房屋承租人优先购买权制度适用中的法律问题探析

严桂珍

摘要： 我国合同法规定了房屋承租人对租赁房屋享有优先购买权，但这一制度在适用中仍然存在一些问题需要解决。文章提出，打包销售可否作为“同等条件”应依据是否存在“不搭售将对出租人造成不利益”这一事实进行判断；在出租人要求打包销售时应允许承租人选择适当加价仅购买租赁的房屋；应将优先购买权界定为形成权以方便承租人优先购买权的实现；鉴于承租人优先购买权制度追求的价值目标已经不复存在，应允许当事人通过合同约定预先抛弃这一权利。

关键词： 优先购买权；预先抛弃权利；同等条件；形成权

中图分类号：D913.3文献标识码：A文章编号：10093060（2016）03011708

引 言

房屋承租人优先购买权是优先购买权①的一种。所谓“优先承买权云者，谓特定人依约定或者法律规定，于所有人（义务人）出卖不动产或者动产时，有依同样条件优先购买之权利。”②法国、德国、瑞士以及我国台湾地区民法中均有优先购买权的规定，但优先购买权的客体并不相同，有的仅指土地，有的仅指房屋，有的则范围更广。我国合同法上优先购买权的客体包括一切租赁物，涵盖房屋。因此，所谓房屋承租人优先购买权是指出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该房屋的权利。该制度的宗旨在于使承租人较其他购买人优先取得租赁房屋的所有权，从而确保处于社会相对弱势地位的承租人居者有其屋。……