地产风险的办法之外，还有一些先进的管理工具包括模拟过程和早期的风险预警系统等。

第三，针对企业本身的财务风险采取的财务风险管理办法，商业地产企业需要加强财务预警意识，重视对财务风险的管理，协调好企业的内部工作，建立商业房地产企业的财务预警部门，用企业制度和信息来保证企业财务，对企业的各部门人员加强思想教育，提高企业人员的财务风险意识，提高自身的专业水平。商业房地产企业应该结合自己的实际生产情况，对生产的各个环节的财务情况做到了如指掌，加强财务部的审计工作，确保商业房地产财务风险信息的真实性，保证财务风险预警信息的真实准确；建立健全的商业房地产企业的内部财务控制制度，财务管理涉及商业房地产的每个经营环节以及职能部门，所以需要明确财务责任，根据每个部门的不同经营特点以及具体分工情况进行责任划分，提高企业的抗风险能力，对生产经营过程中出现的问题进行及时反馈。

3结论

外国商业房地产的投资风险问题一直以来都受到各界的关注，随着经济全球化发展，企业都处在一个大的市场经济环境下，相互影响着，所以在针对外国商业房地产进行投资风险的谈论也是为给我国的房地产企业在进行投资的风险评估以及采取一定的措施提供借鉴。商业房地产不仅受到利率和项目的持有期、上市时间以及市场的变换影响，而且在一定程度上还受到了商业房地产企业自身的财务风险影响，所以在采取措施进行分散风险的同时还要加强对企业自身的财务管理。

参考文献：

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