浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策

林雨薇

摘 要：“营改增”自2012年实施以来，取得的成效是有目共睹的，不仅使许多企业减轻了税负，也改善了我国的税制环境。改革历经四年多的试点后终于自5月1日起全面推开，曾经对营业税的税收贡献巨大的房地产行业势必会受到深远的影响，再这样的大背景下，房地产企业应该如何应对的问题受到了广泛关注。本文围绕其对房地产企业的开发成本和税负的影响做了简要阐述，并结合改革政策和房地产企业的现状提出了几点对策建议，对房地产企业改革后的发展具有一定的指导意义。

关键词：营改增；房地产企业；税收

“营改增”从字面意思看就是对以前缴纳营业税的应税项目改征增值税，改革以消除营业税存在重复征税的弊端为主要目的，是优化我国税制进程中的重要一步，对于我国税制的发展具有里程碑式的意义。自2012年改革实施以来，从在部分试点地区的部分行业实施到逐步推广至全国范围内，随着“营改增”的慢慢深化，改革取得的成效是有目共睹的，不仅使许多企业减轻了税负，也改善了我国的税制环境。现在历经四年的试点，“营改增”终于自5月1日起在全国各行业全面推开，也意味着营业税将彻底退出历史舞台。随着“营改增”的全面铺开，曾经对营业税的税收贡献巨大的房地产行业无疑受到了广泛关注，因为这项改革将会在很大程度上影响我国房地产企业的税负和发展、我国房价的稳定、甚至会影响到我们每一个人的生活，房地产行业的复杂性也加大了改革的难度。如何应对这项重大的税制改革并减轻企业的税收负担，使自己在改革的大环境中立于不败之地也成为了每一个房地产企业思考的问题。

一、“营改增”对房地产企业开发成本的影响

（一）“营改增”对房地产企业在获取土地阶段成本的影响

获取土地使用权是企业开发房地产的基础。我国房地产开发的土地来源主要是出让方式、划拨方式、转让方式等，其中以土地出让方式最为常见。我国土地所有权掌握在国家手中，其他企业或个人只能获得一定期限的土地使用权，获取的方式主要就是向国家支付土地出让金。根据房地产行业“营改增”的最新政策，对于适用11%增值税税率的房地产开发企业，其向政府部门支付的土地价款可以在计算应纳增值税税额的时候从销售额中扣除。通常情况下，土地成本一般占商品房成本的30%以上，这使得能够申请认定为一般纳税人的房地产企业的税负能够大大降低。然而能否认定为一般纳税人还在很大程度上取决于企业的生产经营规模以及财务管理水平。

（二）“营改增”对房地产企业在房地产开发建设阶段成本的影响

房地产企业经营业务范围广且相对较复杂，大多数房地产企业都同时涉及房地产开发建造和房地产经营的业务，而房地产开发建造又与建筑业息息相关，所以“营改增”会对其开发成本产生影响也成为了必然。由于在房地产开发过程中产生的成本中开发成本有着举足轻重的地位，如果企业在征收增值税后可以取得这部分支出的增值税专用发票，就可以新增很大一部分进项税额，从增值税的计税方式看这无疑可以大大减轻企业的税负。但房地产企业财务管理和发票管理还在一定程度上受其业务复杂性的制约。

房地产开发企业要从事开发经营活动，必须具有生产资料和劳动力，生产资料即企业在建造房地产过程中采购的建筑材料，劳动力即房地产建造过程中招用的劳动工人。对于采购建筑材料的成本，通常为了保证材料的质量或控制材料的成本，房地产企业会结合所采购材料的价值、用途等因素决定在哪里购买。对于那些需求数量比较大的材料，比如砖、水泥、钢材等，企业通常会选择从一些规模较大、管理水平较完善的大企业购买，而这些企业通常为一般纳税人，可以为其购买客户开具建筑材料采购的增值税专用发票，房地产企业就可以抵扣相应的进项税额。但是在房地产开发过程中，通常还需要采购一些零星的、同时需求量也比较大的建筑材料，比如五金配件、铁钉等，对于这些材料房地产企业常会选择一些规模较小、财务管理水平不太健全的小企业、杂货店、甚至是个体户，导致房地产企业的税负由于不能从他们那里取得可以抵扣的进项税额发票而增加。

对于劳动力成本，结合我国目前从事建筑工程劳务的人员来看，大多数都是来自农村的进城务工人员，因为这些农民工的人数比较多，聘用的时候比较方便，而且更能够吃苦耐劳。但是，值得注意的是这些人员通常都比较分散，难以管理，所以基本都没有负责管理他们的特定的劳务公司，农民工也不可能为房地产企业提供增值税专用发票。这就导致房地产企业支付给这些人员的劳务报酬无法计算进项税额抵扣，在无形之中增加了企业劳动力成本的支出。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

营业税在“营改增”之前与增值税一样是我国税制结构的重要组成部分。“营改增”对于弥补税制缺陷、减少重复征税的现象有一定的积极意义。由增值税的计税方式可知改革后纳税人提供应税服务会从原来对收入全额征税变成对各环节产生的增值额征税，应纳税额会相应有所降低。根据房地产业“营改增”实施细则，在改革后对于销售不动产的一般纳税人的基本税率为11%，而实行简易计税办法的纳税人则适用5%的征收率。销售不动产在改革之前适用的是5%的营业税税率，但是可以肯定的是比较税负在“营改增”前后的变化时，仅仅根据税率数字的大小来判断是不科学的，不能根据税率上升就得出税负会变大的结论，因为不同的税种其计税方法也有差别，虽然改征增值税后的税率较高，但是还有进项税额可以抵扣，所以计税方法的不同自然也应该纳入比较税负时应该考虑的因素。

（一）增值税采用简易计税方式下税负的变化

从整体上来看，房地产企业适用简易计税方法时，税负会略有下降，原因还是在于营业税与增值税的计税方式不同，价外税的特点使得在计算增值税应纳税额时应该将其排除在外，假设某企业当期取得营业收入1000万元，并适用简易计税办法，缴纳营业税时的应纳税额为1000*5%=50万元，“营改增”后应纳增值税额为1000/（1+5%）*5%=47.62万元，从这个例子也可以看出企业的税负会有所下降。

（二）增值税采用一般计税方式下税负的变化

当房地产企业适用一般计税方法时，其税负是否会减少还有待讨论。因为一般计税方法下增值税11%的税率相比较之前营业税的5%可以说是大幅提升，但是征收增值税后企业经营过程中的进项税额也相应的可以抵扣了，可以在一定程度上抵消税率提高带来的税收负担的增加。假设房地产企业适用一般计税方式，某期其取得的含税收入为m，当期可抵扣的相应进项税额为n，城建税和教育费附加（假设纳税人所在地为市区）也纳入考虑范围，但是不考虑其他税费，则可得出如下关系：

5%*m*（1+12%）=[m/（1+11%）*11%-n]*（1+12%）

化简得n/m=4.91%

从上式可以看出，在11%的增值税税率下，企业的可抵扣进项税额占当期收入的比重大于或等于4.91%时，税负才能至少与原来缴纳营业税时的税负持平，所以房地产企业“营改增”后是否能从其上游企业取得增值税专用发票并抵扣相应的进项税额是决定其税负的关键，此外，作为与房地产业具有非常紧密联系的建筑业加入“营改增”的浪潮也降低了房地产企业得到更多进项税额来抵扣的难度。

房地产企业的经营业务都存在着一定的特殊性和复杂性，在实际交易过程中，由于无法取得增值税专用发票等原因很多项目往往难以抵扣。同时，作为房地产开发企业直接供应方的建筑施工企业主要是从像沙石、水泥、钢筋等的建筑材料中取得抵扣项目，但这些材料很多都是由生产经营规模较小的小企业提供的，很难取得进项税发票，“营改增”税制改革必然会对建筑业产生一定的负面影响，这种负面影响无疑会向下波及房地产开发企业，进而可能增加房地产开发企业的税收负担与经营成本，情况严重的还可能影响企业的正常运行。这种局面促使企业重视对供应商的管理和财务管理水平的提高，企业应要求其财务人员加强对企业内部宏观调控管理，并加强与内部采购销售决策和具体执行人员的联络沟通，以达到合理降低税负和经营成本的目的。与此同时，为了可以抵扣更多的进项税额，房地产开发企业就会在今后的采购环节更多的选择那些较大规模的、发票管理体系更完善、能够开具增值税专用发票的上游企业的产品，在对上游企业提出更高要求的同时促进其共同发展。

三、房地产企业应对“营改增”的对策分析

从当前形势看，房地产行业加入“营改增”已经是无法动摇的了，改革对于房地产行业来说既是机遇也存在着挑战，在改革的大浪潮中是受到冲击还是受到推动作用还不得而知，如果企业想使自己在改革的大背景下立于不败之地，就必须要结合改革政策在自己的业务范围内做出相应的调整，从而使自己更适应改革后的经济环境和税收环境。对此，本文结合房地产企业的现状和最新政策提出了以下几点建议。

（一）加强企业相关人员对“营改增”政策的学习

不可否认的是，在做任何相关调整之前，理论都是实践的基础，只有更好的理解“营改增”的相关政策，才能结合房地产企业自身的实际情况制定出更适合自己的对策。现阶段的过渡期是改革的攻坚时期，企业改革后成败与否都很大一部分决定于此。对此，企业可以请相关专家对企业内部员工进行内部培训，为员工讲解“营改增”的解读、对房地产行业产生的影响、企业如何更好地进行内部协调并部署相关工作等。尤其是企业的财务管理人员和税务人员，应该充分理解政策实质，完善企业财务会计核算水平和质量，在合理范围内进行税收筹划以达到使企业改革后税负降低的目的。

（二）提高企业财务管理水平

财务管理系统是一个企业的核心系统，财务管理水平的高低反映着一个企业的整体水平，更是决定着一个企业能否在竞争中取胜的关键。在目前这个变化的税制环境中财务管理对于一个企业来说更显得尤为重要。房地产企业应当以健全成本管理体系为目的严格监控开发过程中发生的各项成本。企业在房地产开发过程中产生的一系列成本会在很大程度上影响企业的利润，更重要的是根据“营改增”后的最新规定，在计算增值税时土地成本可以从销售额中扣除，这是一项巨大突破，由于土地成本在开发成本中占有很重要的地位，所以企业只有加强对成本的管理，并取得合法有效的凭证，才有可能争取更大的税收利益。此外，房地产企业的会计核算质量也应提高，从而完善会计核算体系。由于主要缴纳的税种由营业税变成了增值税，会计核算总账以及明细账科目也应当相应做出调整，并保证每笔业务都有证可寻，为增值税核算提供合法有效的凭证，以便于增值税进项税额的抵扣。

（三）加强对上游合作企业和发票的管理

在“营改增”这个大的税制改革环境下，能否管理好增值税专用发票变成了重中之重。因为这不仅决定着一个企业的相关业务在会计处理过程中的有关原始凭证是否齐全，更在很大一定程度上影响着企业税负的大小。如果企业能够取得的可以抵扣的增值税专用发票越多，在同等条件下就意味着企业当期应当缴纳的增值税越少。再加上只有作为一般纳税人的企业才可以独立为客户开具增值税专用发票，因此房地产企业为了尽可能取得可抵扣的增值税专用发票在选择与其合作或建立购销关系的上游企业时要严格把关，尽量选择那些有资质、规模比较大的企业。与此同时，考虑到有些大规模企业会因此而抬高产品售价，所以企业在做出选择时还应当注意不同企业之间产品的质量和价格等因素的比较，避免出现获得了更多可抵扣的进项税额却支付了更多的价款而得不偿失的现象。

（四）增加精装修房的销售比例

根据最新出台的规定，房地产商对于其所销售房屋的装修费用也可以作为进项抵扣。在缴纳营业税时，按营业额全额计税，同样的房子，精装修的售价肯定比毛坯房高，房地产企业也会缴纳更多的税款；而“营改增”后，情况就大不相同，假设企业为精装修房配置了一台1万元的空调，且按原价在销售房屋时包含在房屋价款中卖出，则此项业务的销项税额为1100元，进项税额为1700元，比对应的销项税额还要多。这样，如果企业选择开发更多的精装修房屋，就意味着其在装修这些房屋的过程中可以取得更多的与物料或固定资产相关的专用发票并予以抵扣，从而在降低企业税负的基础上为盈利提供更多可能。

四、结语

综上所述，房地产行业加入“营改增”的大浪潮已经是既成事实，这项改革的主要目的是增加各行业间增值税链条的完整性、减轻企业的税负、改善税制环境等，对房地产企业也会产生举足轻重的影响。本文只围绕其对房地产企业的开发成本和税负的影响做了简要阐述，实际的影响范围还不止于此。从现状分析，“营改增”对房地产企业来说更多的是积极的影响还是消极的仍有待观察，但是毋庸置疑的是房地产企业只有积极的应对这项改革、加强对政策的学习和理解、根据自身的实际情况调整经营策略并提高财务管理水平，才有可能使自己在改革后日益激烈的竞争中处于有利地位。

（作者单位：天津财经大学）

参考文献：

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[2] 甄月萍.房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].财务管理与经贸分析，2016，（2）：171～173.

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