不动产估价评价机制探究

王彦龙

[摘要]不动产的估价是估价机制中的重点内容，不动产抵押估价报告是银行业务开展的基础。为了促进银行业务发展，以及完善估计机制，需要建立功能齐全的估计机制。不动产估计评价机制的建立在推动经济发展中具有重要意义。文章主要分为三部分：首先对不动产评估概念进行介绍；其次针对银行不动产估价评价机制中存在的问题进行分析；最后提出完善不动产估价评价机制的对策。

[关键词]不动产估价；评价机制；分析

在不动产估价评价机制中存在很多问题，制约着估价机制建立，第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择；第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失；第三，不动产的估价质量难以保证。以上问题需要在实际的不动产估价评价机制建立环节中被解决。

1不动产以及不动产评估

财政部在2007年颁布的《资产评估准则——不动产》中，对不动产进行概念界定，不动产是指：土地、建筑物以及其他附着与土地上的定着物。在这其中也包括物质实体，以及相关权益，换言之，不动产并不是指单一的实体，同时也是实物、权益以及区位三者的综合体。而不动产评估通常是指房地产评估，以房、地为对象，在评估原则下，选择科学的评估方法，对价格进行评估。[1]

2银行不动产估价评价机制中存在的问题

在不动产估价中，需要做出不动产价值评价报告，金融机构抵押评估报告的直接使用者，例如银行。在这些金融机构中建立集中的估价管理体系，以及评价体系，是不动产拥有者在使用不动产进行抵押时，所必需的体系。但是就目前的不动产估价管理，其中存在着一些人为因素而导致的问题，主要的表现有以下四点。

第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择。而是将评估折扣中的高低作为机制入选依据。严重的情况下，有些银行所选择的不动产评估机制与行业主管，以及相关协会中所选择的不动产评估机制之间存在着本质的区别，在标准不一情况下，使得不动产行业中的公信力大幅度降低。[2]

第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失。例如，银行制定出股价格式，然后估价机制直接进行估价报告的制定。将估价中比较烦琐的环节简化，并在估价报告中只体现出了项目名称、位置、估价结果以及公章，其余细节省略。在这样的模式下，使得估价机制的工作粗略，估价中的专业性有所下降。换言之，在不动产估价环节中，银行的主导作用比较明显，使得股价机制重心缺失。[3]

第三，在实际股价中，估价日期由银行来定，而银行对不动产的现场情况掌握不清楚。估价机制为了完成任务，使得不动产的估价质量难以保证。严重时，不动产的估价师不去现场，应付工作，估价失去意义。

第四，为了吸引客户，银行不顾估价机制的经济效益，以估价免费的广告方式，增加不动产估价。而在实际估价环节中，需要估价机制付出很多人力和物力，指估价结束之后，银行只付给估价机制很少的费用作为补贴。在这样的模式下，估价机制不盈利，难免在实际不动产估价环节中，在最短时间内完成估价，导致估价质量降低。[4]

3完善不动产估价评价机制的对策

3.1不动产估价评价机制雏形

对于银行来说，建立一个完善的不动产抵押评价机制，在银行业务拓展中发挥着重要的作用。由于在独立的估价机制下，银行对其进行管理，基于以上问题，对于不动产估价带来消极影响，因此在银行体制下，建立完善的抵押估价评价体系。在该体系中，主要包含了机构基本情况指标、机构业务能力情况指标、规范执业情况指标。

在实际的估价中，以上三者所占据的权重分别为10%、70%以及20%，在该评价体系中建立百分制，并结合专家评价，对最终结果进行修正。不动产拥有者在选择不同的估价机制时，根据估价机制的信用等级来选择。例如，估价机制可以分为AAA级、AA级、A级以及B级。一般情况下，B级的估价机制体系比较单一。

3.2建立不动产估价长效联动机制

在估价机制建立环节中，需要建立与之相关的联动机制。而所谓的联动机制是指，银行部门与行业行政主管部门、估价机构以及行业协会等方之间，实现有效的互动。在联动机制下，以银行为核心，并在其他行业相互研讨下，共同制定不动产抵押估价指南，对传统的单一估价机制中的缺陷进行改革。同时新型的抵押估价机制建立需要相应的监督机制，对其进行监督。因此可以鼓励各个行业中行政主管部门对估价机制进行实时监管。同时，银行还需要与各个行业协会之间进行及时沟通，针对不动产估价中出现的人员问题、质量问题以及技术问题等进行沟通与分析。在这样的联动体系下，使得各个行业都能够发挥出其作用。此外，银行需要及时对估价机制提出合理的建议，当估价机制制定出一个估价报告时，估价机制需要向机制反馈相应的信息。[5]

3.3不动产估价评价机制的综合评定

在银行的管理下，不动产估价评价机制具有一定准出和准入原则，当制定了严格的准入原则下，在不同行业以及社会舆论监督下，使得房地产估价机制能够有章可循。更新了的估价机制中所包含的内容有很多，例如职业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、估价报告打分情况以及合同履行情况等。

3.4将估价报告的复核标准规范化处理

在一个估价机制制定好一个估价报告之后，其内容是否具备一定的合理性以及估价质量是否过关，需要在银行的终极复核打分下判断。银行可以借鉴行业中出台的估价报告评审标准，对不动产估价报告进行打分。在实际打分环节中，主要分析，估价对象的界定是否合理，以及不动产产权划分是否清晰，同时在估价中所选用的参数是否具有一定的科学性，以及不同类型评估方法的选择上是否对结果产生直接的影响等。此外，还需要综合考虑市场经济变化对估价的影响以及估价报告的偏差。

4结论

综上所述，不动产估计评价机制在推动社会经济发展以及银行业务拓展方面发挥着重要的作用，针对银行不动产估价评价机制中存在的问题，本文提出了以下建议，首先建立不动产估价长效联动机制；其次对不动产估价评价机制进行综合评定；最后将估价报告的复核标准规范化处理。

参考文献：

[1]林建漳.完善不动产估价评价机制降低银行放款风险[J].经营管理者，2012（3）：49.

[2]别致.不动产估价中还原利率的研究[D].南京：南京师范大学，2004.

[3]方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].杭州：浙江财经大学，2015.

[4]李素芹，冯皓.中日房地产估价制度比较[J].吉林师范学院学报，1998（3）：17-20.

[5]李雅萍.不动产投资信托的法律分析与立法建议[D].上海：华东政法学院，2007.