供给侧改革下的房地产限购研究

张真

[摘要]住房限购政策推出以后，及时有效地稳定了房地产市场，限制了资本过度投机炒作，避免了资产泡沫。在房地产去库存过程中，南京、苏州等地不当取消限购，直接导致房地产市场大幅波动，房价一年之内翻番，近期又逐渐恢复限购。本文深入研究分析了住房限购政策提出的合理性必要性，证明住房紧张城市实行限购将是长期政策。

[关键词]限购；去库存；供给侧改革；换挡期：L型新常态

1、住房限购政策的出台、取消与恢复

2008年底，为应对国际金融危机，中央做出“扩内需、保增长”的决策部署，国务院办公厅出台131号文件对房地产业进行扶持。2009年中期开始，住房价格开始快速上涨，超出了各界的预期和承受能力，要求稳定市场的呼声很高，但房价还茌节节攀高，短期内没有减慢的态势。在这种情况下，中央政府迅速开始宏观调控，其中包括在北京试行商品房限购政策。住房限购及时有效地限制了投机性、投资性买房，部分平稳了房价。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），在房价上涨过快的其他城市推广北京的成功经验。截止当年底，共49个大中城市出台了商品住房限购政策。

2014年，中国经济换挡进入新常态，经济总体呈现L型走势，作为国民经济支柱产业的房地产行业，也相应进入调整期，全国住房市场呈现出“总量满足，局部短缺”的特点。全国商品房库存达到7.2亿m²的，其中商品住宅4.5亿m²。实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，待售商品房和在施商品房合计756988万m²（其中住房503042萬m²），按照2015年12.85亿m²的销售速度，需要5年以上时间消化。……